Ano ang isang Comparative Market Analysis
Ang isang paghahambing sa pagtatasa ng merkado ay isang pagsusuri sa mga presyo kung saan ang mga katulad na mga pag-aari sa parehong lugar na ibinebenta kamakailan. Ang mga ahente ng real estate ay nagsasagawa ng isang paghahambing na pagsusuri sa merkado para sa kanilang mga kliyente upang matulungan silang matukoy ang isang presyo upang ilista kapag nagbebenta ng bahay o isang presyo na ihandog kapag bumili ng bahay. Dahil walang magkapareho ang dalawang katangian, ang mga ahente ay gumawa ng mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga nabebenta na mga pag-aari at ang isa na malapit nang mabili o nakalista upang matukoy ang isang makatarungang alok o presyo ng pagbebenta. Mahalaga, ang isang paghahambing na pagsusuri sa merkado ay isang hindi gaanong sopistikadong bersyon ng isang pormal, propesyonal na pagpapahalaga.
Pag-unawa sa Paghahambing sa Pagtataya sa Market
Ang isang maihahambing na pagsusuri sa merkado ay maaari ring isama ang mga kasalukuyang nakalista na mga katangian, lalo na kung walang katulad na mga pag-aari na ibinebenta kamakailan. Gayunpaman, ipinapahiwatig lamang ng mga presyo ang kung ano ang inaasahan ng nagbebenta para sa pag-aari at hindi kinakailangang sumasalamin kung ano talaga ito.
Bagama't ang pagsusuri ng paghahambing sa merkado ay hindi isang opisyal na pagpapahalaga, ang ahente ng real estate ay gumagamit ng maraming katulad na mga kasanayan at pamamaraan na gagamitin ng isang appraiser upang makarating sa isang makatwirang halaga para sa pag-aari. Kung ang bahay o pag-aari ay natatangi at / o natatangi kung saan walang mga maihahambing na mga katangian na natagpuan, maaaring ito ay sa pinakamainam na interes ng may-ari na umarkila ng isang pormal na appraiser upang pahalagahan ang pag-aari.
Halimbawa ng isang Paghahambing sa Pagtataya sa Market
Isaalang-alang ang isang mag-asawa na nag-iisip tungkol sa paggawa ng isang alok sa isang apat na silid-tulugan, tatlong banyo, 2, 100-square-foot, single-family home sa isang quarter acre ng lupa. Ang bahay ay nakalista para ibenta sa halagang $ 300, 000. Ang ahente ng real estate ng mag-asawa ay nagsasagawa ng isang paghahambing na pagsusuri sa pamilihan at hinahanap ang tatlong magkakatulad na mga pag-aari na kamakailan na nabili sa parehong subdibisyon:
- Ang una ay magkapareho sa lahat ng paraan sa pag-aari ng paksa maliban na ito ay matatagpuan sa isang abalang kalsada; kamakailan lamang na nabili ito ng $ 275, 000. Ang ikalawa ay may apat na silid-tulugan, tatlong banyo, at matatagpuan sa isang quarter acre ng lupa ngunit may 2, 400 square feet dahil kasama rin nito ang isang naka-screen na porch; ibinebenta ito ng halagang $ 315, 000. Ang ikatlo ay may apat na silid-tulugan, ay matatagpuan sa isang quarter acre ng lupa at 2, 100 square feet, ngunit mayroon lamang itong dalawang banyo, kapwa ang mga ito ay lipas na; nabenta ito ng $ 265, 000.
Narito ang mga tipikal na hakbang na maaaring sundin ng ahente ng real estate upang makumpleto ang isang paghahambing sa pagtatasa ng merkado:
1. Suriin ang Kalidad ng Kalapit
Ang unang hakbang ay upang masuri ang kalidad ng nakapaligid na kapitbahayan at may ilang mga mahusay na online na tool na ito, na ginagawang mas madali kaysa dati.
Ang Google Street View ay maaaring ang pinakamahusay na tool para sa pagsasaliksik sa kapitbahayan. Narito ang hinahanap mo:
- Nice blocks kumpara sa hindi gaanong kaakit-akit na mga blokeProximity sa mga amenities tulad ng mga beach, parke, paaralan, atbpProximity sa hindi kasiya-siyang mga lokasyon tulad ng mga basurahan, daanan, pang-industriya na pasilidad, atbp.
Gayunpaman, ang mga imahe ng Google ay maaaring wala sa oras, kaya hindi ito kapalit ng pagmamaneho sa pamamagitan ng kapitbahayan.
2. Suriin ang Orihinal na Listahan kung Magagamit
Maingat na suriin ang mga larawan at paglalarawan upang suriin ang edad at kondisyon ng bahay, kamakailan-lamang na mga pag-upgrade, at mga potensyal na isyu sa nakaraang diskarte sa pagmemerkado.
3. Suriin ang Mga Tinatayang Halaga ng Pag-aari
Ang pagtatantya ng halaga ng ari-arian ay makakatulong sa iyo na suriin ang malamang na halaga ng merkado ng bahay ng iyong kliyente at mabigyan ka ng isang panimulang punto kapag kinakalkula ang gastos bawat parisukat na paa ng ari-arian. Gayunpaman, ang mga pagtatantya na ito ay maaaring hindi tumpak at hindi isaalang-alang ang mga natatanging aspeto ng lokal na merkado.
