Talaan ng nilalaman
- Ano ang isang Pautang?
- Anim na Pangunahing Uri ng mga Pautang
- Naayos na-rate ng Pautang
- Madaling iakma-rate na Pautang
- Mga Programa ng Tulong sa Unang-Oras
- Pautang para sa mga Unang Mamimili ng Oras
- Ang Bottom Line
Maliban kung maaari mong bilhin nang buo ang iyong bahay sa cash, ang paghahanap ng tamang pag-aari ay kalahati lamang ng labanan. Ang iba pang kalahati ay ang pagpili ng pinakamahusay na uri ng mortgage. Tulad ng malamang na binabayaran mo ang iyong utang sa loob ng mahabang panahon, mahalaga na makahanap ng pautang na nakakatugon sa iyong mga pangangailangan at badyet. Kapag humiram ka ng pera sa isang nagpapahiram, gumagawa ka ng isang ligal na kasunduan upang mabayaran ang utang na iyon sa loob ng isang itinakdang oras — na may interes.
Mga Key Takeaways
- Ang dalawang pangunahing bahagi ng isang mortgage ay punong-guro, na kung saan ay ang halaga ng pautang, at ang interes na sisingilin sa punong iyon. Ang gobyernong US ay hindi gumana bilang isang tagapagpahiram ng mortgage, ngunit ginagarantiyahan nito ang ilang mga uri ng mga pautang sa mortgage.Ang anim na pangunahing uri ng Ang mga mortgage ay maginoo, nakikipag-ugnay, hindi nagkukumpirma, Pederal na Pangangasiwa ng Pabahay - naseguro, ang US Department of Veterans Affairs-naseguro, at US Department of Agriculture-nasiguro.
Ano ang isang Pautang?
Mayroong dalawang mga bahagi sa iyong pagbabayad ng utang: punong-guro at interes. Ang punong-guro ay tumutukoy sa halaga ng utang. Ang interes ay isang karagdagang halaga (kinakalkula bilang isang porsyento ng punong-guro) na sisingilin ka ng mga nagpapahiram para sa pribilehiyo ng paghiram ng pera na babayaran mo sa paglipas ng panahon. Sa panahon ng iyong utang na termino, nagbabayad ka sa buwanang mga installment batay sa isang iskedyul ng pag-amortisasyon na itinakda ng iyong tagapagpahiram.
Ang isa pang kadahilanan na kasangkot sa pagpepresyo ng isang mortgage ay ang taunang rate ng porsyento (APR), na tinatasa ang kabuuang halaga ng isang pautang. Kasama sa APR ang rate ng interes at iba pang mga bayarin sa pautang.
Ang Anim na Pangunahing Uri ng mga Pautang
Hindi lahat ng mga produktong mortgage ay nilikha pantay. Ang ilan ay may mas mahigpit na mga patnubay kaysa sa iba. Ang ilang mga nagpapahiram ay maaaring mangailangan ng isang 20% down na pagbabayad, habang ang iba ay nangangailangan ng kahit na 3% ng presyo ng pagbili ng bahay. Upang maging kwalipikado para sa ilang mga uri ng pautang, kailangan mo ng pristine credit. Ang iba ay nakatuon sa mga nangungutang na may mas kaunting kaysa sa stellar credit. Ang gobyerno ng US ay hindi isang tagapagpahiram, ngunit ginagarantiyahan nito ang ilang mga uri ng mga pautang na nakakatugon sa mahigpit na mga kinakailangan sa pagiging karapat-dapat para sa kita, mga limitasyon sa pautang at mga lugar na heograpiya. Narito ang isang rundown ng iba't ibang mga posibleng utang sa mortgage.
Sina Fannie Mae at Freddie Mac ay dalawang negosyo na in-sponsor ng gobyerno na bumili at nagbebenta ng karamihan sa mga maginoo na mortgage sa US
Mga Conventional Mortgage
Ang isang maginoo na pautang ay isang pautang na hindi sinusuportahan ng pamahalaang pederal. Ang mga nanghihiram na may mahusay na kasaysayan ng kredito, matatag na trabaho at kita, at ang kakayahang makagawa ng isang 3% down na pagbabayad ay karaniwang maaaring maging kwalipikado para sa isang maginoo na pautang na suportado ni Fannie Mae o Freddie Mac, dalawang mga negosyo na na-sponsor ng gobyerno na bumili at nagbebenta ng karamihan sa mga maginoo na mortgage sa Estados Unidos. Upang maiwasan ang nangangailangan ng pribadong mortgage insurance (PMI)., Ang mga nanghihiram ay karaniwang kailangang gumawa ng isang 20% down na pagbabayad. Nag-aalok din ang ilang mga nagpapahiram ng maginoo na pautang na may mababang mga kinakailangan sa pagbabayad at walang pribadong mortgage insurance (PMI).
