Ano ang Isang Maginoo na Pautang o Pautang?
Ang isang maginoo na utang o maginoo na utang ay anumang uri ng pautang ng bumibili ng bahay na hindi inaalok o secure ng isang nilalang ng gobyerno, tulad ng Federal Housing Administration (FHA), ang US Department of Veterans Affairs (VA), o ang USDA Rural Housing Housing Service, ngunit sa halip ay magagamit sa pamamagitan ng o ginagarantiyahan ng isang pribadong tagapagpahiram (mga bangko, mga unyon ng kredito, mga kumpanya ng pautang) o ang dalawang negosyo na na-sponsor ng gobyerno, ang Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) at ang Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Ang mga maginoo na pautang ay madalas na mali na tinutukoy bilang conforming mortgage o pautang. Habang may overlap, ang dalawa ay magkakaibang mga kategorya. Ang isang conforming mortgage ay isa na ang pinagbabatayan ng mga tuntunin at kundisyon ay nakakatugon sa pamantayan ng pagpopondo nina Fannie Mae at Freddie Mac. Ang pinuno sa mga ito ay isang limitasyong dolyar, na itinatakda taun-taon ng Federal Housing Finance Agency (FHFA): Noong 2019, sa halos lahat ng kontinental US, ang isang pautang ay hindi dapat lumampas sa $ 484, 350. Kaya't habang ang lahat ng mga conforming loan ay maginoo, hindi lahat ng maginoo na pautang ay kwalipikado bilang conforming. Ang isang jumbo mortgage na $ 800, 000, halimbawa, ay isang maginoo na mortgage ngunit hindi isang conforming mortgage - sapagkat ito ay higit sa halaga na hahayaan itong mai-back ni Fannie Mae o Freddie Mac. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Pag-unawa sa Jumbo vs. Mga Conventional Mortgages")
Sa kasalukuyan, ang mga maginoo na mortgage ay kumakatawan sa paligid ng dalawang-katlo ng mga pautang sa bahay na inisyu sa US Ang pangalawang merkado para sa maginoo na mga mortgage ay lubos na malaki at likido. Karamihan sa mga maginoo na mortgage ay naka-pack sa pass-through mortgage-back securities, na ipinagpapalit sa isang maayos na itinatag na pamilihan na kilala bilang ang mortgage na ihayag (TBA) market. Marami sa mga maginoo na pass-through security na ito ay karagdagang nai-secure sa collateralized mortgage obligasyon (CMOs).
Mga Key Takeaways
- Ang isang maginoo na pautang o maginoo na pautang ay pautang ng mamimili ng bahay na hindi inaalok o sinigurado ng isang entity ng gobyerno. Ito ay magagamit sa pamamagitan ng o ginagarantiyahan ng isang pribadong tagapagpahiram o ang dalawang negosyo na na-sponsor ng gobyerno — sina Fannie Mae at Freddie Mac. Kailangang kailangan ng mga mangutang. kumpletuhin ang isang opisyal na aplikasyon sa pagpapautang, pagbibigay ng mga kinakailangang dokumento, kasaysayan ng kredito, at kasalukuyang marka ng kredito. Ang mga rate ng interes sa pautang sa utang ay may posibilidad na mas mataas kaysa sa mga pautang na sinusuportahan ng gobyerno, tulad ng mga pautang ng FHA.
Paano gumagana ang isang Conventional Mortgage o Loan
Sa mga taon mula nang bumagsak ang subprime mortgage noong 2007, hinigpitan ng mga nagpapahiram ang mga kwalipikasyon para sa mga pautang— "walang pag-verify" at "walang bayad na pagbabayad" na nawala sa hangin, halimbawa - ngunit sa pangkalahatan ng karamihan sa mga pangunahing kinakailangan ay hindi nagbago. Kailangang makumpleto ng mga potensyal na panghihiram ang isang opisyal na aplikasyon sa pagpapautang (at karaniwang magbayad ng bayad sa aplikasyon), pagkatapos ay ibigay ang tagapagpahiram ng mga kinakailangang dokumento upang maisagawa ang isang malawak na pagsuri sa kanilang background, kasaysayan ng kredito, at kasalukuyang marka ng kredito.
