Talaan ng nilalaman
- Pagkalkula ng Pagbabayad ng Pautang
- Nakatakdang rate kumpara sa naaakmaang Rate
- Nakapirming-Rate ng Pautang
- Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
- Pautang-Tanging Pautang lamang
- Escrow at Iba pang Bayad
- Pagbabayad ng Dagdag Bawat Buwan
- Interes bilang isang Bawas sa Buwis
- Ang Bottom Line
Ang pagbili ng isang bahay na may isang mortgage ay marahil ang pinakamalaking transaksyon sa pinansya na iyong pinapasukan. Karaniwan, ang isang nagpapahiram sa bangko o pangungutang ay hihiram ng 80% ng presyo ng bahay, at sumasang-ayon kang bayaran ito - nang may interes - sa isang tukoy na panahon. Habang inihahambing mo ang mga nagpapahiram, mga rate ng utang at pagpipilian, kapaki-pakinabang na maunawaan kung paano nakukuha ang interes bawat buwan at binabayaran.
Mga Key Takeaways
- Ang mga pautang ay ang pinaka-karaniwang uri ng personal na pautang na hawak ng mga sambahayan.Ang mga pautang ay may alinman sa maayos o variable / nababagay na mga rate ng interes. Ang lahat ng mga pagpapautang ay ganap na susunahin ang mga pautang, nangangahulugang ang bawat buwanang pagbabayad ay magkapareho, at ang ratio ng interes sa punong-guro magbabago sa paglipas ng panahon.
Pagkalkula ng Pagbabayad ng Pautang
Nang simple, bawat buwan na binabayaran mo ang isang bahagi ng punong-guro (ang halaga na hiniram mo) kasama ang interes na naipon para sa buwan. Gumagamit ang iyong tagapagpahiram ng isang pormulasyon ng amortization upang lumikha ng isang iskedyul ng pagbabayad na binabawas ang bawat pagbabayad sa pagbabayad ng punong-guro at interes. Ang haba, o buhay, ng iyong pautang, ay natutukoy din kung magkano ang babayaran mo bawat buwan. Ang ganap na pag-amortize ng pagbabayad ay tumutukoy sa isang pana-panahong pagbabayad ng utang kung saan, kung ang borrower ay gumagawa ng mga pagbabayad ayon sa iskedyul ng amortization ng utang, ang utang ay ganap na binabayaran sa pagtatapos ng itinakdang termino. Kung ang pautang ay isang pautang na rate, ang bawat ganap na pag-amortize ng pagbabayad ay isang pantay na halaga ng dolyar. Kung ang pautang ay isang adjustable-rate na pautang, ang ganap na pag-amortize ng mga pagbabago sa pagbabayad habang nagbabago ang rate ng interes sa pautang.
Ang pag-uunat ng mga pagbabayad nang higit pang mga taon (hanggang sa 30) sa pangkalahatan ay magreresulta sa mas mababang buwanang pagbabayad. Ang mas mahaba mong gawin upang bayaran ang iyong utang, mas mataas ang pangkalahatang gastos sa pagbili para sa iyong bahay ay dahil magbabayad ka ng interes para sa mas mahabang panahon.
Nakatakdang rate kumpara sa naaakmaang Rate
Pangunahing nag-aalok ang mga bangko at nagpapahiram ng dalawang uri ng pautang:
- Nakatakdang rate: Hindi nagbabago ang rate ng interes. Madaling Naaakma: Ang rate ng interes ay magbabago sa ilalim ng tinukoy na mga kondisyon (tinatawag din na variable-rate o hybrid loan).
Narito kung paano gumagana ang mga ito sa isang mortgage sa bahay.
Nakapirming-Rate ng Pautang
Ang buwanang pagbabayad ay nananatiling pareho para sa buhay ng pautang na ito. Nakakandado ang rate ng interes at hindi nagbabago. Ang mga pautang ay may haba ng kabayaran sa 30 taon; mas maikli ang haba ng 10, 15 o 20 taon ay karaniwang magagamit din. Ang mas maiikling pautang ay magkakaroon ng mas malaking buwanang pagbabayad na mai-offset ng mas mababang mga rate ng interes at mas mababang pangkalahatang gastos.