Pag-aayos ng Pautang sa Pautang
Ang pag-aayos ng mga pautang ay nakasalalay sa maximum na mga limitasyon ng pautang na itinakda ng pamahalaang pederal. Ang mga limitasyong ito ay nag-iiba ayon sa heograpikong lugar. Para sa 2019 itinakda ng Federal Housing Finance Agency ang limitasyon ng paghubog ng limitasyon ng utang sa $ 484, 350 para sa isang yunit na katangian. Gayunpaman, ang FHFA ay nagtatakda ng isang mas mataas na maximum na limitasyon ng maximum na utang na $ 726, 525 (150% ng limitasyon ng baseline) sa ilang mga bahagi ng bansa (sa tingin ng New York City o San Francisco, halimbawa). Iyon ay dahil ang mga presyo sa bahay sa mga lugar na may mataas na gastos na lumampas sa limitasyon ng limitasyon ng baseline ng hindi bababa sa 115% o higit pa.
$ 484, 350 o $ 726, 525
Ang conforming mortgage loan para sa isang yunit na pag-aari sa 2019, depende sa lokasyon.
Nonconforming Mortgage Loan
Ang nonconforming loan sa pangkalahatan ay hindi maaaring ibenta o binili nina Fannie Mae at Freddie Mac, dahil sa halaga ng pautang o mga patnubay sa underwriting. Ang mga pautang ng Jumbo ay ang pinaka-karaniwang uri ng mga hindi pagkakaugnay na pautang. Tinatawag silang "jumbo" dahil ang karaniwang halaga ng pautang ay karaniwang lumalagpas sa mga limitasyon ng utang. Ang mga uri ng mga pautang ay riskier sa isang tagapagpahiram, kaya ang mga nangungutang ay karaniwang dapat magpakita ng mas malaking reserbang cash, gumawa ng isang pagbabayad na 10% hanggang 20% (o higit pa), at may malakas na kredito.
Pautang na Pinagsiguro ng Pamahalaan
Ang mga mamimili ng mababang-katamtaman na kita na bumibili ng bahay sa kauna-unahang pagkakataon ay karaniwang bumabalik sa mga pautang na nasiguro ng Pederal na Pangangalaga ng Pabahay kung hindi sila maaaring maging kwalipikado para sa isang maginoo na pautang. Ang mga nanghihiram ay maaaring magbawas ng kaunti sa 3.5% ng presyo ng pagbili ng bahay. Ang mga pautang ng FHA ay may higit na nakakarelaks na mga kinakailangan sa credit-score kaysa sa maginoo na pautang. Gayunpaman, ang FHA ay hindi direktang magpahiram ng pera; ginagarantiyahan nito ang mga pautang ng mga pautang na inaprubahan ng FHA. Isang disbentaha ng mga pautang sa FHA: Ang lahat ng mga nagpapahiram ay nagbabayad ng isang nangunguna at taunang premium ng seguro sa mortgage (MIP) — isang uri ng seguro sa mortgage na pinoprotektahan ang tagapagpahiram mula sa default ng borrower — para sa buhay ng pautang.
Ang mga pautang ng FHA ay pinakamainam para sa mga mababang-hanggang-katamtaman na mga nangungutang — na hindi maaaring kwalipikado para sa isang maginoo na produkto ng pautang o sinumang hindi makakakuha ng isang makabuluhang pagbabayad. Pinapayagan ng mga pautang ng FHA ang isang marka ng FICO na mas mababa sa 500 upang maging kwalipikado para sa isang 10% down na pagbabayad - at mas mababa sa 580 upang maging kwalipikado para sa isang pagbabayad na 3.5%.
Tinitiyak ng Kagawaran ng Mga Beterano ng Estados Unidos ang mga utang para sa mga kwalipikadong miyembro ng serbisyo na hindi nangangailangan ng pagbabayad.
