Talaan ng nilalaman
- Ano ang PMI?
- Ang Gastos ng PMI
- Nagbabayad para sa PMI
- Pagkansela ng PMI Coverage
- Awtomatikong Pagwawakas ng PMI
- Pangwakas na Pagwawakas ng PMI
- Halaga ng Tahanan at PMI
- Maginoo na Mga Pautang na Walang PMI
- Mga Kinakailangan sa Down Payment
- Mga piggyback Mortgages at PMI
- FHA Mortgage Insurance Premium
- Pagkansela ng FHA MIP
- Ang Bottom Line
Ito ay isang alamat na kailangan mong ibagsak ng 20% ng presyo ng pagbili ng bahay upang makakuha ng isang mortgage. Nag-aalok ang mga tagapagpahiram ng maraming mga programa ng pautang na may mas mababang mga kinakailangan sa pagbabayad upang magkasya sa iba't ibang mga badyet at mga pangangailangan ng mamimili. Kung pupunta ka sa ruta na ito, bagaman, asahan na magbayad para sa pribadong mortgage insurance (PMI). Ang idinagdag na gastos ay maaaring magmaneho ng gastos ng iyong buwanang pagbabayad ng utang at, sa pangkalahatan, ginagawang mas mahal ang iyong pautang. Gayunpaman, halos hindi maiiwasan kung wala kang isang 20% o higit pang down na pag-save na na-save.
Insurance sa Pribadong Mortgage (PMI)
Ano ang PMI?
Ang PMI ay isang uri ng seguro sa mortgage na karaniwang kinakailangan ng mga mamimili na magbayad para sa isang maginoo na utang kapag gumawa sila ng isang pagbabayad na mas mababa sa 20% ng presyo ng pagbili sa bahay. Maraming mga nagpapahiram ay nag-aalok ng mababang mga programa ng pagbabayad, na nagpapahintulot sa iyo na ibigay ang mas kaunting 3%. Ang gastos ng kakayahang umangkop ay PMI, na pinoprotektahan ang pamumuhunan ng nagpapahiram kung sakaling mabibigo mong bayaran ang iyong utang, na kilala bilang default. Sa madaling salita, sinisiguro ng PMI ang nagpapahiram, hindi ikaw.
Tinutulungan ng PMI ang mga nagpapahiram sa muling pagkolekta ng kanilang pera sa isang default. Ang dahilan ng mga nagpapahiram ay nangangailangan ng saklaw para sa mga pagbabayad na mas mababa sa 20% ng presyo ng pagbili dahil mayroon kang isang mas maliit na stake sa iyong bahay. Ang mga taong nagpautang ay nagpapahiram sa iyo ng mas maraming pera sa harap at, samakatuwid, tumayo upang mawala nang higit pa kung default ka sa mga unang taon ng pagmamay-ari. Ang mga pautang na nasiguro ng Pederal na Pangangalaga sa Pabahay, o mga pautang sa FHA, ay nangangailangan din ng seguro sa mortgage, ngunit ang mga alituntunin ay naiiba kaysa sa mga para sa maginoo na pautang (tatakpan namin iyon mamaya).
Ang Gastos ng PMI
Sa pangkalahatan, magbabayad ka sa pagitan ng $ 40 at $ 80 bawat buwan para sa bawat $ 100, 000 na hiniram, ayon kay Freddie Mac, isang kumpanya na in-sponsor ng gobyerno na bumili at nagbebenta ng mga mortgage sa pangalawang merkado ng mortgage. Tandaan na ang halagang ito ay maaaring magkakaiba batay sa iyong iskor sa kredito at ratio ng iyong utang na halaga - ang halaga na hiniram mo sa iyong mortgage kumpara sa halaga ng bahay.
Sa mga nakaraang taon, pinahintulutan kang bawasan ang gastos ng PMI mula sa iyong mga pederal na buwis. Para sa 2017 at pasulong, nagpasya ang Kongreso na huwag i-renew ang probisyon na iyon, kaya hindi mo na maibabawas ang mga pagbabayad ng PMI sa iyong taunang buwis. (Sa totoo lang, ibinalik nila ang pagbawas para lamang sa 2017. Simula sa 2018, nawala na.)
