Ano ang isang 2/28 Adjustable-Rate Mortgage (2/28 ARM)
Ang isang 2/28 adjustable-rate mortgage (2/28 ARM) ay isang uri ng 30-taong pautang sa bahay na mayroong paunang dalawang taong naayos na rate ng interes. Matapos ang panahon ng 2 taong ito, ang rate ay lumulutang batay sa isang index kasama ang isang margin. Ang paunang rate ng teaser ay mas mababa sa average para sa maginoo na mga mortgage, ngunit ang adjustable rate ay maaaring tumaas nang malaki. Dahil ang mga bangko ay hindi nakakakuha ng maraming pera sa paunang rate ng teaser, ang 2/28 ARMS ay may kasamang mabigat na pre-payment penalty sa unang dalawang taon.
PAGHAHANAP NG BAWAT 2/28 Nakakaayos-rate na Mortgage (2/28 ARM)
Ang 2/28 ARM ay naging tanyag sa panahon ng pag-boom ng real estate noong unang bahagi ng 2000s kapag ang mga pagtaas ng presyo ay naglalagay ng maginoo na mga pagbabayad sa mortgage na hindi maabot ang maraming mga mamimili. Halimbawa, ang isang $ 300, 000 maginoo 30-taong mortgage ay magdadala ng buwanang pagbabayad na $ 1610. Ngunit ang isang 2/28 ARM na may paunang rate ng teaser na 3-porsyento ay mangangailangan ng buwanang pagbabayad na $ 1265 lamang.
Mga Potensyal na Pitfalls ng 2/28 ARMS
Ang Catch-22 ng 2/28 adjustable-rate mortgage ay na pagkatapos ng dalawang taon ang rate ay nababagay sa bawat anim na buwan, karaniwang pataas, sa pamamagitan ng isang porsyento batay sa London Interbank Offered Rate (LIBOR) kasama ang isang karagdagang margin. Ang 2/28 ang mga ARMS ay may mga tseke sa kaligtasan na itinayo, tulad ng isang takdang rate ng rate ng interes at mga limitasyon sa kung magkano ang rate ay maaaring tumaas, o bawasan, sa bawat panahon. Ngunit kahit na may mga takip, ang mga may-ari ng bahay ay maaaring harapin ang mga spike ng pagbabayad sa panga.
Sa halimbawa na ibinigay sa itaas sa $ 300, 000 30-taong 3% ARM 2/28 pautang, kung pagkatapos ng dalawang-taon ang LIBOR ay 2.7 at ang margin ay 1.5, ang interes ay tataas ng 4.2 porsyento, sa kabuuan ng 7.2 porsyento. Ang 7.2% rate na ito ay maaaring maging mas mataas kaysa sa kasalukuyang maginoo na mga rate ng mortgage. Ang buwanang pagbabayad ng may-ari ng bahay ay tataas ng magdamag nang higit sa 60%, hanggang $ 2036.
Maraming mga may-ari ng bahay sa panahon ng boom ang hindi nabigo kung paano ang isang tila maliit na pagtaas ng rate ay maaaring kapansin-pansing mapalakas ang kanilang buwanang pagbabayad. At kahit na ang mga ganap na may kamalayan sa mga panganib ay tiningnan ang 2/28 na mga ARM bilang isang sasakyan sa panandalian na financing. Ang ideya ay upang samantalahin ang mababang rate ng teaser, pagkatapos ng refinance pagkatapos ng dalawang taon sa alinman sa isang maginoo na mortgage o, kung ang kanilang kredito ay hindi sapat na mabuti para sa iyon, sa isang bagong nababagay na mortgage. At, binigyan ng mga nakamamanghang presyo ng real estate, sipa ang utang ay maaaring higit pang bumagsak sa kalsada. Sa marami, gumawa ito ng isang tiyak na halaga, dahil, pagkatapos ng lahat, ang equity ng bahay ng borrower ay mabilis na tumataas.
Ang kaguluhan ay dumating sa pagbagsak ng merkado noong 2008. Bumagsak ang mga halaga ng tahanan. Maraming mga may-ari ng 2/28 ARMS ang natagpuan ang kanilang mga sarili na hindi makapagpinoin, gumawa ng kanilang mga pagbabayad, o ibenta ang kanilang mga tahanan para sa halaga ng natitirang pautang. Ang pantal ng mga foreclosure ay humantong sa mas mahigpit na pamantayan sa pautang. Ngayon mas maingat na sinusuri ng mga bangko ang kakayahan ng isang borrower na gumawa ng mga adjustable-rate na pagbabayad.
