Ano ang isang Jumbo Loan?
Ang isang jumbo loan, na kilala rin bilang jumbo mortgage, ay isang uri ng financing na lumampas sa mga limitasyon na itinakda ng Federal Housing Finance Agency (FHFA). Hindi tulad ng maginoo na mga pagpapautang, ang isang jumbo loan ay hindi karapat-dapat na mabili, garantisado, o mai-secure ni Fannie Mae o Freddie Mac. Ang idinisenyo upang tustusan ang mga mamahaling ari-arian at bahay sa lubos na mapagkumpitensyang mga merkado sa real estate, ang mga jumbo mortgages ay may natatanging mga kinakailangan sa underwriting at implikasyon sa buwis. Ang mga ganitong uri ng pag-utang ay nakakuha ng traksyon habang ang merkado ng pabahay ay patuloy na mababalik pagkatapos ng Mahusay na Pag-urong.
Ang halaga ng isang jumbo mortgage ay nag-iiba ayon sa estado-at kahit na county. Itinatakda ng FHFA ang laki ng limitasyon ng limitasyon ng utang para sa iba't ibang mga lugar sa isang taunang batayan, kahit na madalas itong nagbabago. Hanggang sa 2019, ang limitasyon ay naitakda sa $ 484, 350 para sa karamihan ng bansa. Iyon ay nadagdagan mula sa $ 453, 100 noong 2018. Para sa mga county na may mas mataas na halaga ng bahay, ang limitasyon ng baseline ay nakatakda sa $ 726, 525, o 150% ng $ 484, 350.
Ang FHFA ay may iba't ibang hanay ng mga probisyon para sa mga lugar sa labas ng kontinente ng Estados Unidos para sa mga kalkulasyon ng limitasyon ng utang. Bilang resulta, ang limitasyon ng baseline para sa isang jumbo loan sa Alaska, Guam, Hawaii, at US Virgin Islands hanggang sa 2019 ay $ 726, 525 din. Ang halagang iyon ay maaaring talagang maging mas mataas sa mga county na may mas mataas na halaga ng bahay.
Paano Gumagana ang isang Jumbo Loan
Tulad ng tradisyonal na mga pagpapautang, ang minimum na mga kinakailangan para sa isang jumbo ay naging mas mahigpit mula noong 2008. Upang makakuha ng aprubahan, kakailanganin mo ang isang stellar credit score — 700 o pataas — at isang napakababang ratio ng utang-sa-kita (DTI). Ang DTI ay dapat na nasa ilalim ng 43% at mas mabuti na malapit sa 36%. Bagaman ang mga ito ay hindi nagkakasunod na mga mortgage, ang jumbos ay dapat pa ring mahuhulog sa mga patnubay ng kung ano ang isinasaalang-alang ng Consumer Financial Protection Bureau ng isang "kwalipikadong mortgage" - isang sistema ng pagpapahiram na may pamantayan na mga termino at tuntunin, tulad ng 43% DTI.
Kailangan mong patunayan na mayroon kang naka-access na cash sa kamay upang masakop ang iyong mga pagbabayad, na malamang na napakataas kung pipili ka para sa isang karaniwang 30-taong nakapirming rate na mortgage. Ang mga tiyak na antas ng kita at reserba ay nakasalalay sa laki ng pangkalahatang pautang, ngunit ang lahat ng nanghiram ay nangangailangan ng 30 araw ng mga stubs ng suweldo at mga form ng buwis na W2 na umaabot sa dalawang taon. Kung ikaw ay nagtatrabaho sa sarili, mas malaki ang mga kinakailangan sa kita: Dalawang taon ng pagbabalik ng buwis at hindi bababa sa 60 araw ng kasalukuyang mga pahayag sa bangko. Ang mangutang ay nangangailangan din ng mga kapani-paniwala na likidong pag-aari upang maging kwalipikado at ang mga reserbang cash na katumbas ng anim na buwan ng mga pagbabayad ng mortgage. At ang lahat ng mga aplikante ay kailangang magpakita ng wastong dokumentasyon sa lahat ng iba pang mga pautang na hawak at patunay ng pagmamay-ari ng mga di-likidong mga ari-arian (tulad ng iba pang real estate).
