Talaan ng nilalaman
- Pagsasama ng mga Pautang
- Alamin Kung Ano ang Nagsisimula Ka Sa
- Paano Pinagsama-sama
- Ang Bottom Line
Ang pagkakaroon ng dalawang mortgage ay hindi bihira sa iniisip mo. Ang mga taong may sapat na katarungan sa kanilang mga tahanan ay madalas na pumipili upang kumuha ng pangalawang mortgage. Maaaring gamitin nila ang perang ito upang mabayaran ang isang utang, magpadala ng isang bata sa kolehiyo, pananalapi na magsimula ng isang negosyo, o gumawa ng isang malaking pagbili. Ang iba ay gagamit ng pangalawang mortgage upang mapahusay ang halaga ng kanilang bahay o pag-aari sa pamamagitan ng pag-remodeling o pagtatayo ng isang swimming pool, atbp.
Ang dalawang pagpapautang, gayunpaman, ay maaaring maging trickier kaysa sa paghawak lamang ng isa. Sa kabutihang palad, may mga mekanismo na magagamit kung saan upang pagsamahin, o pagsama-samahin, ang dalawang mga utang sa isang pautang. Ngunit, ang proseso ng pagsasama-sama ay maaaring maging nakakalito at ang matematika ay maaaring magtapos na hindi magiging kapaki-pakinabang sa huli.
Mga Key Takeaways
- Ang paghawak ng dalawang pautang ay isang pangkaraniwang sitwasyon, na maaaring gawing pasimple sa pamamagitan ng pagsasama-sama sa mga ito sa isang solong pautang.Ang pag-isama sa dalawang pautang sa isa ay maaaring mangailangan ng tulong ng isang dalubhasang broker na may karanasan sa paggawa nito.While consolidation ay maaaring gawing simple ang iyong pananalapi at maaaring makatipid ka ng pera oras, sila ay may mga gastos na maaaring hindi magtatapos sa paggawa ng isang matalinong pagpapasya sa huli.
Pagsasama ng mga Pautang
Tingnan natin ang isang halimbawa: Lumabas ka ng isang linya ng equity ng bahay ng credit sampung o higit pang mga taon na ang nakakaraan at sa panahon ng draw - ang oras kung kailan ka maaaring "gumuhit" sa iyong linya ng kredito - ikaw ay nagbabayad ng isang mapapamahalaan na halaga: $ 275 bawat buwan sa isang $ 100, 000 na linya ng kredito.
Ayon sa mga tuntunin ng pautang na ito, pagkatapos ng sampung taon ang panahon ng draw ay naging panahon ng pagbabayad - sa susunod na 15 taon kung saan kailangan mong magbayad ng pautang tulad ng isang mortgage. Ngunit marahil hindi mo inaasahan na ang $ 275 na pagbabayad upang maging isang $ 700 na pagbabayad na maaaring ilipat kahit na mas mataas kung ang kalakasan ng pagtaas ng rate.
Sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng dalawang pautang, maaari mong mai-save ang higit sa $ 100 bawat buwan at i-lock ang iyong rate ng interes sa halip na panoorin ito kung tumaas ang pangunahin. Sa kabilang banda, marahil nais mong bayaran ang mga pautang nang mas mabilis at gusto mo ng mas mahusay na mga termino na makakatulong sa iyong gawin. Paano gumagana ang ganitong uri ng pagsasama-sama at ito ay isang magandang ideya?
Alamin Kung Ano ang Nagsisimula Ka Sa
Upang maunawaan kung ano ang mangyayari kapag pinagsama mo kailangan mong malaman ang ilang mga bagay tungkol sa kasalukuyang mga pautang na mayroon ka. Kung, kung pupunta ka upang pagsamahin ang mga pautang, napagtanto mo na ang iyong pangalawang mortgage ay ginamit upang hilahin ang cash mula sa iyong bahay sa ilang kadahilanan - tinawag na isang cash-out loan - maaaring magdagdag ito ng gastos sa bagong pautang at mabawasan ang halaga kung saan mo kwalipikado Ang mga pautang na cash-out ay mas mataas ang presyo, sabi ng mga nagpapahiram dahil ang nangungutang ay istatistika na mas malamang na lumakad palayo sa pautang kung magkaproblema sila.
Pagkatapos ay mayroong rate / term na refinance (refi). Ang ganitong uri ng pautang ay isang pag-aayos lamang sa rate ng interes at mga termino ng iyong kasalukuyang pautang. Ang pautang ay itinuturing na mas ligtas sa tagapagpahiram dahil ang borrower ay hindi nagbebenta ng anumang pera o binabawasan ang halaga ng equity na mayroon sila sa pag-aari. Maaaring nakapag-refin muli ka kamakailan kapag ang mga rate ng mortgage ay bumaba sa mga makasaysayang lows.
Bakit mahalaga ang mga pagkakaiba-iba? Ayon sa Casey Fleming, ang tagapayo ng mortgage na may C2 FINANCIAL CORPORATION, at may-akda ng, "The Loan Guide: Paano Makukuha ang Pinakamahusay na Posible na Mortgage, " mahalaga sila dahil ang mga termino at halaga na babayaran mo sa mga bagong mortgage ay maaaring magkakaiba.
