Ngunit ano ang mangyayari kapag natapos ang panahon ng interes? Sino ang nag-aalok ng mga pautang na ito? At kailan may katuturan upang makakuha ng isa? Narito ang isang maikling gabay sa ganitong uri ng pagpapautang.
Paano Nakakaayos ang Mga Pautang-Tanging Mga Pautang
Sa pinakahalaga nito, ang isang interes na lamang ng utang ay isa kung saan gumawa ka lamang ng mga pagbabayad ng interes sa unang ilang taon - karaniwang lima o sampu - at sa sandaling natapos ang panahong iyon, magsisimula kang magbayad ng parehong punong-guro at interes. Kung nais mong gumawa ng mga pangunahing pagbabayad sa panahon ng interes lamang, maaari mong, ngunit hindi iyon kinakailangan ng utang.
Karaniwang makikita mo ang mga pautang na interes lamang na nakabalangkas bilang 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1 adjustable-rate mortgages (ARMs). Sinabi ng mga tagapagpahiram na ang mga pagpipilian sa 7/1 at 10/1 ay pinakapopular sa mga nagpapahiram. Kadalasan, ang panahon ng interes lamang ay katumbas ng takdang panahon ng rate para sa adjustable-rate na pautang. Nangangahulugan ito kung mayroon kang isang 10/1 ARM, halimbawa, magbabayad ka lamang ng interes sa unang sampung taon.
Sa isang ARM lamang na interes, matapos ang panahon ng pagpapakilala, ang rate ng interes ay mag-aayos ng isang beses sa isang taon (kung saan nagmula ang "1") batay sa isang rate ng interes ng benchmark tulad ng LIBOR at isang margin na tinukoy ng nagpapahiram. Ang rate ng benchmark ay nagbabago habang ang mga pagbabago sa merkado, ngunit ang margin ay paunang natukoy sa oras na magagawa mo ang utang.
Hangganan ng takip ng rate Ang mga pagbabago sa rate ng interes. Totoo ito sa lahat ng mga ARM, hindi lamang mga interes-ARM lamang. Ang paunang takip ng rate ng interes sa 3/1 ARM at 5/1 ARMS ay karaniwang dalawa, sabi ni Casey Fleming, isang opisyal ng pautang na may C2 Financial Corp sa San Diego at may-akda ng "The Loan Guide: Paano Kunin ang Pinakamahusay na Posibleng Mortgage." Nangangahulugan ito kung ang iyong pagsisimula ng rate ng interes ay tatlong porsyento, kung gayon matapos ang panahon ng interes lamang ang natapos sa taon na apat o taong anim, ang iyong bagong rate ng interes ay hindi hihigit sa limang porsyento. Sa 7/1 ARM at 10/1 ARM, ang panimulang rate ng cap ay karaniwang lima.
Pagkatapos nito, ang pagtaas ng rate ay karaniwang limitado sa dalawang porsyento bawat taon, anuman ang panahon ng pagpapakilala ng ARM. Ang mga buhay na takip ay halos palaging limang porsyento sa itaas ng panimulang interes ng pautang, sabi ni Fleming. Kaya kung ang iyong panimulang rate ay tatlong porsyento, maaaring tumaas ito sa limang porsyento sa taong walong, pitong porsyento sa taong siyam at pinakamataas sa walong porsyento sa taong sampung.
Kapag natapos na ang panahon ng interes, kailangan mong simulan ang pagbabayad ng punong-guro sa natitirang bahagi ng termino ng pautang - sa isang ganap na binagong batayan, sa pagsasalita. Ang mga pautang na interes lamang ngayon ay walang pagbabayad ng lobo; karaniwang hindi nila pinapayagan sa ilalim ng batas, sabi ni Fleming. Kaya kung ang buong term ng isang 7/1 ARM ay 30 taon at ang panahon ng interes lamang ay pitong taon, sa taong ikawalo, ang iyong buwanang pagbabayad ay makalkula batay sa dalawang bagay: una, ang bagong rate ng interes, at pangalawa, pagbabayad ng punong-guro sa natitirang 23 taon.
