Ano ang DownREIT?
Ang DownREIT ay isang magkakasamang pagsisikap sa pagitan ng isang may-ari ng real estate at tiwala sa pamumuhunan ng real estate (REIT) para sa hangarin na makuha at kontrolin ang real estate.
Mga Key Takeaways
- Ang isang DownREIT ay isang kasunduan sa pakikipagtulungan sa pagitan ng isang REIT at isang may-ari ng real estate na nagbibigay-daan sa pagpapaliban ng buwis sa pagbebenta ng pinahahalagahan na real estate. Mayroong dalawang uri ng DownREIT. Ang unang uri ay nagsasangkot na limitado sa walang mga kontribusyon sa kapital mula sa mga REIT habang ang pangalawang uri ay nagsasangkot ng makabuluhang kontribusyon ng kapital ng mga REITs.DownREITs ay mas kumplikado kumpara sa mga UPREIT at maaaring magkaroon ng mga implikasyon sa buwis, kung ang operating unit ay itinuturing na isang seguridad ng IRS.
Pag-unawa sa DownREIT
Ang DownREIT ay nagsasangkot ng isang pakikipag-ayos sa pakikipagtulungan sa pagitan ng isang may-ari ng real estate at (REIT) na tumutulong sa may-ari ng real estate sa pagpapaliban ng buwis sa kita ng kita sa pagbebenta ng pinahahalagahan na real estate. Ang UPREIT ay naimbento pagkatapos ng pag-urong ng real estate ng 1990s upang mapadali ang pamumuhunan ng kapital sa industriya ng real estate. Ang DownREIT ay umusbong sa UPREIT.
Ang mga may-ari ng real estate na nag-aambag ng mga ari-arian sa mga DownREIT ay tumatanggap ng mga operating unit sa isang pakikipagtulungan. Ang samahan ng pakikipagsosyo at ang ugnayan ng may-ari ng pag-aari dito ay maaaring nakabalangkas sa iba't ibang iba't ibang paraan, depende sa istraktura ng REIT at anumang UPREIT na maaaring umiiral. Sa isang DownREIT, ang REIT ay kailangang sumang-ayon sa isang matatag na kasunduan o lockout para sa pagbebenta ng mga naiambag na mga assets.
Mayroong dalawang uri ng mga kategorya ng pakikipagtulungan ng DownREIT. Sa unang uri ng pakikipagsosyo, ang REIT ay nagbibigay ng limitado sa walang kapital at limitadong mga kasosyo na makakatanggap ng mga kagustuhan sa pamamahagi ng operating cash sa isang halaga na katumbas ng pagbabahagi ng REIT share. Ang pangalawang kategorya ng REIT ay nagsasangkot ng kontribusyon ng makabuluhang kapital ng REIT. Ang pangkalahatang kasosyo ay tumatanggap ng pamamahagi na pantay-pantay sa pagbabalik ng kapital.
DownREIT Kumpara sa UPREIT
Ang DownREIT ay hindi gaanong malawak na ginagamit kaysa sa UPREIT dahil mas kumplikado ito at maaaring hindi magkaroon ng parehong bentahe sa buwis bilang isang UPREIT. Ang pagbibigay ng pag-aari sa isang DownREIT ay isang kumplikadong transaksyon na nangangailangan ng gabay sa buwis at pamumuhunan. Kung ang transaksyon ay hindi nakaayos na may labis na pangangalaga, maaaring isaalang-alang ng IRS ang paglilipat ng mga ari-arian sa DownREIT kapalit ng mga operating unit upang maging isang taxable transaksyon sa ilalim ng disguised-sale o anti-Abuse rules. Samakatuwid, ang isang UPREIT ay maaaring maging mas lohikal na pagpipilian para sa isang may-ari ng pag-aari na ang pangunahing pag-aalala ay ang pagpapaliban sa pananagutan sa buwis sa kita.
Hindi tulad ng mga UPREIT, kung saan hindi kasangkot ang pagmamay-ari ng real estate, ang isang DownREIT ay nagsasangkot sa pagmamay-ari ng real estate. Ang ilan sa mga pag-aari na ito ay pagmamay-ari, habang ang ilan ay maaaring pagmamay-ari sa pamamagitan ng limitadong pakikipagsosyo sa mga nag-ambag ng mga ari-arian dito.
Ang isang DownREIT ay maaaring maging isang lohikal na pagpipilian kung sa palagay ng may-ari ng ari-arian na ang kanyang real estate ay higit na pahalagahan kaysa sa iba pang mga paghawak ng REIT, dahil napapanatili niya ang mas malaking interes sa kanyang naiambag na pag-aari na may isang DownREIT kaysa sa isang UPREIT.
Iyon ay sinabi, dahil ang istraktura ng pagmamay-ari ng isang DownREIT ay mas kumplikado, ang pag-convert ng mga yunit ng operating sa cash ay nangangailangan ng mas kumplikadong mga kalkulasyon. Gayundin, ang mga UPREIT at DownREIT ay gumaganap nang iba bilang pamumuhunan dahil naiiba ang istraktura nila. Sa isang DownREIT, ang pakikipagtulungan sa pagitan ng REIT at mamumuhunan ay maaaring mag-iba ng pagganap kaysa sa pagganap ng REIT bilang isang buo.
Ang mga DownREIT ay katulad ng mga UPREIT, gayunpaman, sa kanilang halaga bilang isang tool sa pagpaplano ng estate. Ang parehong hakbang ang batayan ng mga yunit ng operating sa pagkamatay ng may-ari, na nagpapahintulot sa isang paglipat ng buwis na walang bayad na pinahahalagahan ng real estate sa mga tagapagmana. Pagkatapos ay mai-convert ng mga tagapagmana ang mga operating unit sa pagbabahagi ng REIT o cash nang hindi nagbabayad ng buwis.
Halimbawa ng DownREIT
Isaalang-alang ang isang portfolio ng limang mga pag-aari na nagkakahalaga ng $ 100 milyon. Ang mga pag-aari ay may utang na katumbas ng $ 80 milyon sa 8% na rate ng interes. Ang mga kasosyo na nagmamay-ari ng ari-arian ay may isang pinagsama-samang balanse sa account sa kabisera ng $ 5 milyon. Ang REIT ay pumapasok sa transaksyon at nagbabayad ng $ 60 milyon ng umiiral na utang para sa pag-aari at pinapalitan ang mga balanse ng capital account para sa natitirang mga kasosyo sa utang sa 7%. Ang mga pagbabahagi ay inisyu bilang mga operating unit para sa natitirang $ 20 milyon na hawak ng mga kasosyo at ang REIT ay nagiging may-ari ng mayorya habang ang natitirang mga kasosyo ay naging mga GP at LP.