"Sabihin nating ikaw at ang iyong kapitbahay ay parehong nakakakuha ng 75% na pautang sa refinance ng utang na pautang, sa ilalim ng pagtalima ng limitasyon ng pautang na $ 417, 000. Ang iyong ay isang cash-out, ang kanyang ay hindi. Ang iyong pautang ay nagkakahalaga ng 0.625 puntos na higit pa kaysa sa iyong kapitbahay noong Abril, 2015. At ang 1 point ay 1% ng halaga ng pautang, kaya kung ang halaga ng iyong pautang ay $ 200, 000, lahat ng mga bagay ay pantay-pantay ay magbabayad ka ng $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) higit pa para sa parehong rate ng interes sa iyong kapwa.
Isipin ito sa ganitong paraan. Kung orihinal na nakuha mo ang dalawang pautang noong binili mo ang bahay, hindi ito isang cash-out loan dahil ang pangalawang mortgage ay ginamit upang makuha ang bahay - hindi hilahin ang cash mula dito. Ngunit mamaya, kung nakatanggap ka ng pera bilang isang resulta ng pagkuha ng pangalawang mortgage, na ang isa ay isang cash-out loan, at sa gayon ang isang bagong pinagsama-samang pautang ay isasaalang-alang pareho.
Mayroong isa pang dahilan na ang pagkakaiba na ito ay nagiging mahalaga. Dahil ang mga pautang sa cash-out ay mas peligro sa nagpapahiram, maaari lamang silang magpahiram ng 75% hanggang 80% ng iyong equity sa iyong bahay kumpara sa 90% sa isang rate / term refi. Inilalagay ito ni Fleming sa simpleng Ingles na tulad nito: "Kung ang iyong pautang ay ituturing na isang cash-out loan, kakailanganin mo ng higit na katarungan sa iyong pag-aari upang maging kwalipikado."
Paano Pinagsama-sama
Gagawin ng tagapagpahiram ang lahat ng mga kumplikadong papeles na napupunta sa pagsasama ng mga pautang. Ang iyong trabaho ay maging isang matalinong consumer. Huwag makipag-usap sa isang tagapagpahiram - makipag-usap sa marami.
Dahil ang pagsasama-sama ng dalawang pautang ay mas kumplikado kaysa sa isang prangka na mortgage sa bahay, mas mahusay na makipag-usap nang personal sa mas maraming tatlo o apat na nagpapahiram. Maaari kang makipag-usap sa iyong bangko o unyon ng kredito, isang mortgage broker, o kumuha ng mga rekomendasyon mula sa mga propesyonal sa industriya na pinagkakatiwalaan mo.
Siyempre, tanungin sila kung ang bagong utang ay magiging isang cash-out loan o isang rate / term refi. Ito ba ay isang nakapirming o variable rate ng pautang? 15 o 30 taon?
Kapag nasiyahan ka sa isang tiyak na tagapagpahiram, ilalakad ka nila sa proseso. Huwag mag-sign kahit ano nang hindi muna ito basahin at tiyaking nauunawaan mo ang iskedyul ng pagbabayad.
Kung ang iyong pautang ay isang cash-out loan, sinabi ni Casey Fleming na maaaring may paraan upang mai-convert ito sa rate / term refi isang taon mamaya.
"Pagsama-samahin ang mga pautang bilang cash-out ngunit makakuha ng isang pautang na nagpapahiram na babayaran para sa lahat ng mga gastos na nauugnay sa transaksyon. Maghintay ng isang taon at muling pagpipino. Yamang ikaw ay muling pinapamahalaan ang isang solong pautang sa puntong iyon, hindi ito isang cash-out loan. Ngayon ay maaari kang gumastos ng pera sa mga puntos upang mabili ang rate ng interes dahil panatilihin mo ang utang sa loob ng mas mahabang panahon. ”Nagpapatuloy ang Fleming na gawin ito kung naniniwala ka na ang mga rate ng interes ay matatag o maaaring bumaba.
Ang Bottom Line
"Huwag gumawa ng isang desisyon sa pagpipino o muling pagsamahin ang mga pautang batay lamang sa pagbawas sa iyong buwanang pagbabayad. Sa karamihan ng mga kaso ay gagastos ka ng higit sa iyong buhay sa bagong pautang kaysa sa pagbabayad mo lamang sa umiiral na mga pautang, "sabi ni Fleming. "Milyun-milyong mga mamimili ang patuloy na nagpapautang sa kanilang hinaharap at nagtatapos sa sampu-sampung o kahit na daan-daang libong dolyar na mas mababa sa pagretiro."
Sa halip, alamin kung gaano katagal akala mo mananatili ka sa bahay, at ihambing ang gastos ng iyong kasalukuyang (mga) mortgage sa bagong mortgage kasama ang anumang mga gastos na nauugnay sa bagong pautang sa buong halaga ng oras na hahawakan mo ang utang. Kung ang mga gastos ay bababa, ang pagsasama ay marahil isang magandang ideya.
