Pagbebenta ng iyong bahay para sa isang malaking kita ay halos lahat ng pangarap ng may-ari ay nagkatotoo. Sino ang hindi nais na gumawa ng isang magandang penny sa kanyang bahay? Gayunpaman, upang kumita mula sa pagbebenta ng iyong bahay, maaaring gusto mong ipagpaliban ang pagkuha ng iyong kita bilang isang kabuuan. Magbasa upang malaman kung bakit, at malaman ang tungkol sa isa pang pagpipilian: isang pagbebenta ng pag-install.
Big Payout = Big Tax Bill
Tingnan natin ang isang karaniwang sitwasyon:
Halimbawa: Kapag ang isang Kuwenta sa isang Ari-arian ay Nagtataas ng Pananagutan ng Buwis Hal ay tiningnan ng Book Bookman ang alok ng mamimili para sa kanyang pag-upa sa bahay, at hindi makapaniwala sa bilang na nakita. Ang kanyang pag-aari ay doble ang halaga sa loob lamang ng limang taon, at hindi niya itinuring na mura ito kahit binili niya ito. Gayunpaman, nang masayang sinabi ni Hal sa kanyang tagapayo sa buwis tungkol sa pagbebenta, hindi galak ang tagapayo; ang pagkuha ng kita bilang isang bukol na halaga ay hindi magiging pinakamainam na interes ni Hal mula sa isang pananaw sa buwis. Kung ipinahayag ni Hal ang buong kita ng pagbebenta sa parehong taon na ipinagbibili niya ang pag-aari, hindi siya magiging karapat-dapat para sa halos lahat ng mga kredito sa buwis kung saan siya ay karaniwang karapat-dapat. Ang kanyang na-itemized na pagbabawas ay mababawasan bilang isang resulta ng karagdagang kita mula sa pagbebenta. Hinihiling ni Hal sa kanyang tagapayo sa buwis kung mayroong anumang magagawa upang mabawasan ang kanyang kita sa buwis para sa taon. Alam ng tagapayo lamang ang tool na gagamitin: isang kasunduan sa pagbebenta ng pag-install.
Ang Layunin ng Pagbebenta ng Pag-install
Tulad ng detalyado sa Publication 537 , pinahihintulutan ng IRS na magbayad ang mga nagbabayad ng buwis sa mga pangunahing benta ng mga ari-arian o iba pang mga pamumuhunan na may kasunduan sa pagbebenta. Pinapayagan ng pag-aayos na ito ang mga nagbebenta na magpahayag ng isang prorated na bahagi ng kanilang mga nakuha ng kapital sa loob ng maraming taon, hangga't ang tamang papeles ay nakumpleto sa taon ng pagbebenta.
Paano gumagana ang Pamamaraan sa Pagbebenta ng Pag-install
Ang pagpapahayag ng mga nadagdag sa ilalim ng isang pagbebenta ng installment ay panteorya. Ang pagbubuwis ng mga salamin sa pag-install ng pag-install na kung saan ang mga annuities, kung saan ang isang prorated na bahagi ng bawat pagbabayad ay itinuturing na isang pagbabalik ng punong-guro. Ang tanging mga panuntunan ay ang pag-aari na ipinagbibili ay hindi maaaring isang seguridad na ipinagbibili sa publiko sa anumang uri, at ang nagbabayad ng buwis ay hindi maaaring maging isang nagbebenta ng ibinebenta na pag-aari sa anumang kahulugan.
Tingnan natin ang isang halimbawa ng pamamaraang ito, at tingnan kung paano maiayos ng Hal ang kanyang pagbebenta sa pag-install kung nais niyang ipagpaliban ang kanyang mga buwis sa kita sa isang hinaharap na taon.
Halimbawa: Ang Pagbabayad ng Buwis Sa isang Pag-install sa Pagbebenta Hal ay tumatanggap ng $ 400, 000 para sa kanyang pag-upa sa bahay. Binili niya ang ari-arian para sa $ 188, 000 at binayaran ang $ 12, 000 sa pagbebenta ng mga gastos, na idinagdag sa batayan ng bahay, na ginagawang $ 200, 000. Samakatuwid, ang Hal ay mayroong $ 200, 000 ($ 400, 000 - $ 200, 000) na maipapahayag na pakinabang upang maipahayag. Inirerekomenda ng tagapayo ni Hal na ibagsak niya ang kanyang benta na nalalabas sa walong taunang pag-install na $ 50, 000 bawat isa, sa halip na magdeklara ng $ 400, 000 sa isang taon. Hangga't ang mga pag-install ay matatag na natanggap bawat taon, ang pamamaraang ito ay magpapahintulot sa Hal na manatiling karapat-dapat para sa mga kredito ng buwis at mga pagbabawas na mapigilan siya ng lump-sum na pagbabayad sa kanya mula sa pagtanggap.
Pag-uulat ng kita sa Pagbebenta ng Pag-install
Ang kita ng pagbebenta ng pag-install ay maaaring masira sa tatlong magkahiwalay na kategorya: pakinabang, punong-guro, at interes. Ang bawat isa sa mga kategoryang ito ay naiiba sa paggamot sa Form 1040.
