Talaan ng nilalaman
- Makasaysayang Pagbabalik ng REIT
- Mga tinguhang REIT
- Residential REITs
- Mga REIT ng Pangangalagang pangkalusugan
- Mga REIT ng Opisina
- Mga REIT ng Mortgage
- Pagtatasa ng Anumang REIT
- Bottom Line
Ang mga tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REITs) ay isang pangunahing pagsasaalang-alang kapag nagtatayo ng anumang equity o nakapirming kita na portfolio. Nagbibigay sila ng mas malawak na pag-iiba, potensyal na mas mataas na kabuuang pagbabalik at / o mas mababang pangkalahatang panganib. Sa madaling salita, ang kanilang kakayahang makabuo ng kita ng dibidendo kasama ang pagpapahalaga sa kapital ay nagbibigay sa kanila ng isang mahusay na pagbilang sa mga stock, bond, at cash.
Ang mga REIT sa pangkalahatan ay nagmamay-ari at / o pinamamahalaan ang komersyal na real estate ng kita, kung ito mismo ang mga pag-aari o ang mga utang sa mga pag-aari. Maaari kang mamuhunan sa mga kumpanya nang paisa-isa, sa pamamagitan ng isang pondo na ipinagpalit ng palitan, o sa isang kapwa pondo. Maraming mga uri ng REIT na magagamit.
Narito tinitingnan namin ang ilan sa mga pangunahing kategorya ng REITS at ang kanilang mga pagbabalik sa kasaysayan. Sa pagtatapos ng artikulong ito, dapat kang magkaroon ng isang mas mahusay na ideya kung kailan at ano ang bibilhin.
Mga Key Takeaways
- Ang paggamit ng mga REIT upang mamuhunan sa real estate ay maaaring pag-iba-ibahin ang iyong portfolio, ngunit hindi lahat ng mga REIT ay nilikha na pantay. Ang ilang mga REIT ay namuhunan nang direkta sa mga pag-aari, pagkikita ng kita at bayad sa pamamahala. Ang iba ay namumuhunan sa utang sa real estate, ibig sabihin, ang mga mortgage at mga mortgage na sinusuportahan ng mortgage. Bilang karagdagan, ang mga REIT ay may posibilidad na magtuon sa isang partikular na sektor ng mga pag-aari, halimbawa, mga sentro ng tingian o pamimili, mga hotel at resorts, o pangangalaga sa kalusugan at ospital.
Makasaysayang Pagbabalik ng REIT
Ang mga pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate ay kasaysayan ng isa sa mga pinakamahusay na pagganap na mga klase ng asset na magagamit. Ang FTSE NAREIT Equity REIT Index ay kung ano ang ginagamit ng karamihan sa mga namumuhunan upang masukat ang pagganap ng merkado ng real estate ng US. Sa pagitan ng 1990 at 2010, ang average na taunang pagbabalik ng index ay 9.9%, pangalawa lamang sa mga stock ng mid-cap, na umaabot ng 10.3% bawat taon sa parehong panahon.
Sa paghahambing, ang nakapirming mga assets ng kita ay pinamamahalaan ang 7% taunang pagbabalik at kalakal sa 4.5% lamang sa isang taon. Ang real estate ay ang pinakamasamang tagapalabas ng walong klase ng pag-aari sa loob lamang ng dalawang taon mula sa 20. Ang nakapirming kita, sa kabilang banda, ay ang pinakamasamang performer ng anim na beses sa parehong 20-taong panahon.
Karamihan sa mga kamakailan-lamang, ang tatlong taong average para sa mga REIT sa pagitan ng Marso 2013 at Marso 2016 ay naaayon sa mga average sa 20 na tagal ng panahon, na umuurong sa 10.76% sa oras na iyon. Sa kasaysayan, ang mga namumuhunan na naghahanap ng ani ay nagawa nang mas mahusay na pamumuhunan sa real estate kaysa sa nakapirming kita, ang tradisyunal na klase ng asset para sa hangaring ito. Ang isang maingat na itinayo na portfolio ay dapat isaalang-alang ang pareho.
