Para sa karamihan ng kasaysayan ng US - o hindi bababa sa abot ng mapagkakatiwalaang impormasyon - ang mga presyo ng pabahay ay tumaas lamang ng kaunti kaysa sa antas ng inflation sa ekonomiya. Lamang sa panahon sa pagitan ng 1990 at 2006, na kilala bilang ang Great Moderation, ang pabalik na pabalik ay karibal ng mga pamilihan ng stock. Ang stock market ay palaging gumagawa ng mas maraming booms at busts kaysa sa merkado ng pabahay, ngunit mayroon din itong mas mahusay na pangkalahatang pagbabalik din.
Ang anumang mga resulta na nagmula sa paghahambing ng kamag-anak na pagganap ng mga stock at presyo ng real estate ay nakasalalay sa tagal ng oras na nasuri. Ang pagsusuri sa mga pagbabalik mula lamang sa ika-21 siglo ay mukhang ibang-iba kaysa sa mga pagbabalik na kinabibilangan ng karamihan o lahat ng ika-20 siglo.
Katibayan sa Kasaysayan
Ang maaasahang data sa halaga ng real estate sa US ay medyo nagagalit bago ang 1920s. Ayon sa Case-Shiller Housing Index, ang average annualized rate ng pagbabalik para sa pabahay ay tumaas ng 3.7% sa pagitan ng 1928 at 2013. Ang mga stock ay nagbalik ng 9.5% na naisalaysay sa parehong oras.
Ang nababagay na pagpapahalaga sa inflation sa Dow Jones Industrial Average (DJIA) sa parehong 84-taong panahon ay 1.6% bawat taon. Pinagsama sa paglipas ng panahon, ang pagkakaiba na iyon ay nagresulta sa isang limang beses na mas malaking pagganap para sa stock market.
Hindi maraming mga mamumuhunan na may isang 84 na taong abot ng pamumuhunan, bagaman. Gumawa ng ibang panahon ng panahon: ang 38 taon sa pagitan ng 1975 at 2013. Isang $ 100 na pamumuhunan sa average na tahanan (tulad ng sinusubaybayan ng Home Price Index mula sa Federal Housing Finance Agency (FHFA)) noong 1975 ay umusbong hanggang sa $ 500 sa 2013. Ang isang katulad na $ 100 na pamumuhunan sa S&P 500 sa paglipas ng oras na iyon ay lumago sa humigit-kumulang na $ 1, 600.
Mga mansanas at Oranges
Habang ang mga presyo ng stock at presyo ng pabahay ay parehong sumasalamin sa halaga ng merkado ng isang asset, hindi dapat ihambing ng isa ang mga bahay at stock para lamang sa mga pagbabalik sa merkado.
Ang mga stock ay kumakatawan sa isang interes sa pagmamay-ari sa isang kumpanya na ipinagpalit sa publiko. Ang mga ito ay hindi nakikita, pisikal na mga pag-aari at hindi nagsisilbi walang utility maliban sa isang tindahan ng halaga at isang instrumento ng seguridad ng likido. Habang may ilang kadahilanan na paniwalaan na ang pangkalahatang merkado ng stock ay makakakuha ng tunay (kumpara sa nominal) na halaga sa paglipas ng panahon, walang kaunting dahilan upang maniwala na ang isang solong stock ay dapat lumago nang walang hanggan.
Ang real estate ay hindi tulad ng stock. Ang ilang mga tao ay nag-isip-isip na may mga presyo ng real estate, ngunit ang komersyal at tirahan ng real estate ay nagsisilbi ng mga nasasabing pag-andar. Nakatira ang mga tao sa mga bahay at condominiums. Ang mga negosyo ay nagpapatakbo sa labas ng komersyal na pag-aari. Ang pisikal na pag-aari ay may halaga at sa sarili nito.
Ipinakikilala nito ang dalawang magkasalungat na phenomena. Sa isang banda, ang umiiral na mga istruktura ng real estate ay dapat likas na mawalan ng halaga sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng pagsusuot, luha at pagkakaubos. Ang isang hindi nabagong bahay ay walang dahilan upang mapalago ang halaga sa paglipas ng panahon; lahat ng sahig, kisame, kagamitan at pagkakabukod ng edad at nagiging mas mahalaga.
Sa kabilang banda, ang average na mga bahay na itinayo noong 2015 ay mas mataas kaysa sa average na mga bahay na itinayo noong 1915. Habang ang mga umiiral na mga istraktura ay hindi dapat makakuha ng halaga, ang mga bagong istraktura ay dapat na mas mahalaga sa batayan ng kanilang mga pagpapabuti sa istruktura at pagganap.
Tagapayo ng Tagapayo
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
Mula 1968 hanggang 2009 ang average na rate ng pagpapahalaga sa umiiral na mga tahanan ay tumaas sa paligid ng 5.4% bawat taon. Samantala, ang S&P 500 ay nag-average ng 8.2% na pagbabalik; maliit na cap stock na average ng 11.5% bawat taon. Ang rate ng inflation ay nasa paligid ng 4.5%. Hindi namin inaasahan na ang mga pamumuhunan sa real estate ay lalago nang higit sa implasyon.
Ngunit hindi sinasabi ng mga numero ang buong kwento ng pagganap. Kailangan mo ring tingnan ang epekto ng mga bentahe ng buwis, ani ng kita, at ang katotohanan na ang mga pamumuhunan sa real estate ay madalas na pinahihintulutan para sa makabuluhang pag-agaw (maaari kang mag-pinansya ng isang pagbili sa bahay, paglalagay ng hindi hihigit sa 20% ng iyong sariling pera pababa, halimbawa). Siyempre, kung bumili ka ng real estate nang direkta, kailangan mo ring salik sa iyong oras sa pamamahala ng mga pag-aari at pag-aayos at mga gastos sa pagkumpuni. Ang paghahambing ng mga rate ng pagbabalik ay dapat isama ang lahat ng mga elementong ito.