Pautang na Pinagkakatiwalaan ng Gobyerno
Ang garantiya ng US Department of Veterans Affairs ay ginagarantiyahan ang mga pautang sa homebuyer para sa mga kwalipikadong miyembro ng serbisyo sa militar, beterano, at kanilang asawa. Pinahihiram ng mga nanghihiram ang 100% ng halaga ng pautang nang walang kinakailangang pagbabayad. Ang iba pang mga benepisyo ay kinabibilangan ng isang takip sa pagsasara ng mga gastos (na maaaring bayaran ng nagbebenta), walang bayad sa broker, at walang MIP. Ang mga pautang sa VA ay nangangailangan ng isang "pondo sa pagpopondo, " isang porsyento ng halaga ng pautang na tumutulong sa pag-offset ng gastos sa mga nagbabayad ng buwis. Ang bayad sa pagpopondo ay nag-iiba depende sa iyong kategorya ng serbisyo ng militar at halaga ng pautang. Ang mga sumusunod na miyembro ng serbisyo ay hindi kailangang magbayad ng pondo sa pagpopondo:
- Ang mga beterano na tumatanggap ng mga benepisyo ng VA para sa isang kapansanan na may kaugnayan sa serbisyoVeteran na may karapat-dapat sa gantimpala sa VA para sa isang kapansanan na may kaugnayan sa serbisyo kung hindi sila tumanggap ng pagreretiro o aktibong tungkulin na paySurviving asawa ng mga beterano na namatay sa serbisyo o mula sa isang kapansanan na may kaugnayan sa serbisyo
Ang mga pautang sa VA ay pinakamainam para sa mga karapat-dapat na aktibong tauhan ng militar o beterano at kanilang asawa na nais ng lubos na mapagkumpitensyang termino at isang produktong pang-utang na iniayon sa kanilang mga pinansiyal na pangangailangan.
Pautang sa USDA na Sinigurado ng Pamahalaan
Ginagarantiyahan ng Kagawaran ng Agrikultura ng Estados Unidos ang mga pautang upang makatulong na maging posible ang mga may-ari ng bahay para sa mga mamimili na may mababang kita sa mga lugar sa kanayunan sa buong bansa. Ang mga pautang na ito ay nangangailangan ng kaunting walang pera para sa mga kwalipikadong nangungutang - hangga't ang mga pag-aari ay nakakatugon sa mga patakaran sa pagiging karapat-dapat ng USDA.
Ang mga pautang sa USDA ay pinakamahusay para sa mga homebuyer sa karapat-dapat na mga lugar sa kanayunan na may mas mababang kita, kaunting pera na na-save para sa isang pagbabayad, at hindi maaaring maging karapat-dapat para sa isang maginoo na produkto ng pautang.
Ang mga pautang na rate ng rate ay pinakamahusay para sa mga taong nagpaplano na manirahan sa kanilang bahay sa mahabang panahon.
Naayos na-rate ng Pautang
Ang mga termino ng mortgage, kabilang ang haba ng pagbabayad, ay isang pangunahing kadahilanan kung paano ang isang tagapagpahiram ay nag-presyo ng iyong pautang at ang iyong rate ng interes. Ang mga pautang na rate ng rate ay kung ano ang tunog nila: isang nakatakdang rate ng interes para sa buhay ng pautang, karaniwang mula 10 hanggang 30 taon. Kung nais mong mabayaran ang iyong bahay nang mas mabilis at makakaya ng isang mas mataas na buwanang pagbabayad, ang isang mas maikli-term na nakapirming rate na pautang (sabihin 15 o 20 taon) ay tumutulong sa iyo na mag-ahit ng oras at mga bayad sa interes. Magtatayo ka rin ng equity sa iyong bahay nang mas mabilis.
Ang pagpili para sa isang mas maikling nakapirming mortgage ay nangangahulugang ang buwanang pagbabayad ay mas mataas kaysa sa isang mas matagal na pautang. Masikip ang mga numero upang matiyak na mahawakan ng iyong badyet ang mas mataas na mga pagbabayad. Maaari mo ring hilingin na salik sa iba pang mga layunin, tulad ng pag-save para sa pagretiro o isang emergency na pondo.
Ang mga pautang na rate ng rate ay mainam para sa mga mamimili na plano na manatiling ilagay sa loob ng maraming taon. Ang isang 30-taong naayos na pautang ay maaaring magbigay sa iyo ng wiggle room upang matugunan ang iba pang mga pangangailangan sa pananalapi. Gayunpaman, kung mayroon kang gana sa kaunting peligro at ang mga mapagkukunan at disiplina upang mabayaran nang mas mabilis ang iyong utang, ang isang 15-taong naayos na pautang ay maaaring makatipid ka ng malaki sa interes at kunin ang iyong oras ng pagbabayad.
Ang nababagay-rate na mga utang ay riskier kaysa sa mga naayos na rate ngunit maaaring magkaroon ng kahulugan kung plano mong ibenta ang bahay o muling pagbabayad ng utang sa malapit na term.