5 Mga Uri ng REIT at Paano Mag-invest sa mga Ito
Mga tinguhang REIT
Humigit-kumulang 24% ng mga pamumuhunan ng REIT ay nasa mga shopping mall at freestanding tingi. Kinakatawan nito ang nag-iisang pinakamalaking pamumuhunan ayon sa uri sa Amerika. Anuman ang shopping center na madalas mo, malamang na pag-aari ito ng isang REIT. Kapag isinasaalang-alang ang isang pamumuhunan sa tingian ng real estate, kailangan munang suriin ng isang tao ang industriya ng tingi mismo. Malusog ba ito sa pananalapi at kung ano ang pananaw sa hinaharap?
Mahalagang tandaan na ang mga tinguhang REIT ay kumita ng pera mula sa upa na sinisingil nila ng mga nangungupahan. Kung ang mga nagtitingi ay nakakaranas ng mga problema sa daloy ng cash dahil sa hindi magandang benta, posible na maantala o kahit default sa mga buwanang pagbabayad na iyon, sa kalaunan ay napipilitang pagkalugi. Sa puntong iyon, ang isang bagong nangungupahan ay kailangang matagpuan, na hindi madali. Samakatuwid, mahalaga na mamuhunan ka sa mga REIT kasama ang pinakamalakas na nangungupahan ng angkla. Kabilang dito ang mga grocery at mga tindahan sa pagpapabuti ng bahay.
Kapag nagawa mo na ang iyong pagtatasa sa industriya, ang iyong pagtuon ay dapat bumaling sa mga REIT mismo. Tulad ng anumang pamumuhunan, mahalaga na magkaroon sila ng mahusay na kita, malakas na balanse ng balanse at kaunting utang hangga't maaari, lalo na ang maikli na uri. Sa isang mahirap na ekonomiya, ang mga tinguhang REIT na may makabuluhang posisyon sa cash ay bibigyan ng mga pagkakataong bumili ng mahusay na real estate sa mga nababagabag na presyo. Ang mga pinakamahusay na tumatakbo na kumpanya ay samantalahin ito.
Iyon ay sinabi, mayroong mga pangmatagalang alalahanin para sa tingian ng REIT space sa pamimili na lalong lumilipat sa online kumpara sa modelo ng mall. Ang mga nagmamay-ari ng kalawakan ay patuloy na nagbago upang mapunan ang kanilang puwang sa mga tanggapan at iba pang mga nangungupahang oriental na nangungupahan, ngunit ang pamamahagi ay nasa ilalim ng presyon.
Residential REITs
Ito ang mga REIT na nagmamay-ari at nagpapatakbo ng mga pamilyang apartment ng maramihang pag-upa pati na rin ang panindang pabahay. Kapag naghahanap upang mamuhunan sa ganitong uri ng REIT, dapat isaalang-alang ng isa ang ilang mga kadahilanan bago tumalon. Halimbawa, ang pinakamahusay na mga merkado sa apartment ay may posibilidad na kung saan ang kakayahang magamit ng bahay ay mababa sa kamag-anak sa buong bansa. Sa mga lugar tulad ng New York at Los Angeles, ang mataas na halaga ng mga solong bahay ay pinipilit ang mas maraming mga tao na magrenta, na nagtutulak sa presyo ng mga panginoong maylupa bawat buwan. Bilang isang resulta, ang pinakamalaking mga residente ng REIT ay may posibilidad na nakatuon sa mga malalaking sentro ng lunsod.