Halimbawa - Ang isang $ 200, 000 na nakapirming-rate na mortgage para sa 30 taon (360 buwanang pagbabayad) sa isang taunang rate ng interes na 4.5% ay magkakaroon ng isang buwanang pagbabayad ng humigit-kumulang $ 1, 013. (Ang mga buwis, seguro at escrow ay karagdagang at hindi kasama sa figure na ito.) Ang taunang rate ng interes ay nasira sa isang buwanang rate tulad ng sumusunod: Isang taunang rate ng, sabihin, 4.5% na hinati sa 12 ay katumbas ng isang buwanang rate ng interes na 0.375%. Bawat buwan magbabayad ka ng 0.375% na interes sa halaga na talagang utang mo sa bahay.
Ang iyong unang pagbabayad ng $ 1, 013 (1 ng 360) ay nalalapat ng $ 750 sa interes at $ 263 sa punong-guro. Ang pangalawang buwanang pagbabayad, dahil ang punong-guro ay isang maliit na maliit, ay makukuha ng kaunti na hindi gaanong interes at bahagyang mas malaki ang bayad sa punong-guro. Sa pamamagitan ng pagbabayad 359 karamihan sa buwanang pagbabayad ay ilalapat sa punong-guro.
Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
Dahil ang rate ng interes ay hindi naka-lock, ang buwanang pagbabayad para sa ganitong uri ng pautang ay magbabago sa buhay ng pautang. Karamihan sa mga ARM ay may isang limitasyon o takip sa kung gaano kalaki ang rate ng interes, pati na rin kung gaano kadalas itong mababago. Kapag tumaas o bumaba ang rate, kinakalkula ng nagpapahiram ang iyong buwanang pagbabayad upang makagawa ka ng pantay na pagbabayad hanggang sa susunod na pagsasaayos ng rate.
Habang tumataas ang mga rate ng interes, ganoon din ang iyong buwanang pagbabayad, sa bawat pagbabayad na inilalapat sa interes at punong-guro sa parehong paraan bilang isang nakapirming rate na mortgage, sa isang itinakdang bilang ng mga taon. Ang mga tagapagpahiram ay madalas na nag-aalok ng mas mababang mga rate ng interes para sa mga unang ilang taon ng isang ARM, ngunit pagkatapos ay madalas na magbabago ang mga rate pagkatapos nito - nang madalas sa isang beses sa isang taon. Ang paunang rate ng interes sa isang ARM ay makabuluhang mas mababa kaysa sa isang nakapirming rate na mortgage.
- Ang mga ARM ay maaaring maging kaakit-akit kung nagpaplano ka na manatili sa iyong bahay sa loob lamang ng ilang taon.Pagsasaalang-alang kung gaano kadalas ang pagsasaayos ng rate ng interes. Halimbawa, ang isang limang-taong-taon na ARM ay may isang nakapirming rate para sa limang taon, pagkatapos bawat taon ang rate ng interes ay mag-aayos para sa nalalabi ng panahon ng pautang.ARM tukuyin kung paano tinutukoy ang mga rate ng interes - maaari silang itali sa iba't ibang mga indeks sa pananalapi, tulad ng isang-taong US bill Treasury. Tanungin ang iyong tagaplano sa pananalapi para sa payo sa pagpili ng isang ARM na may pinakamalakas na rate ng interes.
Halimbawa - Isang $ 200, 000 limang-sa-isang-taon adjustable-rate mortgage para sa 30 taon (360 buwanang pagbabayad) ay nagsisimula sa isang taunang rate ng interes ng 4% para sa limang taon at pagkatapos ang rate ay pinapayagan na baguhin ng.25% bawat taon. Ang ARM na ito ay may interest cap na 12%. Ang halaga ng pagbabayad para sa buwan ng isa hanggang 60 ay $ 955 bawat isa. Ang pagbabayad para sa 61 hanggang 72 ay $ 980. Ang pagbabayad para sa 73 hanggang 84 ay $ 1, 005. (Ang mga buwis, seguro, at escrow ay karagdagang at hindi kasama sa mga bilang na ito.) Maaari mong kalkulahin ang iyong mga gastos sa online para sa isang ARM.