Nagbabayad para sa PMI
Mayroon kang dalawang pagpipilian upang mabayaran para sa PMI: isang beses, up-harap na premium na binabayaran sa pagsasara o buwanang mga premium. Sa maraming mga kaso, ang mga nagpapahiram ay igulong ang PMI sa iyong buwanang pagbabayad ng mortgage bilang isang buwanang premium. Kapag natanggap mo ang iyong pagtatantya ng utang at pagsasara ng mga dokumento ng pagsisiwalat, ang iyong halaga ng PMI ay mai-item sa seksyon ng Inaasahang Pagbabayad sa unang pahina ng bawat dokumento.
Ang isa pang pagpipilian ay ang magbayad para sa PMI bilang isa sa iyong mga gastos sa pagsasara. Sa pagtatantya ng pautang at pagsasara ng mga form ng pagsisiwalat, makikita mo ang premium na ito sa pahina 2, seksyon B. Subalit ang disbentaha ng pagpipiliang ito, malamang, malamang na hindi ka ibabalik ang halagang ito kung ililipat mo o muling pagbabayad ang iyong utang. Sa ilang mga kaso, maaari kang magbayad ng parehong nangunguna at buwanang mga premium.
Pagkansela ng PMI Coverage
Ang mabuting balita ay hindi ka magbabayad ng PMI para sa buong tagal ng isang maginoo na pautang.
Ang pederal na Homeowners Protection Act ay nag-aalis ng PMI sa isa sa tatlong paraan:
- borrower na pinasimulan ng PMI cancellationautomatic PMI terminationfinal PMI termination
Maaari kang humiling ng pagkansela ng PMI sa sandaling ang iyong ratio ng halaga ng pautang - ang halaga ng iyong balanse ng pautang na hinati sa halaga ng merkado ng bahay - mga mas mababa sa 80% ng orihinal na pinahalagahang halaga ng bahay (o mas maaga, kung pinahahalagahan ang halaga ng iyong tahanan bago noon). Inilista ng mga tagapagpahiram ang nakatakdang petsa na ito sa form ng pagsisiwalat ng PMI, na malamang na natanggap mo bilang bahagi ng iyong mga dokumento sa pagsasara.
Upang kanselahin ang PMI, kailangan mong:
- Isulat ang iyong kahilingan sa pagsulat.Be kasalukuyang sa iyong buwanang pagbabayad ng mortgage.Magkaroon ng isang positibong kasaysayan ng pagbabayad (hindi hihigit sa isang pagbabayad na 30 araw huli sa isang 12-buwan na panahon o hindi hihigit sa isang pagbabayad na 60 araw huli sa isang 24 -month na panahon, ayon kay Fannie Mae at Freddie Mac).Tingnan na wala kang mga junior liens (tulad ng pangalawang mortgage).
Awtomatikong Pagwawakas ng PMI
Ang isa pang paraan upang wakasan ang PMI ay kilala bilang awtomatikong pagwawakas ng PMI, na nagsisimula sa inaasahang petsa na ang iyong natitirang balanse sa mortgage ay umabot sa 78% LTV. Ayon sa batas, ang mga nagpapahiram ay kinakailangan upang awtomatikong kanselahin ang PMI sa petsang ito. Ang parehong mga kondisyon para sa pag-uudyok na sinimulan ng borrower na PMI (on-time na kasaysayan ng pagbabayad at walang liens) ay nalalapat din dito. Kung huli kang pagbabayad, ang iyong tagapagpahiram ay hindi kanselahin ang PMI hanggang sa maging kasalukuyan ang iyong mga pagbabayad.
Pangwakas na Pagwawakas ng PMI
Sa wakas, mayroong isang bagay na tinatawag na pangwakas na pagwawakas ng PMI. Ito ay kapag ang isang tagapagpahiram ay dapat awtomatikong tapusin ang PMI sa buwan matapos ang iyong termino ng pautang na umabot sa kalagitnaan nito sa isang iskedyul ng pagbabayad - kahit na hindi mo pa naabot ang 78% LTV.