Kinakailangan na Dokumentasyon
Walang pag-aari na walang 100% na pinondohan. Sa pagsuri sa iyong mga pag-aari at pananagutan, ang isang tagapagpahiram ay naghahanap upang makita hindi lamang kung magagawa mong bayaran ang iyong buwanang pagbabayad ng utang (na karaniwang hindi dapat lumampas sa 28% ng iyong kita ng kita), ngunit kung maaari mong mahawakan ang isang pagbabayad sa down na pag-aari (at kung ganoon, magkano), kasama ang iba pang mga pangungunang gastos, tulad ng pag-asaran ng pautang o pagbabayad ng underwriting, mga bayarin sa broker, at pag-areglo o pagsasara ng mga gastos, lahat ng ito ay maaaring makabuluhang magmaneho ng gastos ng isang mortgage. Kabilang sa mga item na kinakailangan ay:
1. Katunayan ng kita. Ang mga dokumento na ito ay isasama ngunit maaaring hindi limitado sa:
- Tatlumpung araw ng mga stubs ng suweldo na nagpapakita ng kita pati na rin ang kita ng taon-sa-petsaMga dalawang taon ng pagbabalik ng pederal na buwisSixty na araw o isang quarterly na pahayag ng lahat ng mga account sa asset, kasama ang iyong pagsuri, pagtitipid, at anumang mga account sa pamumuhunanMga dalawang taon ng mga pahayag na W-2
Kailangang maging handa ang mga nanghihiram na may patunay ng anumang karagdagang kita, tulad ng alimony o mga bonus.
2. Mga Asset. Kailangan mong ipakita ang mga pahayag sa bangko at mga pahayag sa pamumuhunan account upang patunayan na mayroon kang mga pondo para sa pagbabayad at pagsara ng mga gastos sa tirahan, pati na rin ang mga reserbang cash. Kung nakatanggap ka ng pera mula sa isang kaibigan o kamag-anak upang tumulong sa pagbabayad, kakailanganin mo ang mga sulat ng regalo, na nagpapatunay na ang mga ito ay hindi pautang at walang kinakailangang o sapilitan na pagbabayad. Ang mga liham na ito ay madalas na kailangang maipahiwatig.
3. Pagpapatunay ng pagtatrabaho. Ang mga tagapagpahiram ngayon ay nais na tiyakin na sila ay nangungutang lamang sa mga nangungutang na may isang matatag na kasaysayan ng trabaho. Hindi lamang nais ng iyong tagapagpahiram ang iyong mga stubs ng suweldo ngunit maaari ring tawagan ang iyong employer upang mapatunayan na ikaw ay nagtatrabaho pa rin at suriin ang iyong suweldo. Kung binago mo ang mga trabaho kamakailan, ang isang tagapagpahiram ay maaaring nais na makipag-ugnay sa iyong nakaraang employer. Ang mga nagpapahiram sa sarili ay kailangang magbigay ng makabuluhang karagdagang papeles hinggil sa kanilang negosyo at kita.
4. Iba pang dokumentasyon. Kailangang kopyahin ng iyong tagapagpahiram ang iyong lisensya sa pagmamaneho o kard ng estado at kakailanganin ang iyong numero ng Social Security at ang iyong pirma, na pinapayagan ang tagapagpahiram na hilahin ang iyong ulat sa kredito.
Mga rate ng interes
Ang mga rate ng interes sa pautang na may utang ay may posibilidad na mas mataas kaysa sa mga utang na suportado ng gobyerno, tulad ng mga pautang ng FHA (bagaman ang mga pautang na ito, na karaniwang utos na ang mga nangungutang ay nagbabayad ng mga premium na seguro sa mortgage, ay maaaring magtrabaho upang maging tulad ng mahal sa katagalan).
Ang rate ng interes na dala ng isang maginoo na mortgage ay nakasalalay sa ilang mga kadahilanan, kabilang ang mga termino ng pautang — ang haba, sukat nito, at kung mayroon itong isang nakapirming rate ng interes o isang naaayos na rate — pati na rin ang kasalukuyang mga kondisyon sa pang-ekonomiya o pang-pinansyal. Ang mga nagpapahiram sa utang ay nagtatakda ng mga rate ng interes batay sa kanilang mga inaasahan para sa hinaharap na implasyon; ang supply ng at demand para sa mga security na nai-back mortgage ay nakakaimpluwensya rin sa mga rate. Kapag ginagawang mas mahal ang Federal Reserve para sa mga bangko na humiram sa pamamagitan ng pag-target sa isang mas mataas na rate ng pederal na pondo, ang mga bangko, naman, ay ipapasa ang mas mataas na gastos sa kanilang mga customer, at ang mga rate ng pautang ng consumer, kabilang ang mga para sa mga pagpapautang, ay may posibilidad na umakyat.