Sa loob ng bawat tiyak na merkado, ang mga namumuhunan ay dapat maghanap para sa populasyon at paglago ng trabaho. Karaniwan, kapag mayroong isang net inflow ng mga tao sa isang lungsod, ito ay dahil ang mga trabaho ay madaling makuha at lumalaki ang ekonomiya. Ang isang bumabagsak na rate ng bakante kasama ang tumataas na renta ay isang palatandaan na ang pagpapabuti ng demand. Hangga't ang supply ng apartment sa isang partikular na merkado ay nananatiling mababa at ang demand ay patuloy na tumataas, ang mga residenteng REIT ay dapat na magaling nang maayos. Tulad ng lahat ng mga kumpanya, ang mga may pinakamalakas na sheet ng balanse at ang pinaka magagamit na kapital ay normal na gumagawa ng makakaya.
Mga REIT ng Pangangalagang pangkalusugan
Ang mga REIT ng Pangangalagang pangkalusugan ay magiging isang kawili-wiling subsitor upang panoorin habang ang mga Amerikanong edad at mga gastos sa pangangalagang pangkalusugan ay patuloy na umakyat. Ang mga REIT ng Pangangalagang pangkalusugan ay namuhunan sa real estate ng mga ospital, mga sentro ng medikal, mga pasilidad sa pag-aalaga, at mga tahanan ng pagretiro. Ang tagumpay ng real estate na ito ay direktang nakatali sa sistema ng pangangalagang pangkalusugan. Ang karamihan sa mga operator ng mga pasilidad na ito ay umaasa sa mga bayad sa trabaho, Medicare at Medicaid reimbursement pati na rin pribadong suweldo. Hangga't ang pagpopondo ng pangangalagang pangkalusugan ay isang tandang pananong, ganoon din ang mga REIT ng pangangalagang pangkalusugan.
Ang mga bagay na dapat mong hanapin sa isang healthcare REIT ay may kasamang iba't ibang pangkat ng mga customer pati na rin ang mga pamumuhunan sa isang iba't ibang mga uri ng pag-aari. Ang pagtuon ay mabuti sa isang lawak ngunit sa gayon ay ang pagkalat ng iyong panganib. Karaniwan, ang isang pagtaas sa demand para sa mga serbisyong pangkalusugan (na dapat mangyari sa isang populasyon ng pag-iipon) ay mabuti para sa real estate ng pangangalaga ng kalusugan. Samakatuwid, bilang karagdagan sa pag-iba-iba ng uri ng customer at pag-aari, maghanap para sa mga kumpanya na ang karanasan sa pangangalagang pangkalusugan ay makabuluhan, na ang mga sheet ng balanse ay malakas at kung saan ang pag-access sa mababang gastos sa kapital.
Mga REIT ng Opisina
Ang mga opisina ng REIT ay namuhunan sa mga gusali ng tanggapan. Tumatanggap sila ng kita sa pag-upa mula sa mga nangungupahan na karaniwang nag-sign ng mga pangmatagalang pagpapaupa. Apat na mga katanungan ang nasa isipan para sa sinumang interesado na mamuhunan sa isang tanggapan ng REIT
- Ano ang estado ng ekonomiya at kung gaano kataas ang rate ng kawalan ng trabaho? Ano ang mga rate ng bakante? Paano ang lugar kung saan ang pamumuhunan ng REIT ay nagagawang matipid? Gaano karaming kapital ang mayroon para sa mga pagkuha?
Subukang maghanap ng mga REIT na namuhunan sa mga katibayan sa ekonomiya Mas mainam na magkaroon ng isang bungkos ng mga average na gusali sa Washington, DC, kaysa sa pagmamay-ari nito sa punong puwang ng opisina sa Detroit, halimbawa.
Mga REIT ng Mortgage
Humigit-kumulang na 10% ng mga pamumuhunan ng REIT ay nasa mga utang kaysa sa real estate mismo. Ang pinakamahusay na kilala ngunit hindi kinakailangan ang pinakadakilang pamumuhunan ay sina Fannie Mae at Freddie Mac, ang mga negosyo na na-sponsor ng gobyerno na bumili ng mga mortgage sa pangalawang merkado.
