Ang pagmamadali ng mga namumuhunan sa mga nagtatanggol na posisyon sa isang hindi siguradong merkado ay nagtulak sa mga stock ng real estate na mas mataas, na may ilang nakakakuha ng higit sa 50% sa taong ito, humigit-kumulang na triple ang bilis ng S&P 500. Ngayon, ang mga stock na ito ay malamang na tumaas kahit na mas mataas habang ang mga tunggalian sa kalakalan at ang iba pang mga headwind ay sumakal sa merkado. Ang mga nakatakdang makikinabang ay kinabibilangan ng American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA)) at Prologis Inc. (PLD), tulad ng nakalabas sa ulat kamakailan ng Barron.
Ligtas na Bets Outperform
Ang pinataas na demand para sa mga pagbabahagi ng mga kumpanya sa mas ligtas na industriya, na may mas kaunting pagkakalantad sa mga merkado sa ibang bansa, ay nagtulak ng mga presyo para sa mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate at mga namamahagi ng mga kumpanya na nagmamay-ari ng mga tore ng opisina, hotel, shopping mall, at iba pang komersyal na mga pag-aari.
Si Steve Shigekawa, tagapamahala ng pondo ng Neuberger Berman Real Estate, ay nakatuon sa mga stock ng mga de-kalidad na kumpanya na may "mababang utang, magkakaibang mga portfolio ng pag-aari, at mga bihasang management team na nagpatakbo ng kanilang mga kumpanya sa pamamagitan ng maraming mga pang-ekonomiyang siklo, " bawat Barron. Ang diskarte sa pamumuhunan na ito ang nanguna sa pondo ng Neuberger Berman Real Estate na mag-post ng isang 12.0% na annualized na pagbabalik sa nakaraang tatlong taon, na napapabagsak ang 90% ng mga kaedad nito sa kategorya ng real estate ng Morningstar. Sa nagdaang dekada, ang nakatatandang klase ng pagbabahagi ng institusyonal ay tumalo sa 79% ng mga kapantay nito.
Sa halip na mamuhunan sa mga tradisyunal na kumpanya ng real estate, tulad ng panuluyan, shopping center, at mga regional mall, kung saan ang pondo ng Shigekawa ay may mas mababa sa 7% na pagkakalantad, nadoble niya ang mga kumpanya sa sentro ng data, kung saan ang pondo ay may 12% pagkakalantad.
"Kami ay may mas mababang pagkakalantad sa mga mas-cyclical na mga sektor ng pag-aari tulad ng panuluyan at tingi, naibigay ang epekto ng e-commerce sa tingi sa tingi, " sabi ng manager ng pondo. Ang pondo ni Shigekawa ay gumagamit ng isang top-down na diskarte sa pagpili ng stock, pagtingin sa mga tagapagpahiwatig ng macroeconomic upang matulungan ang gabay sa mga pamumuhunan sa halos 40 mga kumpanya. Halimbawa, ang isang panahon ng mas mababang mga rate ng interes ay nakatulong sa pagpapalakas ng mga pagbabahagi ng mga stock ng real estate, na kadalasang nagdurusa sa mga panahon ng pagtaas ng mga rate ng interes dahil sa dami ng utang na kanilang kinukuha.
Mga Kompanya ng Data Center
Ang isang puwersa sa pagmamaneho ng paglago ng mga kumpanyang ito ay ang pagtaas ng demand para sa mga sentro ng data upang suportahan ang cloud computing. "Kung iisipin mo ang tungkol sa demand para sa cloud computing, kakailanganin nito ang mas maraming mga sentro ng data, " sabi ng manager ng pondo. Ang kalakaran na ito ay partikular na mapalakas ang data center ng mga kompanya ng real estate tulad ng Redwood City, Calif., - batay sa Equinix, na ang mga pagbabahagi ay nag-skyrock sa higit sa 62% taon-sa-date (YTD).
Ang nangungunang firm sa puwang ng data center ay naglilista ng mga ari-arian sa 24 na mga bansa sa buong mundo, at sinabi na higit sa lahat ay hindi naapektuhan ng isang muling pagdami ng mga tensions sa kalakalan mula sa Washington.
"Habang ang pandaigdigang pangangalakal ng mga pisikal na kalakal ay patagin, ang kabaligtaran ay totoo sa mga tuntunin ng aming pandaigdigang digital na ekonomiya, " sabi ni Equinix CEO Charles Meyers.
Samantala, ang parehong mga data center at tower REIT ay dapat makinabang mula sa paglipat sa susunod na henerasyon ng mga cellular network, na tinatawag na 5G, na inaasahan na 10 beses nang mas mabilis kaysa sa kasalukuyang mga teleponong 4G. Mga REIT ng cellphone, na kilala rin bilang "REITs ng imprastruktura" na binubuo ng 17% ng pondo ng Neuberger Berman Real Estate.
Mga REIT bilang Matatag na 'Panganib na Mitigator'
Si Scott Craig, tagapamahala ng portfolio ng pondo ng Eaton Vance Real Estate, ay tiningnan ang mga REIT bilang isang epektibong paraan upang magbantay laban sa pagkasumpungin sa merkado, sa bawat ulat ng Barron. Habang nagpapatuloy ang mga headwind, ang mga REIT ay maaaring magpatuloy sa pag-rally habang nakakuha sila ng katanyagan bilang isang "panganib mitigator" na may matatag na kita at naka-lock sa cash flow.
Habang ang mga REIT na may operasyon sa ibang bansa at mga kita sa maraming pera ay maaaring mas malantad sa pagkasumpungin ng dayuhang palitan, kadalasan ay mas malaki ang sukat nito at mapanatili ang matibay na mga profile ng paglago at mga sheet ng balanse, bawat Wall Street Journal.
Anong susunod?
Ang paglipat ng pasulong, malamang na mas gusto ng mga namumuhunan ang mga kumpanya na umaangkop sa pandaigdigang digital na ekonomiya, sa halip na mga cyclical na pangalan na mas mahina sa mga pagbagsak ng ekonomiya, mga taripa, at tiyak na pagkagambala sa industriya tulad ng mga nagtitingi at hotel.
Ang iba pang mga segment ng merkado na maaaring makaranas ng kaguluhan ay kasama ang mga maaaring humarap sa mas mataas na gastos tulad ng konstruksyon, pati na rin ang mahina na sentimento ng consumer, at kakulangan sa paggawa, bawat Sandler O'Neill + Partners LP, na binanggit ng Journal.
