Ano ang Pangungupahan sa Karaniwan - TIC?
Ang pangungupahan sa pangkaraniwan ay isang pag-aayos kung saan ang dalawa o higit pang mga tao ay nagbabahagi ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa isang pag-aari o isang lupa. Ang komersyo ay maaaring komersyal o tirahan. Kapag namatay ang isang nangungupahan, ang ari-arian ay pumasa sa pag-aari ng nangungupahan. Ang bawat malayang may-ari ay maaaring kontrolin ang isang pantay o magkakaibang porsyento ng kabuuang pag-aari. Gayundin, ang pag-upa sa karaniwang kapareha ay may karapatan na iwan ang kanilang bahagi ng pag-aari sa sinumang makikinabang bilang bahagi ng kanilang estate. Ang mga termino para sa kontrata para sa mga nangungupahan sa pangkalahatan ay detalyado sa gawa, pamagat, o iba pang mga legal na nagbubuklod na dokumento ng pagmamay-ari ng ari-arian.
Paano gumagana ang TIC
Kapag dalawa o higit pang mga tao ang nagmamay-ari ng mga nangungupahan sa pangkaraniwan, lahat ng mga lugar ng pag-aari ay pantay na pag-aari ng grupo. Ang mga co-nangungupahan ay maaaring magkaroon ng ibang bahagi ng mga interes sa pagmamay-ari. Halimbawa, maaaring magkaroon ng bawat isa sina Sarah at Debbie ng 25% ng isang pag-aari, habang nagmamay-ari ang Leticia ng 50%. Habang nag-iiba ang porsyento na pag-aari, walang sinumang indibidwal ang maaaring mag-angkin ng pagmamay-ari sa anumang partikular na bahagi ng pag-aari.
Ang pag-upa sa mga karaniwang kasunduan ay maaaring nilikha anumang oras. Kaya, ang isang indibidwal ay maaaring magkaroon ng interes sa isang taon ng pag-aari matapos na pumasok ang ibang mga miyembro sa isang kasunduan sa pangungupahan. Sa pagbabalik sa halimbawa sa itaas, masasabi natin na sina Sarah at Leticia ay orihinal na nagmamay-ari ng 50% ng pag-aari. Sa ilang mga punto, napagpasyahan ni Sarah na hatiin ang kanyang 50% na bahagi sa pag-alis ni Debbie sa pangkat na may 25/25/50 split.
Bukod dito, ang mga miyembro ng kasunduan ay maaaring nakapag-iisa na magbenta o humiram laban sa kanilang bahagi ng pagmamay-ari.
Mga Key Takeaways
- Ang pagkakasunud-sunod sa pag-upa ay isang pag-aayos kung saan ang dalawa o higit pang mga tao ay may mga interes sa pagmamay-ari sa isang ari-arian.Tanant sa karaniwang maaaring pagmamay-ari ng iba't ibang porsyento ng mga pag-aari. naiiba sa isang pinagsamang pag-upa, lalo na sa mga tuntunin ng mga karapatan sa kaligtasan at ang antas ng pagmamay-ari ng bawat nangungupahan.
Pagtatapon ng isang TIC
Ang isa o higit pang mga kasamang nangungupahan ay maaaring bumili ng iba pang mga miyembro upang matunaw ang pag-upa sa pangkaraniwan. Kung ang mga co-nangungupahan ay dapat na bumuo ng mga magkasalungat na interes o direksyon para sa paggamit, pagpapabuti, o nais na ibenta ang ari-arian, dapat silang lumapit sa isang magkakasamang kasunduan upang sumulong. Sa mga kaso kung saan hindi maiabot ang isang pag-unawa, maaaring maganap ang isang pagkilos ng pagkahati. Ang aksyon ng pagkahati ay maaaring kusang-loob o iniutos ng korte, depende sa kung gaano kahusay na nagtutulungan ang mga co-nangungupahan.
Sa isang ligal na pagpapatuloy ng partisyon, hahatiin ng isang korte ang ari-arian sa mga nangungupahan sa mga karaniwang miyembro na pinapayagan ang bawat miyembro na lumipat nang hiwalay mula sa ibang mga miyembro. Kilala bilang isang pagkahati sa uri ito ay ang pinaka direktang paraan upang hatiin ang mga pag-aari at karaniwang ang pamamaraan na ginamit kapag ang mga katrabaho ay hindi kalaban.
Kung ang mga co-nangungupahan ay tumanggi na magtulungan, maaari nilang isaalang-alang ang pagpasok sa isang pagkahati ng ari-arian sa pamamagitan ng pagbebenta. Dito, ipinagbibili ang hawak at ang mga nalikom ay nahahati sa mga co-nangungupahan ayon sa kani-kanilang interes sa pag-aari.