Pagkuha ng Capital
Sa halimbawang nasa itaas, dapat ipahayag ng Hal na ang kikitain bawat taon bilang alinman sa pangmatagalan o pang-matagalang, depende sa kung ang pakinabang ay matagal o panandaliang sa taon ng pagbebenta. Ang mga pangmatagalang mga natamo ay ibubuwis sa mas mababang rate, habang ang mga panandaliang mga natamo ay binubuwis bilang ordinaryong kita. Dahil hawak ni Hal ang bahay sa loob ng limang taon, ang pakinabang, sa kasong ito, ay magiging pangmatagalan. Kung ang pakinabang ay panandaliang, ang Hal ay bibigyan pa rin ng buwis sa kita sa pag-install sa isang mas mababang rate kaysa sa kung mayroon siyang kung ipapahayag niya ang kita na bukol. Ito ay dahil ang mga panandaliang natamo ay binubuwis bilang ordinaryong kita, sa nangungunang buwis sa pagbabayad ng buwis. Ang pakinabang mula sa isang pagbebenta ng pag-install ay iniulat sa IRS Form 6252 at pagkatapos ay dinala sa Iskedyul D sa Form 1040.
Interes
Ang mga nagbabayad ng buwis na may kita ng installment-sale ay dapat ding singilin ang interes ng mamimili sa isang rate na mas mababa sa naaangkop na rate ng pederal o 9% na pinagsama nang semiannually. Ang mamimili ay magbabayad ng interes sa mga hindi bayad na mga pag-install hanggang sa ang balanse ay na-remand. Samakatuwid, kung ang singil ni Hal ay ang 9% rate sa kanyang pagbebenta sa bumibili, tatanggap din siya at iulat ang humigit-kumulang isang karagdagang $ 4, 500 na kita ng interes para sa bawat $ 50, 000 na pag-install na hindi pa babayaran. Ang interes ay iniulat nang hiwalay sa Iskedyul B, bilang ordinaryong kita ng interes. ( Tandaan : Kung ang interes ay hindi naiulat na magkahiwalay, pagkatapos ay isasaalang-alang ng IRS ang bahagi ng nalikom na pagbebenta na maging interes.)
Punong-guro
Ang bahagi ng bawat pagbebenta ng pag-install ay isinasaalang-alang ng IRS upang maging isang pagbabalik na walang buwis ng punong-guro. Ang halagang ito ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng pagkalkula ng ratio ng pagbubukod. Hatiin ang halaga ng aktwal na pakinabang sa pamamagitan ng presyo ng pagbebenta, na sa kasong ito ay $ 200, 000 / $ 400, 000, na nagbibigay ng isang pagbubukod na ratio ng 50%. Pagdaragdagan lamang ang ratio na ito sa dami ng pag-install. Ito ang halaga na dapat ibukod mula sa pagbubuwis sapagkat ito ay itinalaga bilang punong-guro. Kaya, ang $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) ng punong-guro ay ibabalik bawat taon.
Mortgage at Presyo ng Kontrata
Kung ang mamimili ng ari-arian ay ipinapalagay ang isang mortgage o ilang iba pang tala sa promissory sa pagbili, ang batayan ng gastos ng ari-arian ay dapat mabawasan sa pamamagitan ng dami ng mortgage / tala. Halimbawa, kung ang pag-aarkila ng pag-upa na ibinebenta ni Hal sa halagang $ 400, 000 ay mayroong isang utang ng $ 100, 000, kung gayon ang presyo ng kontrata ay nabawasan sa $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000). Nangangahulugan ito na ang Hal ay magkakaroon lamang ng $ 100, 000 ng kabuuang pakinabang upang mag-ulat sa mga installment.
Kung ang halaga ng utang ay lumampas sa kabuuang nababagay na batayan ng pag-aari, ang pagkakaiba ay dapat iulat bilang isang pagbabayad sa unang taon, at ang presyo ng kontrata ay nadagdagan ng halagang iyon. Halimbawa, kung ang pag-aari ni Hal ay mayroong isang mortgage na $ 250, 000, ang batayan ng bahay ay magiging $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000). Sa kasong ito, bilang karagdagan sa pagbabayad ng pag-install, kailangang iulat ni Hal ang labis na pagbabayad ng $ 50, 000 sa unang taon. Ang presyo ng kontrata ay magkakaroon din ng $ 250, 000, na mag-iiwan ng $ 150, 000 bilang nakuhang buwis.
Ang Bottom Line
Maraming mga patakaran at regulasyon na nauukol sa mga benta sa pag-install, at dapat itong sundin nang maingat. Gayunpaman, ang mga nakakaintindi sa mga patakaran ay maaaring mapanatili ang kanilang pagiging karapat-dapat para sa maraming mga pagbabawas at kredito na dapat kung hindi man ay mapapawi. Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa mga subtopika tulad ng mga pagbabago sa presyo ng pagbebenta, ang iba't ibang mga form na natanggap na mga pagbabayad ay maaaring gawin, at kapag mas mahusay na mag-iwan ng kasunduan sa pag-install at kumuha ng isang pambayad na bayad, bisitahin ang website ng IRS o kumunsulta sa iyong tagapayo sa buwis.