Madaling iakma-rate na Pautang
Ang nababagay-rate na mga mortgage (ARM) ay may isang nakapirming rate para sa isang paunang panahon ng tatlo hanggang 10 taon, ngunit pagkatapos ng panahong iyon ay nagwawas ang rate na may mga kondisyon ng merkado. Ang mga pautang na ito ay maaaring mapanganib kung hindi ka makabayad ng isang mas mataas na buwanang pagbabayad ng utang sa sandaling ang rate ay na-reset. Ang ilang mga produkto ng ARM ay may rate cap na tinukoy na ang iyong buwanang pagbabayad ng utang ay hindi maaaring lumampas sa isang tiyak na halaga. Kung gayon, guritin ang mga numero upang matiyak na maaari mong mapanghawakan ang anumang pagtaas ng pagbabayad hanggang sa puntong iyon. Huwag umasa sa kakayahang ibenta ang iyong bahay o muling pagbabayad ng iyong utang sa harap ng iyong ARM na muling mag-uli dahil ang mga kondisyon ng merkado - at ang iyong pananalapi - ay maaaring magbago.
Ang mga ARM ay isang matatag na opsyon kung hindi mo plano na manatili sa isang bahay na lampas sa paunang takdang rate ng rate o alam na nilayon mong magbayad muli bago muling i-reset ang pautang. Bakit? Ang mga rate ng interes para sa mga ARM ay may posibilidad na mas mababa kaysa sa mga nakapirming rate sa mga unang taon ng pagbabayad, kaya maaari mong mai-save ang libu-libong dolyar sa mga pagbabayad ng interes sa mga unang taon ng pagmamay-ari ng bahay.
Mga Programa ng Tulong sa Unang-Oras
Ang mga espesyal na programa na na-sponsor ng mga estado o mga lokal na awtoridad sa pabahay ay nag-aalok ng tulong sa mga unang mamimili. Marami sa mga programang ito ay magagamit batay sa kita ng mga mamimili o pangangailangan sa pananalapi. Ang mga programang ito, na karaniwang nag-aalok ng tulong sa anyo ng mga ibigay na pagbabayad, ay maaari ring makatipid ng mga first-time na nangungutang ng makabuluhang pera sa mga pagsasara ng gastos.
Ang US Department of Housing and Urban Development ay naglilista ng mga first-time na programa ng homebuyer ayon sa estado. Piliin ang iyong estado at pagkatapos ay piliin ang "Tulong sa Homebuying" upang mahanap ang programa na pinakamalapit sa iyo.
Pautang para sa mga Unang Mamimili ng Oras
Ang lahat ng mga programang pautang na ito (maliban sa mga first-time na programa ng tulong sa homebuyer) ay magagamit sa lahat ng mga homebuyer, kung ito ang una o ika-apat na oras na bumili ng bahay. Maraming mga tao ang maling akala na ang mga pautang ng FHA ay magagamit lamang sa mga unang mamimili, ngunit ang mga umutang na umuutang ay maaaring kwalipikado hangga't ang bumibili ay hindi nagmamay-ari ng pangunahing tirahan nang hindi bababa sa tatlong taon na humahantong sa pagbili.
Ang pagpili ng pautang na pinakamainam para sa iyong sitwasyon ay nakasalalay lalo sa iyong kalusugan sa pananalapi: ang iyong kita, kasaysayan ng kredito at iskor, trabaho, at mga layunin sa pananalapi. Ang mga nagpapahiram sa utang ay maaaring makatulong na pag-aralan ang iyong pananalapi upang matukoy ang pinakamahusay na mga produktong pautang. Maaari ka ring matulungan kang mas maunawaan ang mga kinakailangan sa kwalipikasyon, na malamang na maging kumplikado. Ang isang sumusuporta sa tagapagpahiram o broker ng mortgage ay maaari ring magbigay sa iyo ng araling-bahay-target na mga lugar ng iyong pananalapi upang mapabuti - upang ilagay ka sa pinakamatibay na posisyon upang makakuha ng isang mortgage at bumili ng bahay.
Ang Bottom Line
Hindi mahalaga kung aling uri ng pautang ang iyong pinili, suriin muna ang iyong ulat sa kredito upang makita kung saan ka nakatayo. May karapatan ka sa isang libreng ulat sa kredito mula sa bawat isa sa tatlong pangunahing pag-uulat ng bureaus bawat taon sa pamamagitan ng taunangcreditreport.com. Mula doon, maaari mong makita at ayusin ang mga error, magtrabaho sa pagbabayad ng utang, at pagbutihin ang anumang kasaysayan ng mga huling pagbabayad bago ka lumapit sa isang tagapagpahiram ng utang.
Maaari itong maging kapaki-pakinabang upang ituloy ang financing bago ka magseryoso tungkol sa pagtingin sa mga bahay at paggawa ng mga alok. Bakit? Magagawa mong mabilis na kumilos at maaaring mas seryoso ng mga nagbebenta kung mayroon kang isang sulat sa pag-apruba.
