Ano ang Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Ang isang real estate mortgage investment conduit (REMIC) ay isang espesyal na layunin ng sasakyan (SPV) na ginagamit upang mai-pool ang mga pautang sa mortgage at mag-isyu ng mga mortgage na suportado ng mortgage (MBS).
Mga Key Takeaways
- Ang isang real estate mortgage investment conduit (REMIC) ay isang espesyal na layunin ng sasakyan (SPV) na ginagamit upang mai-pool ang mga pautang sa mortgage at mag-isyu ng mortgage-backed securities (MBS).REMICs ay unang pinahintulutan ng pagpapatupad ng Tax Reform Act ng 1986.A ang real estate mortgage investment conduit (REMIC) ay maaaring isagawa bilang isang pakikipagtulungan, isang tiwala, isang korporasyon, o isang samahan at walang bayad mula sa pederal na buwis.
Pag-unawa sa Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Ang mga conduit ng pamumuhunan sa real estate mortgage ay humahawak ng mga komersyal at tirahan na mga mortgage sa tiwala at mag-isyu ng mga interes sa mga ligtas na mortgage sa mga namumuhunan. Katulad sa mga collateralized mortgage obligasyon (CMOs), ang mga REMICs ay magkakasama ng iba't ibang mga indibidwal na pagpapautang sa mga pool batay sa panganib at kapanahunan, pagkaraan ng paglabas ng mga bono o iba pang mga seguridad sa mga namumuhunan. Ang mga security na ito ay ikalakal sa pangalawang merkado ng mortgage.
Ang mga REMIC ay unang pinahintulutan ng pagsasabatas ng Tax Reform Act ng 1986. Ang isang real estate mortgage investment conduit ay maaaring isagawa bilang isang pakikipagtulungan, isang tiwala, isang korporasyon, o isang asosasyon. Ang mga REMIC ay mga pederal na nilalang na buwis, kahit na ang mga namumuhunan ay napapailalim sa pagbabayad ng indibidwal na kita. Maaaring mawawala ang katayuan sa pagbubuwis sa buwis kung ang isang pautang sa loob ng pool ay ipinagpapalit para sa isa pang pautang. Ang mga pederal na regulasyon ay nangangailangan na ang mga pautang sa isang naibigay na pool ay palaging. Sa madaling salita, ang mga pautang ay hindi maaaring mabago nang malaki o palitan para sa iba't ibang mga pautang na may mga bagong term.
Ang Fannie Mae at Freddie Mac ay ilan sa mga mas kilalang tagapag-isyu ng mga REMIC.
Mga isyu na may Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Ang mga paghihigpit ay maaaring ilagay sa lugar sa mga komersyal na pautang sa real estate na nai-secure ng mga REMIC. Kung ang isang may-ari ng ari-arian ay interesado na gumawa ng mga pagpapabuti sa isang ari-arian na sakop ng naturang pautang, maaari silang maharap sa mga limitasyon na pumipigil sa kanila na gumawa ng aksyon. Ang nakaplanong mga renovations ay maaaring magbago nang malaki sa halaga ng collateral na secure ang utang, na hindi papayagan. Ipinakilala ang mga panukala upang baguhin ang mga regulasyon na naglilimita at pinipigilan ang mga pagkukumpuni. Ang layunin ay upang hayaan ang mga may-ari ng ari-arian na may komersyal na pautang na na-secure ng mga REMIC na gumawa ng mga pagpapabuti at pagpapahusay upang gawing mas kaakit-akit ang merkado sa kanilang mga pag-aari.
Halimbawa, ang Act of Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act of 2009 ay iminungkahing batas na ipinakilala sa Kongreso. Ang inilaan na layunin ay upang i-update ang mga patakaran ng REMIC upang pahintulutan ang mga may-ari ng ari-arian ng nababagabag na mga ari-arian ng real estate na baguhin ang kanilang pag-aari. Partikular na nakatuon ito sa mga kwalipikadong mortgage at foreclosure property sa Troubled Asset Relief Program (TARP).
Ang iminungkahing batas ay nagsasama ng isang pagpapahayag na ang mga pagbabago sa pag-aari sa ilalim ng naturang mga termino ay hindi isasaalang-alang bilang mga ipinagbabawal na mga transaksyon tulad ng itinakda ng Serbisyo ng Internal Revenue. Ang interes sa REMIC ay magpapatuloy na ituring bilang regular na interes at kita na nabuo ng mga pagbabago sa pag-aari ay gagamitin pareho tulad ng kung natanggap sa pamamagitan ng mga kwalipikadong mortgage.