Mga Buwis sa Ari-arian Sa Mga Katangian ng TIC
Ang pag-upa sa karaniwang kasunduan, na ginagabayan ng naaangkop na batas, karaniwang binabalangkas ang mga implikasyon ng ibinahaging pagmamay-ari sa mga buwis ng isang pag-aari. Ang kontrata ay magbabalangkas kung paano ang pananagutan ng buwis ay kontraktwal na ipinamamahagi sa bawat may-ari.
Sapagkat ang isang nangungupahan sa karaniwang kasunduan ay hindi ligal na naghahati ng isang bahagi ng lupa o ari-arian, ang karamihan sa mga nasasakupang pagbubuwis ay hindi hiwalay na magtalaga sa bawat may-ari ng isang proporsyonal na bayarin sa buwis sa pag-aari batay sa porsyento ng kanilang pagmamay-ari. Kadalasan, ang mga nangungupahan sa karaniwang tumatanggap ng isang solong singil sa buwis sa pag-aari.
Sa maraming mga hurisdiksyon, ang isang pag-upa sa karaniwang kasunduan ay nagpapataw ng magkakasamang-at-maraming pananagutan sa mga co-nangungupahan. Ang stipulation na ito ay nangangahulugang ang bawat isa sa mga independiyenteng may-ari ay maaaring mananagot para sa buwis sa pag-aari hanggang sa buong halaga ng pagtatasa. Ang pananagutan ay nalalapat sa bawat may-ari ng anuman ang antas o porsyento ng pagmamay-ari.
Kapag nasiyahan ang buwis sa pag-aari, ibabawas ng mga co-nangungupahan ang bayad mula sa kanilang mga filing tax tax. Kung ang nasasakupang pagbubuwis ay sumunod sa magkasanib na-at-maraming pananagutan, maaaring bawasan ng bawat kasamang nangungupahan ang halagang kanilang naambag mula sa mga personal na pagsumite ng buwis sa kita. Sa mga county na hindi sumusunod sa pamamaraang ito, maaari nilang ibawas ang isang porsyento ng kabuuang buwis hanggang sa kanilang antas ng pagmamay-ari.
Pangungupahan sa Karaniwang vs Joint Tenancy
Bagaman pareho ang tunog, ang pag-upa sa mga karaniwang magkakaiba sa maraming mga paraan mula sa isang magkasanib na pag-upa. Sa isang magkasanib na pag-upa, ang mga nangungupahan ay nakakakuha ng pantay na pagbabahagi ng isang ari-arian na may parehong gawa sa parehong oras.
Ang isa sa mga pangunahing pagkakaiba ay may pagdaragdag o pag-aalis ng sinumang miyembro mula sa kasunduan. Sa kasunduan ng TIC ang pagbabago sa mga miyembro ay hindi masisira ang kasunduan. Sa pamamagitan ng isang magkasanib na pag-upa, ang kasunduan ay nasira kung ang sinumang mga miyembro ay nais na ibenta ang kanilang interes.
Halimbawa, kung nais ng isa o higit pang mga katrabaho na bumili ng iba, ang mga ari-arian na technically ay dapat ibenta at ang mga nalikom na pamamahagi nang pantay-pantay sa mga may-ari. Ang magkakasamang mga miyembro ng pag-upa ay maaari ring gumamit ng ligal na pagkahiwalay na aksyon upang paghiwalayin ang mga pag-aari kung sapat na ang paghawak upang mapaunlakan ang paghihiwalay na ito.
Kamatayan ng isang Pinagsamang Tenant
Ang isa pang malaking pagkakaiba-iba ay nangyayari sa kaganapan ng pagkamatay ng isang kasamang tagasunod. Tulad ng nabanggit na, ang mga kasunduan sa TIC ay nagpapahintulot sa pagpasa ng ari-arian bilang isang bahagi ng ari-arian ng may-ari. Gayunpaman, sa isang pinagsamang kasunduan sa pag-upa, ang pamagat ng ari-arian ay ipinapasa sa nakaligtas na may-ari.
Sa madaling salita, ang mga nangungupahan sa karaniwan ay walang awtomatikong mga karapatan sa kaligtasan. Maliban kung ang huling miyembro ng namatay ay tukuyin na ang kanilang interes sa pag-aari ay mahahati sa mga natirang may-ari, ang isang namatay na nangungupahan sa interes ay karaniwang kabilang sa kanilang pag-aari. Sa kabaligtaran, sa mga pinagsamang nangungupahan, ang interes ng namatay na may-ari ay awtomatikong inilipat sa mga natirang may-ari. Halimbawa, kapag ang apat na magkasanib na nangungupahan ay nagmamay-ari ng isang bahay at isang nangungupahan ay namatay, ang bawat isa sa tatlong nakaligtas ay nagtatapos sa isang karagdagang isang-ikatlong bahagi ng pag-aari.
