Ang mga presyo ng Rock bottom real estate ay nakakaakit ng ilang mga namumuhunan sa real estate sa merkado. Ngunit bago ka sumali sa mga ranggo ng mga panginoong maylupa, siguraduhing mayroon kang isang malakas na pagkakahawak ng impormasyon sa pananalapi na maaaring makagawa ng pagkakaiba sa pagitan ng pagiging susunod na Donald Trump at hahanapin ang iyong sarili sa pagkalugi sa bangko. Narito ang walong mga numero ng pamumuhunan sa real estate na kailangan mong malaman. (Para sa karagdagang impormasyon sa pagbili ng isang bahay, tingnan ang: Gabay sa Unang Oras ng Tagagawa ng Homebuyer)
1. Ang iyong Pagbabayad ng Pautang
Para sa isang pamantayan na sinakop ng may-ari ng bahay, karaniwang pinipili ng mga nagpapahiram ng kabuuang kabuuang ratio ng utang-sa-kita na 36%, ngunit ang ilan ay aakyat sa 45% depende sa iba pang mga kwalipikadong kadahilanan tulad ng iyong puntos sa kredito at mga reserbang cash. Inihahambing ng ratio na ito ang iyong kabuuang buwanang kita sa buwanang mga obligasyon sa pagbabayad ng utang. Para sa pagbabayad ng pabahay, ginusto ng mga nagpapahiram ng isang gross income-to-total na pagbabayad sa pabahay na 28 hanggang 33%, depende sa iba pang mga kadahilanan. Para sa isang pag-aari ng pamumuhunan, sinabi ng mga alituntunin ni Freddie Mac na ang pinakamataas na ratio ng utang-sa-kita ay 45%. (Para sa higit pang suriin ang Mga simpleng Paraan Upang Mamuhunan Sa Real Estate. )
2. Mga Kahilingan sa Pagbabayad
Habang ang mga ari-arian na inookupahan ng may-ari ay maaaring pondohan ng isang pautang at kahit na 3.5% pababa para sa isang pautang FHA, ang mga namumuhunan sa mortgage ay karaniwang nangangailangan ng isang pagbabayad ng 20 hanggang 25% o kung minsan ay mas maraming 40%. Wala sa mga pagbabayad o pagsara ng gastos para sa isang ari-arian ng pamumuhunan ay maaaring mula sa mga pondo ng regalo. Ang mga indibidwal na nagpapahiram ay matutukoy kung magkano ang kailangan mong ibigay upang maging kwalipikado para sa isang pautang depende sa iyong mga ratio ng utang na pang-utang, puntos ng kredito, presyo ng pag-aari at malamang na upa.
8 Mga Numero Para sa Pagsusuri ng Isang Real Estate Investment
3. Rental Income upang Kwalipikado
Habang maaari mong isipin na, dahil ang mga pagbabayad sa upa ng iyong nangungupahan ay (sakaling) masakop ang iyong utang, hindi ka dapat mangailangan ng dagdag na kita upang maging kwalipikado sa utang sa bahay. Gayunpaman, upang maitala ang upa, dapat kang magkaroon ng isang dalawang taong kasaysayan ng pamamahala ng mga pag-aari ng pamumuhunan, pagbili ng saklaw ng seguro sa pagkawala ng renta para sa hindi bababa sa anim na buwan ng gross buwanang upa at anumang negatibong kita sa pag-upa mula sa anumang mga pag-aarkila ng pag-upa ay dapat na itinuturing bilang utang sa ratio ng utang-sa-kita. (Bukod sa paglikha ng patuloy na kita at pagpapahalaga sa kabisera, ang real estate ay nagbibigay ng mga pagbabawas na maaaring mabawasan ang kita ng buwis sa iyong kita. Suriin ang Mga Bawas sa Buwis Para sa Mga May-ari ng Rental .)
TUTORIAL: Paggalugad ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate
4. Presyo sa Ratio ng Kita
Ang ratio na ito ay inihambing ang presyo ng pamilyang panggitna sa isang lugar sa kita ng pang-bahay na pang-bahay. Bago sumabog ang bubble ng pabahay, ang ratio ng presyo-sa-kita sa US ay 2.75, habang sa pagtatapos ng 2010 ang ratio ay 1.71. Ang average sa pagitan ng 1989-2003 ay 1.92 ayon sa Fiserv, Inc., Agency ng Federal Housing Finance, Moody's Analytics.
5. Presyo sa Rent Ratio
Ang ratio ng presyo-to-upa ay isang pagkalkula na naghahambing sa mga presyo ng bahay sa panggitna at median rents sa isang partikular na merkado. Hatiin lamang ang presyo ng bahay ng panggitna sa pamamagitan ng panggitna taunang renta upang makabuo ng isang ratio. Sa rurok ng merkado ng US noong 2006, ang ratio para sa US ay 18.46. Ang ratio ay bumaba sa 11.34 sa pagtatapos ng 2010. Ang pangmatagalang average (mula 1989 hanggang 2003) ay 9.56. Bilang isang pangkalahatang tuntunin ng hinlalaki, dapat isaalang-alang ng mga mamimili ang pagbili kapag ang ratio ay nasa ilalim ng 15 at upa kung nasa itaas ito ng 20. Ang mga merkado na may mataas na presyo / renta ng ratio ay karaniwang hindi nag-aalok ng mabuting isang pagkakataon sa pamumuhunan. (Pag-iisip ng pagbili ng bahay? Tinitingnan namin ang paunang at patuloy na gastos pati na rin ang mga benepisyo. Suriin Upang Magbenta o Bilhin? Ang Mga Isyong Pinansyal .)
6. Pag- upa ng Gross Rental
Ang gross ani ng renta para sa isang indibidwal na pag-aari ay matatagpuan sa pamamagitan ng paghati sa taunang upa na nakolekta sa pamamagitan ng kabuuang gastos sa pag-aari, at pagkatapos ay pagpaparami ng bilang na 100 upang makuha ang porsyento. Kasama sa kabuuang gastos sa pag-aari ang presyo ng pagbili, lahat ng mga gastos sa pagsasara at mga gastos sa pagkukumpuni.
7. Pagdoble ng rate
Ang isang mas mahalagang numero kaysa sa gross ani ay ang rate ng capitalization, na kilala rin bilang ang rate ng cap o net ng pagrenta ng net, dahil ang figure na ito ay nagsasama ng mga gastos sa operating para sa pag-aari. Maaari itong kalkulahin sa pamamagitan ng pagsisimula sa taunang upa at pagbabawas ng taunang gastos, at pagkatapos ay paghatiin ang bilang sa pamamagitan ng kabuuang gastos sa pag-aari at pagpaparami ng nagresultang bilang ng 100 para sa porsyento. Kabuuang mga gastos sa pag-aarkila sa pag-upa kasama ang mga gastos sa pagkumpuni, buwis, seguro sa panginoong may lupa, mga gastos sa bakante at mga bayad sa ahente.
8. Cash Daloy
Ang Bottom Line
Kapag nakagawa mo na ang lahat ng mga kalkulasyon na ito, maaari kang gumawa ng isang kaalamang kaalaman tungkol sa kung ang isang partikular na pag-aari ay magiging isang mahalagang pamumuhunan.
