Ano ang isang Convertible ARM
Ang isang mapapalitan ARM ay isang adjustable rate mortgage (ARM) na nagbibigay ng borrower ng opsyon na mag-convert sa isang nakapirming rate na mortgage. Ang mga mapapalitan na ARM ay ipinagbibili bilang isang paraan upang samantalahin ang pagbagsak ng mga rate ng interes at karaniwang isama ang mga tiyak na kondisyon. Ang institusyong pampinansyal sa pangkalahatan ay naniningil ng isang bayad upang ilipat ang ARM sa isang nakapirming rate na mortgage.
BREAKING DOWN Nakakabago ARM
Ang mapagbabagong ARMS ay isang hybrid ng dalawang uri ng mortgage: ang maginoo na naayos na rate na 30-taong mortgage, at ang adjustable-rate mortgage (ARM). Ang mga nakapirming rate na utang ay nagbibigay ng borrower ng seguridad ng pag-alam ng kanyang buwanang pagbabayad ay hindi magbabago, kahit na tumataas ang mga rate; sa paglipas ng panahon, ang mga pagbabayad na mabisang tanggihan na may kaugnayan sa inflation. Ang isang adjustable-rate mortgage ay nagsisimula sa isang mas mababang pambungad na "teaser" rate, ngunit pagkatapos ng isang itinakdang panahon (karaniwang limang taon) ang rate ay nababagay ayon sa isang index, tulad ng LIBOR, kasama ang isang margin. Ang rate ay karaniwang nababagay tuwing anim na buwan at maaaring umakyat o pababa (sa loob ng mga limitasyon na nakabalangkas sa kontrata).
Sa isang mababago na ARM, ang mortgage ay nagsisimula tulad ng isang 30-taong adjustable-rate - iyon ay, sa isang rate ng teaser sa ibaba ng average ng merkado. Ngunit sa loob ng isang tinukoy na tagal, madalas pagkatapos ng unang taon ngunit bago ang ikalimang, ang borrower ay may pagpipilian na mag-convert sa isang nakapirming rate. Ang bagong rate ng interes ay karaniwang pinakamababang rate na inaalok sa loob ng pitong araw bago i-lock. Kaya kung bumaba ang mga rate ng interes, ang borrower ay maaaring makakuha ng isang mas mababang nakapirming rate kaysa sa nakuha niya sa una.
Ang mga Mapagpalit na ARM ay Maaaring Gumawa ng Sense Kapag Mataas ang mga Presyo
Ipinakilala sa unang bahagi ng 1980s, ang mga mapapalitan na mga ARM ay pumasok sa eksena sa panahon ng dobleng digit na na-rate na mga mortgage. Ang teorya ay dahil sa ang mga rate ng interes ay hindi malamang na mapunta sa mas mataas (hadlangan ang pambihirang implasyon), ang mga nangungutang ng mababago na ARM ay mahalagang magtaya sa malaking posibilidad ng mas mababang mga rate sa hinaharap. Ang maagang mapapalitan na mga ARM ay mahal at nakapaloob sa mga sobrang paghihigpit. Ngunit noong 1987, nagsimula ang pagbili ng mga mapapalitan na ARM sa negosyo ng pangalawang merkado ng negosyo na naka-sponsor na mortgage Fannie Mae at Freddie Mac; dahil ibinebenta ng karamihan sa mga komersyal na bangko ang kanilang mga pautang sa mortgage sa pangalawang merkado, ang pagtanggap ng mababago na mga ARM ng dalawang higante sa mortgage na humantong sa kanilang mabilis na paglawak. Ang kumpetisyon, naman, ay nagdala ng mas mababang mga bayarin at hindi gaanong mahigpit na mga kondisyon.
Ang Downside
Ang pangunahing downside ng mababago ARMS ay pinipilit nila ang nangutang upang masubaybayan ang mga rate ng interes, at mahulaan ang mga pagbabago sa hinaharap - isang bagay kahit na ang mga eksperto ay hindi maaaring magagawa nang maaasahan. Gayundin, ang mga rate ng interes sa mababago ARMS - kapwa ang pambungad na rate at ang kalaunan naayos na rate - ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga rate ng merkado. At habang ang mga nangungutang ay hindi nagbabayad ng mga pagsasara ng gastos kapag nagko-convert ang utang, ang mga nagpapahiram ay nagsingil ng mga bayad. Samantala, kung ang mga rate ng interes ay tumaas sa panahon ng pagpapakilala, ang pakinabang ng isang mapapalitan na ARM ay nawala. Sa wakas, ang buwanang pagbabayad pagkatapos ng conversion ay halos tiyak na mas mataas kaysa sa kung ano ang binabayaran ng may-ari ng bahay sa ilalim ng rate ng teaser, kahit na sa seguridad na ito ay mananatiling maayos.