Nakapirming-rate na Interes na Pautang lamang
Ang mga nakapirming rate na interes-tanging mga utang ay hindi karaniwan. Sa isang 30-taong pautang na rate ng interest-only loan, maaari kang magbayad ng interes lamang sa sampung taon, pagkatapos magbayad ng interes kasama ang punong-guro sa natitirang 20 taon. Sa pag-aakalang wala kang ibigay sa punong-guro sa mga unang sampung taon, ang iyong buwanang pagbabayad ay lumalakas nang malaki sa taon 11, hindi lamang dahil susubukan mong bayaran ang punong-guro, ngunit dahil gagantihan ka ng punong-guro sa loob lamang ng 20 taon sa halip na 30 taon. Dahil hindi ka nagbabayad ng punong-guro sa panahon ng interes lamang, kung ang rate ay na-reset, ang iyong bagong bayad sa interes ay batay sa buong halaga ng pautang. Ang isang $ 100, 000 na pautang na may 3.5 porsyento na rate ng interes ay nagkakahalaga lamang ng $ 291.67 bawat buwan sa unang sampung taon, ngunit $ 579.96 bawat buwan sa natitirang 20 taon (halos doble).
Sa loob ng 30 taon, ang $ 100, 000 loan ay magastos sa iyo ng $ 174, 190.80 - kinakalkula bilang ($ 291.67 x 120 na pagbabayad) + ($ 579.96 x 240 na pagbabayad). Kung kinuha mo ang isang 30-taong nakapirming rate ng pautang sa parehong 3.5 porsyento na rate ng interes (tulad ng nabanggit sa itaas), ang iyong kabuuang gastos sa paglipas ng 30 taon ay $ 161, 656.09. Iyon ang $ 12, 534.71 na higit pa sa interes sa pautang-tanging pautang lamang, at ang karagdagang gastos sa interes ay kung bakit hindi mo nais na mapanatili ang isang pautang lamang sa interes para sa buong termino. Ang iyong aktwal na gastos sa interes ay magiging mas kaunti, gayunpaman, kung kukuha ka ng pagbawas sa buwis sa interes sa mortgage.
Magagamit ba ang mga Uri ng mga Pautang na Ito?
Yamang napakaraming mga nagpapahiram ay nagkakaproblema sa mga pautang na may interes lamang sa mga taon ng bula, ang mga bangko ay nag-aalangan na mag-alok ng produkto ngayon, sabi ni Yael Ishakis, bise presidente ng FM Home Loans sa Brooklyn, NY, at may-akda ng "Ang Kumpletong Gabay sa Pagbili isang Bahay."
Sinabi ni Fleming na karamihan ay jumbo, variable-rate na pautang na may isang nakapirming tagal ng limang, pitong o sampung taon. Ang pautang ng jumbo ay isang uri ng hindi pagkakasundo na pautang. Hindi tulad ng pag-conform ng mga pautang, ang mga pautang na hindi pag-comforming ay hindi karaniwang karapat-dapat na ibenta sa mga suportang in-sponsor ng gobyerno, sina Fannie Mae at Freddie Mac - ang pinakamalaking mga mamimili ng conforming mortgages at isang dahilan kung bakit malawak ang magagamit na mga pautang.
Kapag si Fannie at Freddie ay bumili ng mga pautang mula sa mga nagpapahiram sa mortgage, nagbibigay sila ng mas maraming pera para sa mga nagpapahiram upang mag-isyu ng karagdagang mga pautang. Ang mga pautang na hindi conform na tulad ng interes ay lamang ng isang limitadong pangalawang merkado ng mortgage, kaya mas mahirap na makahanap ng isang mamumuhunan na gustong bilhin ang mga ito. Marami pang nagpapahiram ang nakakabit sa mga pautang na ito at naglilingkod sa kanila sa bahay, na nangangahulugang mas kaunti ang kanilang pera upang makagawa ng karagdagang mga pautang. Ang mga pautang na interes lamang ay hindi gaanong magagamit. Kahit na ang isang interest-only loan ay hindi isang jumbo loan, itinuturing pa ring hindi sumasang-ayon.