Pautang-Tanging Pautang lamang
Ang pangatlong pagpipilian - karaniwang nakalaan para sa mga mayabang na mga mamimili sa bahay o sa mga hindi regular na kita - ay isang pautang na lamang sa interes. Tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan, ang ganitong uri ng pautang ay nagbibigay sa iyo ng opsyon na magbayad lamang ng interes sa mga unang ilang taon at kaakit-akit sa mga first-time na may-ari ng bahay dahil sa mababang kabayaran sa kanilang mas mababang mga kita. Maaari rin itong tamang pagpipilian kung inaasahan mong pagmamay-ari ng bahay para sa medyo maikling oras at balak mong ibenta bago magsimula ang mas malaking buwanang pagbabayad.
Ang isang jumbo mortgage ay karaniwang para sa mga halaga sa limitasyon ng limitasyon ng utang, kasalukuyang $ 453, 100 para sa lahat ng estado maliban sa Hawaii at Alaska, kung saan ito ay mas mataas. Bilang karagdagan, sa ilang mga pederal na itinalagang mataas na presyo ng mga pamilihan sa pabahay, tulad ng New York City, Los Angeles at ang buong lugar ng San Jose-San Francisco-Oakland, ang conforming loan limit ay $ 679, 650.
Ang mga pautang na jumbo lamang ng interes ay magagamit, kahit na karaniwang para sa sobrang yaman. Ang mga ito ay nakaayos na katulad sa isang ARM at ang panahon ng interes lamang ay tumatagal hangga't 10 taon. Pagkatapos nito, ang rate ay nag-aayos taun-taon at ang mga pagbabayad ay pupunta sa pagbabayad sa punong-guro. Ang pagbabayad ay maaaring umangat nang malaki sa puntong iyon.
Escrow at Iba pang Bayad
Kailangan mong mag-badyet para sa iba pang mga item na makabuluhang idagdag sa halaga ng iyong buwanang pagbabayad ng utang, tulad ng buwis, seguro, at mga gastos sa escrow. Ang mga gastos na ito ay hindi maayos at maaaring magbago. Ilalagay ng iyong tagapagpahiram ng karagdagang mga gastos bilang bahagi ng iyong kasunduan sa pagpapautang.
Pagbabayad ng Dagdag Bawat Buwan
Sa teorya, ang pagbabayad ng kaunting dagdag bawat buwan patungo sa pagbabawas ng punong-guro ay isang paraan upang pagmamay-ari ng iyong bahay nang mas mabilis. Inirerekomenda ng mga propesyonal sa pinansiyal na ang natitirang utang, tulad ng mula sa mga credit card o mga pautang ng mag-aaral, dapat bayaran muna at ang mga account sa pag-iimpok ay dapat na mapondohan bago magbayad ng labis bawat buwan.
Interes bilang isang Bawas sa Buwis
Ang Bottom Line
Ang pambansang patakaran ay pinapaboran ang mga homebuyers sa pamamagitan ng code ng buwis (kahit na mas mababa kaysa sa nauna nito). Para sa maraming pamilya, ang tamang pagbili ng bahay ay ang pinakamahusay na paraan upang makabuo ng isang asset para sa kanilang pagretiro ng itlog ng pagretiro. Gayundin, kung maaari mong pigilan mula sa cash-out refinancing, ang bahay na binili mo sa edad na 30 na may isang 30-taong nakapirming rate ng mortgage ay ganap na babayaran sa oras na maabot mo ang normal na edad ng pagreretiro, bibigyan ka ng isang murang lugar na mabuhay kapag ang iyong kita ng taper off.
Kasunod ng pag-crash ng pinansyal ng 2008 at ang kasunod na pagbagsak ng bubble ng pabahay, maraming (ngunit hindi lahat) ang mga merkado sa real estate ay kalaunan ay nakabawi. Nakapasok sa maingat na paraan, ang pagmamay-ari ng bahay ay nananatiling isang bagay na dapat mong isaalang-alang sa iyong pangmatagalang pagpaplano sa pananalapi. Ang pag-unawa kung paano gumagana ang mga pagpapautang at ang kanilang mga rate ng interes ay ang pinakamahusay na paraan upang matiyak na binubuo mo ang asset na iyon sa pinansiyal na kapaki-pakinabang na paraan.