Mga Key Takeaways
- Ang isang jumbo loan ay isang uri ng financing na lumampas sa mga limitasyon na itinakda ng Federal Housing Finance Agency at hindi mabibili, garantisado, o mai-secure ng Fannie Mae o Freddie Mac.Homeowners ay dapat sumailalim sa mas mahigpit na mga kinakailangan sa kredito kaysa sa mga nag-aaplay para sa isang maginoo na pautang. Ang pag-apruba ay nangangailangan ng stellar credit score at isang napakababang ratio ng utang-sa-kita. Ang average na APR para sa isang jumbo mortgage ay madalas na naaayon sa maginoo na mga mortgage, habang ang mga pagbabayad ay halos 10% hanggang 15% ng kabuuang presyo ng pagbili.
Mga rate ng Pautang ng Jumbo
Habang ang mga jumbo mortgage na ginamit upang magdala ng mas mataas na mga rate ng interes kaysa sa maginoo na mga mortgage, ang agwat ay nagsara sa mga nakaraang taon. Ngayon, ang average na taunang rate ng porsyento (APR) para sa isang jumbo mortgage ay madalas na naaayon sa maginoo na mga mortgage - at sa ilang mga kaso, talagang mas mababa. Noong Marso 2019, ang Wells Fargo, halimbawa, ay nagsingil ng isang APR na may 4.092% sa isang 30-taong nakapirming rate na conforming loan at 3.793% para sa parehong termino sa isang jumbo loan.
Kahit na hindi mapangasiwaan ang mga negosyo na na-sponsor ng gobyerno, ang mga pautang ng jumbo ay madalas na nai-secure ng ibang mga institusyong pinansyal; dahil ang mga security na ito ay nagdadala ng mas maraming peligro, sila ay nangangalakal sa isang ani ng ani sa maginoo securitized mortgages. Gayunpaman, ang pagkalat na ito ay nabawasan kasama ang rate ng interes ng mga pautang mismo.
Down Payment sa isang Jumbo Loan
Sa kabutihang palad, ang mga kinakailangan sa pagbabayad ay lumuwag sa parehong panahon. Noong nakaraan, ang mga nagpapahiram ng jumbo mortgage ay madalas na hinihiling sa mga mamimili ng bahay na maglagay ng 30% ng presyo ng pagbili ng tirahan (kumpara sa 20% para sa mga maginoo na mga mortgage). Ngayon, ang figure na iyon ay bumagsak na mababa sa 10% hanggang 15%. Tulad ng anumang pautang, maaaring magkakaroon ng iba't ibang mga pakinabang sa paggawa ng mas mataas na pagbabayad-bukod sa kanila, upang maiwasan ang gastos ng mga nagpapahiram ng pribadong mortgage insurance para sa mga pagbabayad sa ibaba 20%.
Sino ang Dapat Lumabas ng isang Jumbo Loan?
Kung magkano ang maaari mong paghiram ay nakasalalay, siyempre, sa iyong mga ari-arian, marka ng kredito, at ang halaga ng pag-aari na interesado kang bilhin. Ang mga mortgage na ito ay itinuturing na pinaka-angkop para sa isang segment ng mga kumikita ng mataas na kita na gumawa sa pagitan ng $ 250, 000 at $ 500, 000 sa isang taon. Ang segment na ito ay kilala bilang HENRY, isang acronym para sa mga mataas na kumita, hindi pa mayaman. Karaniwan, ito ang mga tao na karaniwang kumita ng maraming pera ngunit walang milyon-milyong mga dagdag na pera o iba pang mga pag-aari na naipon pa.