Halimbawa, kung mayroon kang isang 30-taong nakapirming pautang, ang kalagitnaan ay magiging pagkatapos ng 15-taong marka. Muli, dapat kang maging kasalukuyang sa iyong mga pagbabayad upang maging kwalipikado. Ang ganitong uri ng pagkansela ng PMI ay karaniwang nalalapat sa mga pautang na may mga espesyal na tampok, tulad ng mga pagbabayad ng lobo, panahon lamang ng interes, o punong-guro ng pagtitiis.
Halaga ng Tahanan at PMI
Ang iyong karapat-dapat na kanselahin ang PMI ay naiimpluwensyahan din kung ang halaga ng iyong tahanan ay pinahahalagahan o nabawasan sa paglipas ng panahon. Kung tumataas ito, maaari mong kanselahin ang PMI nang mas maaga kaysa sa inaasahan; kung ito ay bumababa, maghintay ka nang mas mahaba kaysa sa inaasahan na kanselahin ang PMI.
Bago kanselahin ang PMI, ang isang tagapagpahiram ay matukoy ang kasalukuyang halaga ng merkado ng iyong bahay sa pamamagitan ng isang Opsyon ng Broker Presyo (gumanap ng isang ahente ng real estate na pinapahalagahan ang iyong tahanan batay sa halaga ng maihahambing na mga tahanan sa iyong kapitbahayan), isang sertipikasyon ng halaga, o ibang uri ng pagtatasa ng ari-arian
Kung ang halaga ng iyong tahanan ay bumagsak dahil sa isang pagbagsak sa merkado, malamang na itatanggi ng iyong tagapagpahiram ang iyong kahilingan sa pagkansela ng PMI maliban kung ang halaga ng iyong tahanan ay batay sa isang bagong pagsasaalang-alang at binabayaran mo ang natitirang balanse ng pautang sa 80% LTV ng bagong appraised na halaga.
Sa kabilang banda, ang halaga ng iyong tahanan ay maaaring tumaas nang mas mabilis kaysa sa inaasahan, alinman dahil sa mga kondisyon ng merkado o dahil naayos mo ito, nangangahulugang maabot mo nang maaga ang 80% na LTV threshold. Sa kasong iyon, maaari kang humiling ng pagkansela ng PMI nang maaga, at ang iyong tagapagpahiram ay mag-uutos ng isang pagpapahalaga upang kumpirmahin ang kasalukuyang halaga ng bahay. (Tandaan: Mananagot ka sa pagbabayad para sa pagtasa ng ari-arian, na maaaring magastos kahit saan mula $ 300 hanggang $ 400. Ang halagang ito ay maaaring mag-iba depende sa laki at lokasyon ng bahay.)
Maginoo na Mga Pautang na Walang PMI
Ang ilang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng kanilang sariling mga maginoo na mga produkto ng pautang nang hindi kinakailangang PMI; gayunpaman, malamang na singilin nila ang mas mataas na rate ng interes upang maprotektahan ang kanilang sarili kung default ka sa iyong utang. Sa katagalan, maaari itong maging mas o mas mura kaysa sa pagbabayad sa PMI, depende sa kung gaano katagal ka manatili sa iyong bahay o kung gaano katagal panatilihin mo ang parehong mortgage.
Dito makakatulong ang paghahambing sa pamimili para sa isang mortgage. Tingnan ang mga rate ng interes na inaalok para sa mga pautang na hindi PMI kumpara sa mga may PMI. Kalkulahin ang pagkakaiba sa pagitan ng dalawa upang makita kung magkano ang babayaran mo para sa isang pautang nang walang PMI. Mas mababa ba ang halagang iyon kaysa sa mga pagbabayad sa PMI na gagawin mo hanggang maabot mo ang 80% na ratio ng LTV para sa pagkansela? Tandaan, ang mga halaga ng bahay ay maaaring tumaas o mahulog, na nakakaapekto sa haba ng oras na maaari mong bayaran ang PMI.
Mga Kinakailangan sa Down Payment
Ang paglalagay ng 20% ng presyo ng pagbili ng bahay ay nagtatanggal sa PMI, na kung saan ay ang mainam na paraan upang pumunta kung magagawa mo ito. Bilang karagdagan sa regular na pag-save para sa isang pagbabayad, isaalang-alang ang pagbili ng isang hindi gaanong mamahaling bahay.
