Talaan ng nilalaman
- 1. Pinsala sa Pag-inspeksyon ng Termite
- 2. Ang Pagtatasa Ay Masyadong Mababa
- 3. May mga Ulap sa Pamagat
- 4. Mga Defect Ipinapakita ng Mga Depekto sa Tahanan
- 5. Isang Party ang nakakakuha ng Cold Feet
- 6. Ang iyong Financing Falls Sa pamamagitan
- 7. Ang Tahanan ay nasa isang High-Risk Area
- 8. Ang Tahanan ay Hindi Masiguro
- 9. Mga Pagkakaiba sa GFE at HUD-1
- 10. Ang Mga Mali ay Pinipigilan ang Pagwawakas sa Oras
- Ang Bottom Line
Ang pagkakaroon ng tinanggap ang iyong alok sa pagbili sa bahay ay tulad ng pagkuha ng mataas na runner sa isang marathon. Ngunit hawakan ang champagne — ang pag-aari ay hindi pa sa iyo. Sa loob ng 30 o higit pang mga araw sa pagitan kung kailan tinanggap ang iyong alok sa pagbili at ang mga susi ay ipinagkaloob sa iyo — na karaniwang tinutukoy bilang escrow - maraming mga hadlang na malalampasan. Kung madapa ka sa alinman sa mga ito, ang pagbili ay maaaring mahulog at ibabalik ka sa panimulang linya.
Tulad ng isang atleta na nagsasanay para sa isang karera, maaari mong sanayin ang iyong sarili para sa nakasisindak na mga huling hakbang sa pagbili ng isang bahay. Ang mga pamamaraan at panuntunan sa escrow ay magkakaiba-iba ayon sa estado, ngunit narito ang 10 sa mga pinakakaraniwang problema na nakatagpo sa panahong ito at kung ano, kung mayroon man, ay maaaring gawin upang maiwasan o mapagaan ang mga ito.
Mga Key Takeaways
- Ang mga pamamaraan at tuntunin ng escrow ay magkakaiba-iba ayon sa estado, ngunit may mga problema na maaaring maiwasan ang mga mamimili na isara ang pakikitungo sa panahong ito. Ang pinsala, mga mababang pag-aaral, pag-angkin sa pamagat, at mga depekto sa inspeksyon sa bahay ay maaaring mapabagal ang pagsasara. Maaaring may mga kaso kung saan ang mamimili o nagbebenta ay maaaring makakuha ng malamig na paa o pananalapi ay maaaring mahulog.Ang iba pang mga isyu na maaaring maantala ang pagsasara kasama ang mga tahanan sa mga lugar na may mataas na peligro o hindi masisiguro.Maaaring may mga problema sa mabuting pagtatantya ng pananampalataya, o iba pang mga pagkakamali ay maaaring maiwasan ang pagsasara.
1. Nagpapakita ng Pinsala sa Termite Inspection
Ang tagapagpahiram ay magkakaroon ng inspeksyon sa peste na ginawa sa bahay. Ginagawa ito sa iyong gastos — karaniwang mas mababa sa $ 100 — upang matiyak na walang malubhang pinsala na dulot ng mga insekto na may kahoy na tulad ng mga anay o panday. Pinapanatili ng inspeksyon na ito ang interes ng nagpapahiram sa ari-arian. Ang mga may-ari ng bahay na natuklasan ang mga problema sa anay pagkatapos lumipat sa madalas na pag-alis ng ari-arian, iniiwan ang tagapagpahiram na may hawak na bag. Ang ilang mga nagpapahiram ay hindi maaaring mangailangan ng isang pag-iinspeksyon, ngunit maaaring ito ay sa iyong pinakamahusay na interes upang makakuha ng isa pa.
Kung ang inspeksyon ay hindi nakakakita ng anumang katibayan ng isang nakikitang infestation, ang mga lugar ng problema ay maaaring mai-remedyo bago magsara ang escrow. Kung ang mga problema ay masyadong malubha at / o hindi magbabayad ang nagbebenta upang ayusin ang mga ito, mayroon kang pagpipilian na maglakad palayo kung ang iyong kasunduan sa pagbili ay may tamang pagkakasundo.
2. Ang Pagtatasa Ay Masyadong Mababa
Ang mga pagsusuri ay mga pagpapahalagang pag-aari na isinasagawa ng isang awtorisadong partido. Karaniwan silang ginagawa para sa mga layunin ng pagbubuwis, bilang bahagi ng proseso upang makakuha ng financing sa bahay, o magbenta ng bahay. Gumagamit ang mga tagapili ng iba't ibang mga pamamaraan upang matukoy ang halaga ng isang ari-arian, tulad ng mga kasalukuyang halaga ng merkado sa maihahambing na mga tahanan.