Pag-aari ng Pag-aasawa at Pag-aari
Ang ilang mga estado ay nagtakda ng magkasanib na pag-upa bilang default na pagmamay-ari ng pag-aari para sa mga may-asawa, habang ang iba ay gumagamit ng pag-upa sa karaniwang modelo ng pagmamay-ari. Ang isang pangatlong modelo, na ginagamit sa mga 25 estado, ay isang tenancy ayon sa kabuuan (TbyE), kung saan ang bawat asawa ay may pantay at walang paghihiwalay na interes sa pag-aari.
Mga kalamangan at kahinaan ng isang Pangungupahan sa Karaniwan
Ang pagbili ng bahay kasama ang isang kapamilya, kaibigan o kasosyo sa negosyo bilang mga nangungupahan sa pangkaraniwang maaaring makatulong sa mga indibidwal na mas madaling pasukin ang pamilihan ng ari-arian. Sapagkat hinati ang mga deposito at pagbabayad, ang pagbili at pagpapanatili ng ari-arian ay maaaring mas mura kaysa sa para sa isang indibidwal. Bilang karagdagan, ang kapasidad sa paghiram ay maaaring mai-streamline kung ang isang may-ari ay may mas malaking kita o mas mahusay na paglalakad sa pananalapi kaysa sa iba pang mga miyembro.
Mga kalamangan
-
Pinapadali ang mga pagbili ng ari-arian
-
Maaaring magbago ang bilang ng mga nangungupahan
-
Iba't ibang mga degree ng pagmamay-ari posible
Cons
-
Walang awtomatikong mga karapatan sa kaligtasan
-
Ang lahat ng nangungupahan ay pantay na mananagot para sa mga utang, buwis
-
Ang isang nangungupahan ay maaaring pilitin ang pagbebenta ng mga ari-arian
Gayunpaman, kapag ang pag-utang ng mga ari-arian bilang nangungupahan sa karaniwan, karaniwang lahat ng mga nagpapahiram ay pumirma sa mga dokumento. Dahil ang lahat ng mga miyembro ay nag-sign ng mga dokumento sa mortgage, sa kaso ng isang default, ang tagapagpahiram ay maaaring sakupin ang mga paghawak mula sa lahat ng mga miyembro ng pangkat. Gayundin, kahit na ang isa o higit pang mga nagpapahiram ay tumigil sa pagbibigay ng mga kontribusyon sa pagbabayad ng utang, ang iba pang mga nangungutang ay dapat pa ring takpan ang mga pagbabayad upang maiwasan ang foreclosure.
Ang kakayahang gumamit ng isang kalooban para sa pagdidisenyo ng mga benepisyaryo sa pag-aari ay nagbibigay-daan sa co-nangungupahan na may kontrol sa kanilang bahagi. Kung ang isang kasamang nangungupahan ay namatay nang walang kalooban, ang kanyang interes sa ari-arian ay dadaan sa probasyon — isang magastos na kaganapan kapwa sa oras at pera.
Gayundin, ang natitirang mga co-nangungupahan ay maaaring makita na ngayon ay nagmamay-ari sila ng pag-aari sa isang hindi nila kilala o kung kanino sila hindi sumasang-ayon. Ang bagong kasamang nangungupahan ay maaaring mag-file ng isang pagkilos ng pagkahati, pagpilit sa ayaw ng mga co-nangungupahan na ibenta o hatiin ang ari-arian.
Halimbawa ng Pangungupahan sa Karaniwan (TIC)
Pinapayagan ng California ang apat na uri ng pagmamay-ari ng co-co na kinabibilangan ng mga ari-arian ng komunidad, pakikipagtulungan, magkakasamang pag-upa, at pag-upa na magkapareho. Gayunpaman, ang TIC ay ang default form sa mga hindi kasal na mga partido o mga indibidwal na magkasama kumuha ng tunay na pag-aari. Sa California, ang mga may-ari na ito ay may katayuan ng mga nangungupahan nang maliban kung ang kanilang kasunduan o kontrata ay malinaw na nagsasabi kung hindi man, ang pag-set up ng isang pakikipagtulungan o pinagsamang pag-upa.
Ayon kay SirkinLaw, isang firm ng batas sa real estate ng San Francisco na nagdadalubhasa sa pagmamay-ari ng co.
Parami nang parami ang mga tao na bumabalik sa mga tenancies sa karaniwang… bilang isang paraan upang i-maximize ang kanilang pagbili at pagbebenta ng kapangyarihan. Ang mga pag-aayos na ito ay nagpapababa ng mga presyo at dagdagan ang pagpipilian para sa mga mamimili sa pamamagitan ng pagpapahintulot sa kanila na mai-pool ang mga mapagkukunan at bumili ng mas maraming real estate kaysa sa kung hindi man o kaya.
Sa isang post sa blog sa Agosto 2018, isinulat nila na ang mga pagbabagong TIC — ang pagbabago ng istruktura ng pagmamay-ari ng mga ari-arian ng condominium sa isang pag-aayos ng tenancy-in-common-ay naging tanyag sa mga lugar ng metropolitan ng Greater Los Angeles at San Francisco / Oakland.