Karaniwang naka-link sa rate ng interes ay mga puntos, bayad na binabayaran sa tagapagpahiram (o broker). Ang mas maraming mga puntos na babayaran mo, mas mababa ang iyong rate ng interes. Ang isang punto ay nagkakahalaga ng 1% ng halaga ng pautang at binabawasan ang iyong rate ng interes ng tungkol sa 0.25%. Sa pangkalahatan, ang mga taong nagpaplano na manirahan sa isang bahay sa loob ng mahabang panahon (10 o higit pang mga taon) ay dapat isaalang-alang ang mga puntos upang mapanatiling mas mababa ang mga rate ng interes para sa buhay ng pautang.
Ang pangwakas na kadahilanan sa pagtukoy ng rate ng interes ay ang profile ng pinansyal ng borrower: personal na mga ari-arian, creditworthiness, at ang laki ng down na pagbabayad na maaari nilang gawin sa paninirahan upang mapondohan.
Ang isang mamimili na nagplano na manirahan sa isang bahay sa loob ng 10 o higit pang mga taon ay dapat isaalang-alang ang pagbabayad para sa mga puntos upang mapanatiling mas mababa ang mga rate ng interes para sa buhay ng mortgage.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang para sa isang Conventional Mortgage o Pautang
Ang mga ganitong uri ng pautang ay hindi para sa lahat. Narito ang isang pagtingin sa kung sino ang malamang na maging karapat-dapat para sa isang maginoo na mortgage at kung sino ang hindi.
Sino ang Malamang na Kwalipikado
Ang mga taong may itinatag na mga ulat sa kredito at stellar credit na nasa matatag na paglalakad sa pananalapi ay karaniwang kwalipikado para sa maginoo na mga pag-utang. Mas partikular, ang perpektong kandidato ay dapat magkaroon:
- Ang isang marka ng kredito ng hindi bababa sa 680 at, mas mabuti, higit sa 700. Ang mas mataas na marka, mas mababa ang rate ng interes sa pautang, na may pinakamahusay na mga termino na nakalaan para sa mga higit sa 740. Isang katanggap-tanggap na ratio ng utang-sa-kita (DTI). Ito ang kabuuan ng iyong buwanang obligasyon kumpara sa iyong buwanang kita. Ang bilang na iyon ay nasa paligid ng 36% at hindi hihigit sa 43%. Ang isang pagbabayad ng hindi bababa sa 20% ng presyo ng pagbili ng bahay na madaling magagamit. Ang mga tagapagpahiram ay maaaring at tumatanggap nang mas kaunti, ngunit kung gagawin nila ay madalas nilang hinihiling na mangutang ang mga nangungutang ng pribadong mortgage insurance at bayaran ang mga premium nito buwan-buwan hanggang makamit nila ang hindi bababa sa 20% na equity sa bahay.
Bilang karagdagan, ang mga maginoo na mortgage ay madalas na ang pinakamahusay o tanging pag-urong para sa mga homebuyers na nais ang paninirahan para sa mga layunin ng pamumuhunan, bilang isang pangalawang tahanan, o nais na bumili ng isang ari-arian na nagkakahalaga ng $ 500, 000.
Sino ang Hindi Malamang Kwalipikado
Sa pangkalahatan, ang mga nagsisimula pa lamang sa buhay, ang mga may kaunting utang kaysa sa normal, at ang mga may katamtamang rating ng kredito ay madalas na nagkakaproblema na kwalipikado para sa maginoo na mga pautang. Mas partikular, ang mga utang na ito ay magiging matigas para sa mga may:
- Nagdusa sa pagkalugi o foreclosure sa loob ng nakaraang pitong taon.Mga marka ng marka sa ibaba 650.DTIs higit sa 43%.Les kaysa sa 20% o kahit na 10% ng presyo ng pagbili ng bahay para sa isang pagbabayad.