Ang bangko ay magkakaroon ng pagtatasa sa bahay. Muli, ito ay sa iyong gastos. Ginagawa ang pagtatasa upang maprotektahan ang interes nito sa bahay. Nais ng bangko na tiyakin na ang bahay ay nagkakahalaga ng kahit na magbabayad ka para dito, kaya kung maganap ang isang foreclosure, maaari itong mabawi ang mga pagkalugi nito. Kung ang pagtasa ay napakababa, ang nagbebenta ay kailangang babaan ang presyo ng pagbebenta o kailangan mong magbayad ng pera para sa pagkakaiba. Maaaring makakuha ng isang mas kanais-nais na pangalawang opinyon mula sa isang iba't ibang appraiser.
3. May mga Ulap sa Pamagat
Ang proteksyon ng pamagat ay pinoprotektahan ka at ang tagapagpahiram laban sa anumang hinaharap na pag-angkin sa pag-aari. Kung mayroong ilang uri ng pananagutan o pag-angkin laban sa ari-arian, ang isyu ay kailangang malutas bago magpatuloy ang transaksyon. Dapat ay may malinaw na pamagat upang magpatuloy ang transaksyon sa real estate. Ang seguro sa pamagat ay sumasaklaw laban sa mga bagay tulad ng pagmamay-ari ng isang ikatlong partido, pagpapatawad, at pandaraya, pati na rin ang anumang mga pananagutan o paghuhusga laban sa ari-arian.
Sa panahon ng proseso ng escrow dapat kang umarkila ng isang kumpanya ng pamagat upang gumawa ng isang pamagat sa paghahanap at isyu ng pamagat ng seguro. Tinitiyak ng paghahanap sa pamagat na walang ibang tao — ang Internal Revenue Service (IRS), estado, o kamag-anak ng nagbebenta - ay may ligal na pag-angkin sa pag-aari na nais mong bilhin.
4. Mga Defect Ipinapakita ng Mga Depekto sa Tahanan
Karamihan sa mga alok sa pagbili ay may nakasulat na contingency sa bahay na nakasulat sa kanila, kaya kung ang pag-iinspeksyon sa bahay ay nagpapakita ng mga malubhang problema, ang mamimili ay maaaring bumalik nang walang parusa. Kung hindi mo inilalagay ang contingency na ito sa iyong kontrata, maaari mong mawala ang iyong masidhing pera — kadalasan maraming libong dolyar-kung magpasya kang huwag bilhin ang bahay batay sa inspeksyon. Tandaan, ang masidhing pera ay ang deposito na inilagay mo upang maipakita ang iyong interes sa tahanan at mabuting pananampalataya upang gawin ang pagbili.
5. Isang Party ang nakakakuha ng Cold Feet
Ang kontrata ay magbabalangkas ng mga katwiran na dahilan para sa alinman sa mamimili o nagbebenta upang mai-back out nang walang parusa, tulad ng hindi pag-alis ng isang contingency o hindi pagtugon sa isang deadline. Gayunpaman, kung magpasya ka pagkatapos na talikuran ang mga contingencies na hindi mo nais na dumaan sa pagbili - marahil nakahanap ka ng ibang bahay na gusto mo nang mas mahusay - mawawala mo ang iyong masidhing pera.
Ang dahilan ay dahil sa paggawa nito ay may pinansiyal na ramifications para sa nagbebenta. Ang taimtim na pera ay nakakatulong upang mabayaran ang nagbebenta sa oras na ang bahay ay nasa merkado, na aabutin ang halaga ng oras na sa huli ay dadalhin siya. Sa kabaligtaran, kung nagpasya ang nagbebenta na bumalik dahil sa pagbabago ng puso o dahil ang isang mas mahusay na alok ay ginawa, magkakaroon ka ng isang ligal na karapatan upang mangolekta ng mga pinsala mula sa nagbebenta.
6. Ang iyong Financing Falls Sa pamamagitan
Ang mga mamimili ng savvy ay hindi nagbibigay ng mga alok sa mga bahay nang walang pag-apruba, na nangangahulugang pagkuha ng isang nakasulat na pangako sa pautang mula sa isang bangko na nagsasabing bibigyan ka nito ng isang mortgage ng isang tiyak na halaga. At, naman, ang mga nagbebenta ng malaswa ay hindi tumatanggap ng mga alok mula sa mga mamimili na hindi naaprubahan. Gayunpaman, may mga bagay na maaaring maiwasan ang pagsara, tulad ng kung nagsinungaling ka sa application, ang pagtaas ng mga rate ng interes ay nagbabago, nagbabago ang sitwasyon ng iyong trabaho, o bumaba ang iyong marka sa kredito. Tanungin sa iyong tagapagpahiram kung paano mo maiiwasan ang mga problema tulad nito. At kung ikaw ay isang nagbebenta, tandaan na ang pre-kwalipikado ay hindi katulad ng preapproved.
Ang pag-apruba ay paunang pagsusuri ng mga nagpapahiram na natutukoy kung ang mga nangungutang ay maaaring mabigyan ng alok sa pag-apruba.
