Ano ang isang Pinagsamang Pautang?
Ang isang kumbinasyon ng pautang ay binubuo ng dalawang magkakahiwalay na pautang sa pagpapautang mula sa parehong nagpapahiram, sa parehong nangutang. Ang isang uri ng pautang ng kumbinasyon ay nagbibigay ng pondo para sa pagtatayo ng isang bagong bahay, na sinusundan ng isang maginoo na mortgage matapos ang konstruksyon ay kumpleto. Ang isa pang uri ng pautang ng kumbinasyon ay nagbibigay ng dalawang sabay na pautang para sa pagbili ng isang umiiral na bahay. Madalas itong ginagamit kapag ang bumibili ay hindi maaaring makabuo ng isang 20% down na pagbabayad ngunit nais na maiwasan ang pagbabayad para sa pribadong mortgage insurance (PMI).
Paano gumagana ang isang Pinagsasama na Pinagsasama
Sa kaso ng isang bagong bahay, ang isang kumbinasyon ng pautang ay karaniwang binubuo ng isang adjustable-rate mortgage upang tustusan ang konstruksyon, na sinusundan ng pangalawang pautang, karaniwang isang 30-taong pautang, sa sandaling natapos ang bahay. Karaniwan, ang pangalawang pautang ay gagamitin upang mabayaran ang una, iniiwan ang borrower na may isang solong pautang lamang.
Para sa isang taong bumili ng isang umiiral na bahay, ang isang kumbinasyon ng pautang ay maaaring kumuha ng form ng isang piggyback o 80-10-10 mortgage. Ang isang pautang sa 80-10-10 ay binubuo ng dalawang pautang na may isang pagbabayad pababa. Ang pangunahing pautang ay sumasaklaw sa 80% ng presyo ng pagbili ng bahay, ang pangalawang pautang ng isa pang 10%, at ang bumibili ay gumagawa ng isang 10% cash down na pagbabayad.
Sapagkat ang pangunahing pautang ay may isang 80% na halaga ng utang-sa-halaga, ang mamimili ay karaniwang maiwasan ang pagbabayad para sa pribadong mortgage insurance (PMI), na sa pangkalahatan ay kinakailangan kapag ang mga mamimili sa bahay ay bumaba ng mga kabayaran na mas mababa sa 20%. Ang PMI ay hindi isang beses na gastos ngunit dapat bayaran bawat taon hanggang sa umabot sa 20% ang equity ng may-ari. Karaniwan na nagkakahalaga ang mga nanghihiram ng halagang katumbas ng 0.5% hanggang 1% ng halaga ng kanilang pautang bawat taon.
Ang pangalawang account sa pautang para sa natitirang bahagi ng 20% na pagbabayad. Karaniwan itong darating sa anyo ng isang linya ng credit ng home equity (HELOC). Ang isang HELOC ay gumagana tulad ng isang credit card, ngunit may isang mas mababang rate ng interes dahil ang equity sa bahay ay sinusuportahan ito. Tulad nito, ito ay nagdudulot lamang ng interes kapag ginagamit ito ng borrower.
Ang isang kumbinasyon ng pautang ay maaaring makatulong sa mga mamimili sa bahay na maiwasan ang dagdag na gastos ng pribadong mortgage insurance.
Mga kalamangan at kahinaan ng isang Pinagsamang Pautang
Ang paggamit ng isang pautang ng kumbinasyon upang bumili ng isang umiiral na bahay ay may posibilidad na maging pangkaraniwan sa mga aktibong merkado sa pabahay. Habang umaakyat ang mga presyo at ang mga bahay ay nagiging hindi gaanong abot, ang mga piggyback mortgage ay hayaan ang mga mamimili na humiram ng mas maraming pera kaysa sa kanilang pagbabayad ay maaaring payagan kung hindi. Iyon ay maaaring isang kalamangan hangga't ang mga mamimili ay hindi kumuha ng mas maraming utang kaysa sa maaari nilang hawakan kung may mali.
Ang mga pautang ng kombinasyon ay maaari ding maging isang pagpipilian para sa mga taong nagsisikap na bumili ng bagong bahay ngunit hindi pa naibenta ang kanilang kasalukuyang. Sa sitwasyong iyon, maaaring gamitin ng mamimili ang HELOC upang masakop ang isang bahagi ng pagbabayad sa bagong bahay at pagkatapos ay bayaran ang HELOC kapag nagbebenta ang lumang bahay.
Ang mga mamimili na nagtatayo ng bagong bahay ay maaaring magkaroon ng mas simple o mas murang mga pagpipilian kaysa sa isang pautang na kumbinasyon. Halimbawa, maaaring tustusan ng tagabuo ang konstruksyon. Pagkatapos, kapag kumpleto ang bahay, ang mamimili ay maaaring ayusin ang isang regular na mortgage at bayaran ang tagabuo. Bilang kahalili, ang may-ari ng bahay ay maaaring gumamit ng isang pansariling loan loan at pagkatapos ay mamili para sa isang permanenteng mortgage.
Gayunpaman, ang isang pinagsama-samang pautang ay maaaring magkaroon ng isang gilid sa dalawang magkakahiwalay na mga pautang mula sa iba't ibang mga nagpapahiram, dahil sa isang beses na mga gastos sa pagsara.