Ang isang mas konserbatibong badyet ng pangangaso ng bahay ay babaan ang halagang kinakailangan upang makagawa ng isang 20% na pagbabayad.
Mga piggyback Mortgages at PMI
Inirerekomenda ng ilang mga nagpapahiram gamit ang pangalawang "piggyback" na pag-utang upang maiwasan ang PMI. Makakatulong ito na mas mababa ang paunang gastos sa pagpapautang sa halip na magbayad para sa PMI. Gumagana ito tulad nito: Kumuha ka ng isang unang mortgage para sa karamihan ng presyo ng pagbili ng bahay (minus ang iyong halaga ng pagbabayad down). Pagkatapos ay kumuha ka ng isang segundo, mas maliit na mortgage para sa nalalabi sa presyo ng pagbili ng bahay, mas mababa ang mga unang halaga ng mortgage at down na pagbabayad. Bilang isang resulta, iniiwasan mo ang PMI at pinagsama ang mga pagbabayad na mas mababa kaysa sa gastos ng unang mortgage sa PMI.
Gayunpaman, ang isang pangalawang mortgage sa pangkalahatan ay nagdadala ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa isang unang mortgage. Ang tanging paraan upang mapupuksa ang isang pangalawang mortgage ay upang mabayaran ang utang nang buo o muling pagbabayad nito (kasama ang unang mortgage) sa isang bagong pansariling mortgage, siguro kung umabot sa 80% ang LTV (upang maiwasan ang PMI). Gayunpaman, ang mga pautang na ito ay maaaring magastos, lalo na kung ang mga rate ng interes ay nadagdagan mula sa oras na mag-alis ka ng paunang pautang at kung kailan mo gugustahin ang muling pagpapahiram sa isang pautang. Huwag kalimutan na kailangan mong magbayad muli ng mga gastos sa pagsasara upang muling masinop ang parehong mga pautang sa isang pautang.
(Para sa higit pa, tingnan kung Paano Mapupuksa ang Pribadong Seguro sa Mortgage .)
FHA Mortgage Insurance Premium
Ang mga tagapagpahiram ay nangangailangan ng seguro sa pagpapautang para sa lahat ng mga pautang ng FHA, na binabayaran sa dalawang bahagi: isang pang-itaas na mortgage insurance premium, o UFMIP, at isang taunang premium ng mortgage insurance, o taunang MIP. Ang parehong mga gastos ay nakalista sa unang pahina ng iyong pagtatantya ng pautang at pagsasara ng pagsisiwalat.
Ang Upfront Insurance Premium
Ang upfront mortgage insurance premium (UFMIP) ay 1.75% ng halaga ng pautang. Maaari mong bayaran ito sa paitaas sa pagsasara o maaari itong igulong sa iyong utang. Kung pipiliin mong isama ang UFMIP sa iyong utang, ang iyong buwanang pagbabayad ay magiging mas mataas at ang iyong kabuuang mga gastos sa pautang ay babangon.
Ang Taunang Premium
Bilang karagdagan sa UFMIP, babayaran mo ang isang taunang MIP, na nahahati sa pantay na buwanang pag-install at igulong sa iyong mga pagbabayad sa mortgage. Depende sa iyong termino at laki ng pautang, babayaran mo ang 0.45% hanggang 1.05% ng halaga ng utang.
Pagkansela ng FHA MIP
Ang Bottom Line
Habang nag-aaplay ka para sa mga pagpapautang, tumingin nang mabuti sa mga pagtatantya ng utang upang ihambing kung magkano ang babayaran mo para sa isang pautang sa PMI. Isang pautang na hindi maaaring mangailangan ng PMI ngunit may mas mataas na rate ng interes. May kaunting mga pagbubukod, mahirap iwasan ang PMI kung kailangan mo ng pautang na may mababang pagbabayad, ngunit may ilaw sa dulo ng tunel: Hindi ka magbabayad ng PMI para sa buhay ng pautang. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Paano Upang Iwasan ang Pagbabayad ng Pribadong Seguro sa Mortgage-PMI")