7. Ang Tahanan ay nasa isang High-Risk Area
Makakatanggap ka ng isang dokumento na naglalarawan ng mga natural na peligro na maaaring makaapekto sa bahay-baha, lindol, mga peligro ng seismic, sunog-sa panahon ng escrow sa mga estado na nangangailangan ng isang natural na ulat sa pagsisiwalat sa panganib. Maaaring mangailangan ka ng tagapagpahiram na bumili ng seguro sa peligro sa itaas at higit sa seguro ng iyong may-ari kung ang bahay ay nasa isang mataas na peligro na lugar. Ang ganitong uri ng seguro ay maaaring maging mahal. Ito rin ay isang gastos na kakailanganin mong bayaran bawat buwan hanggang ang utang ay bayaran o o ibenta mo ang bahay.
Upang maiwasan ang hindi kasiya-siya na mga sorpresa sa escrow, tanungin ang iyong ahente, potensyal na mga bagong kapitbahay, o departamento ng pagpaplano ng lungsod na kung saan ang mga natural na panganib ay mayroon sa iyong ninanais na lugar, anong uri ng dagdag na seguro na maaaring bilhin mo, at kung magkano ang maaaring gastos bago mo ilagay isang alok sa isang bahay.
8. Ang Tahanan ay Hindi Masiguro
Kung ang isang nakaraang may-ari ng bahay ay gumawa ng isang pangunahing pag-aangkin ng seguro sa bahay, tulad ng pinsala sa tubig o magkaroon ng amag, magpapakita ito sa mga talaan ng seguro, at maaaring tanggihan ng mga kumpanya ang saklaw dahil ang bahay ay maaaring labis na peligro. Kung ang isang bahay ay hindi masiguro, hindi mo mabibili ito maliban kung ikaw ay isang bumibili ng all-cash, dahil hinihiling ka ng mga nagpapahiram na panatilihin ang seguro sa may-ari hanggang ang bayad sa utang. Siyempre, kahit na ikaw ay isang mamimili ng cash, marahil ay hindi isang magandang ideya na bumili ng bahay na hindi masisiguro.
9. Mga Pagkakaiba sa pagitan ng Magandang Pagtantya ng Pananampalataya at HUD-1
Kapag nakuha mo ang iyong pag-apruba ng utang - at muli kapag naglagay ka ng isang alok sa isang tukoy na pag-aari - ang iyong tagapagpahiram ay dapat magbigay sa iyo ng isang mahusay na pagtatantya ng pananaw na detalyado ang mga gastos sa pagsasara na nauugnay sa pagkuha ng financing sa bahay. Ang mabuting pagtatantya ng paniniwala ay karaniwang isang magaspang na draft ng impormasyon sa HUD-1 form na natanggap mo ng hindi bababa sa 24 na oras bago isara. Tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan nito, ang mabuting pagtatantya ng pananampalataya ay dapat na isang malapit na pag-asa sa kung ano ang talagang tinapos mo ang pagbabayad-sa isip sa loob ng 10%. Tandaan na ang ilang mga walang prinsipyong nagpapahiram ay susubukan na mag-reel sa mga kliyente na may mga hindi makatotohanang mababang mga pagtatantya.
Kung nangyari ito, at hindi mo mai-back down ang labis na singil, ang iyong pinakamahusay na pagpipilian ay maaaring hilingin sa nagbebenta na palawigin ang petsa ng pagsasara at subukang mag-secure ng alternatibong financing. Papayagan ka nitong bilhin mo pa rin ang pag-aari nang hindi masiraan.
10. Ang Mga Mali ay Pinipigilan ang Pagwawakas sa Oras
Maraming iba't ibang mga partido na kasangkot sa pagsasara ng escrow. Kung may alinman sa mga ito ay nagkakamali, maaaring maantala ang iyong pagsasara. Depende sa mga kundisyon na nakabalangkas sa iyong kontrata sa pagbili at kung sino ang kasalanan ang pagkaantala, kung hindi ka malapit sa oras, maaaring kailanganin mong bayaran ang nagbebenta ng parusa sa bawat araw na huli ang pagsasara.
Ang nagbebenta ay maaari ring tumanggi na palawigin ang petsa ng pagsasara, at ang buong pakikitungo ay maaaring malampasan. Sa isang pinakamahusay na kaso, ang nagbebenta ay maaaring sumang-ayon lamang na palawigin ang petsa ng pagsasara na walang parusa. Pagkatapos ng lahat, kung ang deal ay hindi malapit, ang nagbebenta ay kailangang magsimulang muli muli.
Ang Bottom Line
Ang paglilipat ng pagmamay-ari ng isang bahay ay nakababalisa para sa lahat ng mga partido. Napakaraming mga bagay na kailangang mangyari sa isang maikling panahon, at maaaring magkaroon ng mga pangunahing ramifications kung mayroon man. Ang proseso ay maaaring maging napaka-stress sa mga mamimili, na dapat dumaan sa isang kumplikado, kung minsan ay hindi pamilyar na proseso at gumawa ng maraming mga mabibigat na desisyon na nauugnay sa kung ano marahil ang pinakamahal na pagbili ng kanilang buhay. Kung gagamitin mo ang oras upang maging pamilyar sa proseso ng escrow at ang mga potensyal na pitfalls nang maaga, magiging emosyonal, intelektwal, at pinansyal na handa upang tapusin ang lahi at isara ang pakikitungo.