Ngunit dahil lamang sa ganitong uri ng REIT na namumuhunan sa mga pagpapautang sa halip na equity ay hindi nangangahulugang dumating ito nang walang mga panganib. Ang pagtaas ng mga rate ng interes ay isasalin sa pagbawas sa mga halaga ng libro sa REIT ng mortgage, mas mababa ang pagmamaneho ng mga presyo ng stock. Bilang karagdagan, ang mga REIT ng mortgage ay nakakakuha ng isang malaking halaga ng kanilang kapital sa pamamagitan ng ligtas at hindi ligtas na mga alay sa utang. Dapat bang tumaas ang mga rate ng interes, ang mamahaling financing ay magiging mas mahal, bawasan ang halaga ng isang portfolio ng mga pautang. Sa isang kapaligiran na may mababang interes na may pag-asa ng pagtaas ng mga rate, ang karamihan sa mga REIT ng mortgage ay nangangalakal sa isang diskwento sa halaga ng net asset bawat bahagi. Ang trick ay ang paghahanap ng tama.
Ang Susi sa Pagtatasa ng Anumang REIT
Mayroong ilang mga bagay na dapat tandaan kapag tinatasa ang anumang REIT. Kasama nila ang sumusunod:
- Ang mga REIT ay tunay na kabuuang pamumuhunan. Nagbibigay sila ng mataas na ani ng dividend kasama ang katamtaman na pangmatagalang pagpapahalaga sa kapital. Maghanap para sa mga kumpanya na nagawa ng isang mahusay na trabaho sa kasaysayan sa pagbibigay ng pareho. Tulad ng tradisyonal na real estate, maraming mga REIT ang ipinagpalit sa stock exchange. Nakukuha mo ang pag-iiba-iba ng real estate na nagbibigay nang hindi naka-lock sa pang-matagalang. Mahalaga ang pagkatubig.Depreciation ay may posibilidad na maibsan ang pagbaba ng pamumuhunan sa halaga ng pag-aari. Kaya, sa halip na gamitin ang ratio ng payout (kung ano ang ginagamit ng mga namumuhunan sa dividend) upang masuri ang isang REIT, tingnan ang mga pondo nito mula sa mga operasyon (FFO). Ito ay tinukoy bilang netong kita na mas mababa ang pagbebenta ng anumang mga ari-arian sa isang naibigay na taon at pamumura. Kunin lamang ang dividend bawat bahagi at hatiin ng FFO bawat bahagi. Ang mas mataas na ani ng mas mahusay.Strong pamamahala ay gumagawa ng isang pagkakaiba-iba. Maghanap para sa mga kumpanya na matagal nang nag-iisa o hindi bababa sa nagtataglay ng isang koponan sa pamamahala na may maraming mga bilang ng mga karanasan.Quality. Mamuhunan lamang sa mga REIT na may mahusay na mga pag-aari at nangungupahan.Pagpalit ng pagbili ng isang kapwa pondo o ETF na namumuhunan sa mga REIT, at iniiwan ang pananaliksik at pagbili sa mga kalamangan.
Bottom Line
Ginagawa ng pederal na gobyerno para sa mga namumuhunan na bumili sa malakihan na komersyal na mga proyekto sa real estate hanggang sa 1960. Gayunpaman, sa huling dekada lamang ay tinanggap ng mga indibidwal na namumuhunan ang mga REIT. Kabilang sa mga kadahilanan para dito ang mga mababang halaga ng interes, na pinilit ang mga mamumuhunan na tumingin sa labas ng mga bono para sa mga pamumuhunan na gumagawa ng kita, ang pagdating ng exchange-traded at mutual na pondo na nakatuon sa real estate at, hanggang sa 2007-08 na real estate meltdown, isang hindi nasusukat na gana sa ang bahagi ng mga Amerikano na nagmamay-ari ng real estate at iba pang nasasabing mga assets. Ang mga REIT, tulad ng bawat iba pang pamumuhunan noong 2008, ay nagdusa nang labis. Ngunit sa kabila nito, patuloy silang maging isang mahusay na karagdagan sa anumang iba't ibang portfolio.