Sapagkat ang mga pautang na lamang sa interes ay hindi gaanong magagamit, sabihin, 30-taong nakapirming rate na pautang, "ang pinakamahusay na paraan upang makahanap ng isang mahusay na interes lamang na nagpapahiram ay sa pamamagitan ng isang kagalang-galang na broker na may isang mahusay na network, dahil kukuha ito ng ilang seryosong pamimili upang hanapin at ihambing ang mga alok, ”sabi ni Fleming.
Ang paghahambing ng Mga Gastos
"Ang pagtaas ng rate para sa tampok na interes lamang ay nag-iiba sa pamamagitan ng nagpapahiram at sa araw, ngunit ang figure na babayaran mo ng hindi bababa sa isang 0.25 porsyento na premium sa rate ng interes, " sabi ni Fleming.
Katulad nito, si Whitney Fite, pangulo ng Angel Oak Home Loans sa Atlanta, ay nagsabing ang rate sa isang interest-mortgage lamang ay halos 0.125 hanggang 0.375 porsyento na mas mataas kaysa sa rate para sa isang amortizing fixed-rate loan o ARM, depende sa mga detalye.
Narito kung paano titingnan ang iyong buwanang pagbabayad sa isang $ 100, 000 na utang na interes lamang kumpara sa isang nakapirming rate na pautang o isang ganap na pag-amortize ARM, bawat isa sa isang karaniwang rate para sa uri ng pautang na ito:
- 7-taon, AR-lamang ng interes, 3.125 porsyento: $ 260.42 buwanang pagbabayad30-taong naayos na rate ng maginoo na pautang (hindi interes lamang), 3.625 porsyento: $ 456.05 buwanang pagbabayad ng 7-taon, ganap na amortizing ARM (30-taong amortization), 2.875 porsyento: $ 414.89 buwanang pagbabayad
Sa mga rate na ito, sa maikling panahon, ang ARM lamang ng interes ay nagkakahalaga sa iyo ng $ 195.63 mas mababa bawat buwan bawat $ 100, 000 na hiniram sa unang pitong taon kumpara sa isang 30-taong nakapirming rate na pautang, at $ 154.47 mas mababa bawat buwan kumpara sa isang ganap na pag-amortize 7/1 ARM.
Imposibleng kalkulahin ang aktwal na gastos sa buhay ng isang adjustable-rate na interest-loan lamang kapag kinuha mo ito dahil hindi mo alam nang maaga kung ano ang ire-rate ng interes sa bawat taon. Walang paraan upang mag-ballpark ang gastos, alinman, sabi ni Fleming, kahit na maaari mong matukoy ang panghabang buhay na rate ng interes at ang sahig mula sa iyong kontrata. Papayagan ka nitong makalkula ang minimum at maximum na gastos sa buhay at malaman na ang iyong aktwal na gastos ay mahuhulog sa isang lugar sa pagitan. "Ito ay magiging isang malaking saklaw bagaman, " sabi ni Fleming.
Ang Bottom Line
Ang mga interest-mortgage ay maaaring maging mahirap na maunawaan, at ang iyong mga pagbabayad ay tataas nang malaki kapag natapos ang panahon ng interes lamang. Kung ang iyong loan-only loan ay isang ARM, tataas ang iyong mga pagbabayad kahit na madagdagan ang mga rate ng interes, na isang ligtas na mapagpipilian sa mababang-rate na kapaligiran ngayon. Ang mga pautang na ito ay pinakamahusay para sa sopistikadong mga nagpapahiram na lubos na nauunawaan kung paano sila gumagana at kung ano ang mga panganib na kanilang kinukuha.
![Paano interes Paano interes](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/317/how-do-interest-only-mortgages-work.jpg)