Ang halaga ng isang pagbabayad ng utang ay binubuo ng isang kumbinasyon ng interes at pangunahing pagbabayad. Sa paglipas ng buhay ng mortgage, magbabago ang proporsyon ng interes sa punong-guro.
Sa una, ang pagbabayad ng may-ari ng bahay ay pangunahing interes, na may isang maliit na halaga ng punong-guro. Habang tumaas ang mortgage, tataas ang pangunahing bahagi ng pagbabayad, at bababa ang bahagi ng interes. Ito ay dahil ang interes na sinisingil ay batay sa kasalukuyang natitirang balanse ng mortgage, na bumababa habang mas maraming bayad ang punong-guro. Ang mas maliit na punong-guro ng pautang, ang hindi gaanong interes na sisingilin.
Halimbawa, kumuha ng isang simpleng mortgage para sa $ 100, 000 sa isang rate ng interes ng 4% taun-taon at isang oras sa kapanahunan ng 24 taon. Ang taunang pagbabayad ng mortgage ay $ 6, 558.68. Kasama sa unang pagbabayad ang isang singil sa interes na $ 4, 000 ($ 100, 000 x 4%) at isang pangunahing pagbabayad ng $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68 - $ 4, 000). Ang natitirang balanse sa pagpapautang pagkatapos ng pagbabayad na ito ay $ 97, 441.32 ($ 100, 000 - $ 2, 558.68).
Ang susunod na pagbabayad ay magiging katumbas sa una, $ 6, 558.68, ngunit magkakaroon ito ngayon ng ibang proporsyon ng interes sa punong-guro. Ang bayad sa interes para sa pangalawang pagbabayad ay $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4%) habang ang punong prepayment ay $ 2, 661.03 ($ 6, 558.68 - $ 3, 897.65).
Ang punong bahagi ng ikalawang pagbabayad ay nasa paligid ng $ 100 na mas malaki kaysa sa una. Nangyayari ito sapagkat ang may-ari ng bahay ay nagbayad ng pera patungo sa punong-punong halaga - pagbabawas nito-at ang bagong bayad sa interes ay kinakalkula sa mas mababang punong-guro. Patungo sa pagtatapos ng utang, ang mga pagbabayad ay pangunahing pangunahing pagbabayad.
Ito ay isang pangunahing halimbawa ng paggamit ng isang tradisyunal na payak na banayad na banilya. Sa mga kakaibang utang, maaari ng mga may-ari ng bahay piliin ang kanilang mga buwanang pagbabayad ng utang.
Paano Pinagsasama ang Mortgage
Bagaman bumababa ang bahagi ng interes bawat buwan, ang mga pagbabayad ng mortgage mismo ay hindi bumababa sa paglipas ng panahon. Maraming pera ang papunta sa pangunahing balanse, na kung saan ay ganap na na-amortize sa buhay ng pautang. Bilang isang resulta, sa paglipas ng mga taon, higit pa sa pagbabayad ng may-ari ng bahay ay pupunta sa punong-guro, pabilis ang rate kung saan nagtatayo ang may-ari ng bahay at binabawasan ang halaga ng utang. Sa loob ng taon 30 ng isang 30 taong naayos na mortgage, pinalalaki ng may-ari ng bahay ang kanyang posisyon sa equity nang higit pa sa bawat pagbabayad na ginawa kumpara sa mga pagbabayad na ginawa sa mga taon isa at dalawa.
Pagbabawas ng Mga Bayad
Gayunpaman, mayroong ilang mga tukoy na sitwasyon kung saan maaaring mabawasan ang mga pagbabayad ng mortgage.
Ang isang adjustable-rate mortgage (ARM) ay maaaring magkaroon ng pagbawas ng mga pagbabayad sa paglipas ng panahon. Sa ganitong uri ng pautang, ang rate ng interes ay nagbabago batay sa isang index na sumasalamin sa gastos sa tagapagpahiram ng mga pamilihan ng credit. Ang pagbabayad sa isang ARM ay maaaring bumaba kung ang benchmark rate ng pautang ay bumababa sa kurso ng pautang. Gayunpaman, ang isang ARM ay may pantay na potensyal para sa pagtaas ng mga pagbabayad, kung minsan ay malaki. Ang mga dokumento sa pautang ay nagtatakda kung magkano ang rate ng interes ay maaaring tumaas bawat taon, pati na rin ang maximum na maaari itong madagdagan sa buong term ng utang.
Ang isang nanghihiram na dapat magbayad ng seguro sa mortgage sa mga unang taon ng isang pautang ay maaaring makita ang pagbaba ng kanyang pagbabayad ng utang sa paglipas ng panahon. Karamihan sa mga kumpanya ng pautang ay nakakabit ng mga pautang sa 80% ng presyo ng pagbili o ang halaga ng bahay, alinman ang mas mababa, at ang nanghihiram ay inaasahan na makabuo ng iba pang 20% bilang isang pagbabayad.
Ang ratio ng pautang na to-halaga ay idinisenyo upang maprotektahan ang nagpapahiram kung ang halaga ng bahay ay bumaba, at higit na nagkakahalaga ang nangutang kaysa sa bahay. Sa ilang mga sitwasyon, pinapahintulutan ng mga nagpapahiram ang mga may-ari ng bahay na humiram ng higit sa 80% ng presyo ng pagbili, ngunit ang mga nagpapahiram ay mangangailangan ng seguro sa mortgage bilang bahagi ng pakikitungo. Pinoprotektahan ng seguro na ito ang nagpapahiram kung mayroon itong foreclose sa isang ari-arian na nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa balanse ng pautang. Ang borrower ay nagbabayad ng mga premium na seguro bilang bahagi ng buwanang pagbabayad ng utang.
Sa sandaling bumaba ang balanse ng utang ng borrower sa isang tiyak na porsyento ng halaga ng bahay-karaniwang 78% - ang manghihiram ay maaaring mag-petisyon sa nagpapahiram upang ibagsak ang seguro sa mortgage. Sa pag-aakala na ang nanghihiram ay matagumpay, ang pagbabayad ng mortgage ay bababa para sa nalalabi ng pautang dahil hindi na ito kasama ang isang premium ng seguro sa mortgage.