Habang ang isang indibidwal sa seksyon ng HENRY ay maaaring hindi nakuha ang kayamanan upang bumili ng isang mamahaling bagong bahay na may cash, ang mga tulad ng mga taong may mataas na kita ay karaniwang may mas mahusay na mga marka ng kredito at mas malawak na itinatag na mga kasaysayan ng kredito kaysa sa average na homebuyer na naghahanap ng isang maginoo na pautang sa utang para sa isang mas mababang halaga. May posibilidad din silang magkaroon ng mas matatag na itinatag na mga account sa pagretiro. Kadalasan sila ay nag-aambag para sa mas mahabang panahon kaysa sa mga kumikita ng mas mababang kita.
Huwag asahan ang isang malaking break sa buwis sa isang jumbo loan. Ang cap sa pagbabawas ng interes sa mortgage ay limitado sa $ 750, 000 para sa bagong utang sa mortgage.
Ito lamang ang mga uri ng mga indibidwal na gustung-gusto ng mga institusyon na mag-sign up para sa mga pangmatagalang produkto, na bahagi dahil madalas na nangangailangan ng mga karagdagang serbisyo sa pamamahala ng kayamanan. Dagdag pa, mas praktikal para sa isang bangko na mangasiwa ng isang solong $ 2 milyong mortgage kaysa sa 10 pautang na nagkakahalaga ng $ 200, 000 bawat isa.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang para sa isang Jumbo Loan
Dahil maaari kang maging kwalipikado para sa isa sa mga pautang na ito ay hindi nangangahulugang dapat kang kumuha ng isa. Tiyak na hindi mo dapat kung binibilang ka nito na nagbibigay sa iyo ng isang malaking break sa buwis, halimbawa.
Marahil ay alam mo na maaari mong bawasan ang interes ng mortgage na iyong binayaran para sa anumang naibigay na taon mula sa iyong mga buwis, na nagbibigay sa iyo na italaga ang iyong mga pagbabawas. Ngunit malamang na hindi mo kailangang mag-alala tungkol sa takip ng mga lugar ng IRS sa pagbawas na ito - isang takip na ibinaba sa pamamagitan ng pagpasa ng Tax Cuts at Jobs Act. Ang sinumang nakakuha ng pautang noong Disyembre 14, 2017, o mas maaga ay maaaring magbawas ng interes hanggang sa $ 1 milyon sa utang, na kung saan ay ang halaga ng dating takip. Ngunit para sa mga pagbili sa bahay na ginawa pagkatapos ng Disyembre 14, 2017, maaari mo lamang ibawas ang interes hanggang sa $ 750, 000 sa utang sa mortgage. Kung ang iyong utang ay mas malaki, hindi mo makuha ang buong pagbabawas. Kung plano mong kumuha ng isang $ 2 milyong jumbo mortgage na naipon ng $ 80, 000 na interes sa isang taon, halimbawa, maaari mo lamang ibawas ang $ 30, 000 - ang interes sa unang $ 750, 000 ng iyong utang. Sa bisa, makakakuha ka lamang ng isang tax break sa 37.5% ng interes sa mortgage.
Nangangahulugan ito na dapat kang humiram nang may pag-aalaga at suriin nang mabuti ang mga numero upang makita kung ano ang tunay mong kayang bayaran at kung anong mga uri ng mga benepisyo sa buwis ang iyong matatanggap. Sa pamamagitan ng pagbawas sa buwis ng estado at lokal na limitado sa $ 10, 000 sa isang taon, dahil sa parehong singil sa buwis, ang isang mataas na buwis na pag-aari ay magkakahalaga rin sa iyo upang pagmamay-ari. Isa pang diskarte: Paghambingin ang mga termino upang makita kung ang pagkuha ng isang mas maliit na conforming loan, kasama ang isang pangalawang pautang, sa halip na isang malaking jumbo, ay maaaring patunayan na mas mahusay para sa iyong mga pananalapi sa mahabang paghatak. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang "Pag-unawa sa Jumbo vs. Mga Conventional Mortgages")