4. Bumuo ng isang Paunang CMA
Magkaroon ng isang magaspang na ideya ng halaga ng iyong tahanan sa pamamagitan ng pagtatasa ng mga nabebenta na listahan, mga expired na listahan, aktibong listahan, at mga nakabinbing listahan sa lugar na maihahambing sa mga tampok, laki, at amenities sa iyong listahan. Ang mga katumbas na katangian na dapat mong isama sa iyong CMA ay kasama ang:
- Ang mga bahay na nabili o nag-expire, naghihintay, o nakalista sa nakaraang anim na buwan. Sasabihin sa iyo ng mga nagbebenta ng listahan ang eksaktong katulad ng mga katulad na bahay sa lugar na nabili kamakailan, at ito ang iyong pangunahing paraan upang masuri ang halaga para sa iyong CMA. Ang mga nag-expire na listahan ay magsasabi sa iyo ng pagpepresyo sa merkado na hindi nais na madala. Ang mga listahan na may nakabinbing pagbebenta ay maaaring magbigay sa iyo ng isang magandang ideya kung ano ang mga katulad na bahay na ibinebenta sa ngayon. Sasabihin sa iyo ng mga kasalukuyang listahan kung ano ang iyong kumpetisyon. Suriin ang mga bahay na may parehong bilang ng mga silid-tulugan at banyo. Ang bilang ng mga silid-tulugan at paliguan sa isang bahay ay isa sa pinakamahalagang pamantayan para sa pagpapahalaga sa isang bahay. Halimbawa, ang mga bahay sa dalawang silid-tulugan ay karaniwang hindi gaanong kanais-nais kaysa sa mga may tatlo o higit pa. Gayundin, ang mga bahay na may isang banyo o walang master bath ay madalas na may mas mababang halaga ng muling pagbebenta kaysa sa mga may higit pa. Suriin ang mga bahay sa loob ng halos 300 square feet ng iyo. Sa pamamagitan ng isang 2, 000 square-foot home, tingnan ang mga bahay na nasa pagitan ng 1, 700 at 2, 300 square feet. Kadalasan, mas maraming silid-tulugan na katumbas ng isang mas mataas na presyo, ngunit ang square footage ay halos mahalaga. Suriin ang mga tahanan sa parehong kapitbahayan. Ang pagkakaisip kung ano mismo ang "kapitbahayan" sa bahay ay maaaring maging mahirap kung hindi ito isang pader na may pader. Para sa kadahilanang iyon, mahalaga na masuri muna ang kapitbahayan sa online. Suriin ang mga bahay sa pareho o maihahambing na mga zone ng paaralan. Mahalaga ang mga distrito ng paaralan lalo na sa mga malalaking lungsod, kung saan maraming mga paaralan sa bawat distrito. Ang mga bahay sa isang tabi ng isang kalye ay maaaring maging sa isang mahusay na zone ng paaralan, habang ang mga mag-aaral na nakatira sa mga bahay sa kabilang panig ay maaaring maging matrikula sa mas mababang kalidad na mga paaralan. Ang pagkakaiba ng mga paaralan na ginawa sa halaga ng bahay ay maaaring maging makabuluhan. Suriin ang mga bahay na may katulad na laki. Sa pangkalahatan, ang isang bahay sa 10 ektarya ng lupa ay magiging higit na halaga kaysa sa isang maihahambing na bahay sa isang ektarya lamang. Suriin ang mga bahay na kaparehong edad. Ang mga bagong bagong bahay ay karaniwang pinahahalagahan na mas mataas kaysa sa mas matatandang mga tahanan, ngunit ang ilang mga mas matatandang tahanan, lalo na ang mga antigong bahay o mga modernong kalagitnaan ng siglo, ay maaaring mag-utos ng isang premium sa bagong konstruksiyon dahil sa kanilang disenyo. Suriin ang mga bahay na may katulad na mga tampok. Halimbawa, kung ang bahay ay may isang in-ground pool o nasa isang gated na kapitbahayan na may isang clubhouse, subukang maghanap ng iba pang mga listahan na may magkakatulad na mga tampok. Gayundin, kung ang bahay ay nasa pag-aari ng karagatan, ang paghahambing nito sa iba pang mga tahanan sa karagatan ay magbubunga ng mas mahusay na mga resulta kaysa sa paghahambing nito sa mga tahanan ng ilang mga bloke na malayo sa tubig.
5. Kumuha ng isang Average na Presyo ng Mga Maihahambing na Listahan
Kunin ang mga presyo ng pagbebenta ng maihahambing na mga bahay na iyong pinili at hatiin ang bawat isa sa kanilang square footage upang makalkula ang presyo bawat square foot para sa bawat maihahambing na bahay. Pagkatapos, hanapin ang average na presyo bawat parisukat na talampakan ng mga maihahambing na mga tahanan at palakihin ito sa pamamagitan ng eksaktong parisukat na footage ng bahay na sinusubukan mong ibenta.
6. Suriin ang Tahanan sa Tao.
Batay sa iyong pananaliksik, dapat kang magkaroon ng ideya ng ballpark kung ano ang halaga ng bahay, kaya dapat mong matugunan ang anumang mga katanungan tungkol sa halaga ng pag-aari na mayroon sa iyo ng may-ari. Kapag naglalakbay sa isang ari-arian, isaalang-alang ang mga kadahilanan tulad ng: kondisyon, pagdaragdag at pag-upgrade, kinakailangang mga pag-upgrade, panlabas at landscaping, at iba pang mga amenities. Pagsamahin ang paunang data mula sa maihahambing na mga listahan kasama ang impormasyon na natipon sa pagbisita upang lumikha ng isang komprehensibong CMA.
