Talaan ng nilalaman
- Mga kalamangan para sa mga Nagbebenta
- Paano Nanalo ang mga Mamimili
- Pahayag ng MLS 8.0
- Epekto ng MLS Pahayag 8.0
- Nananatili ang Mga Listahan sa Layo
- Makipag-ugnay sa Ahente ng Real Estate
- Mag-online
- Diskarte sa mga May-ari ng Bahay
- Alamin ang Proseso
- Ang Bottom Line
Sa imbentaryo ng real estate ay mahigpit pa rin sa maraming mga merkado sa buong bansa na ikaw, bilang isang potensyal na homebuyer, nais na manatiling maaga sa iyong kumpetisyon. Dito nakapasok ang mga listahan ng off-market. Kilala rin bilang tahimik o listahan ng bulsa, ang mga bahay na ito ay maaaring ibenta ngunit hindi nakalista sa maraming mga serbisyo sa listahan (MLS). Nangangahulugan ito ng mga ahente ng real estate na nagbebenta ng mga pag-aari na ito ay dapat gawin ang legwork upang makahanap ng kanilang mga mamimili.
Ang paglista ng mga bahay sa merkado ay medyo kakatwang sa nakaraan ngunit nakakuha ng higit na traksyon sa mga nakaraang taon sa mga may-ari ng bahay, na ginagawa ang mga listahan na ito bilang bahagi ng pangalawang merkado ng mga uri — lalo na sa harap ng patuloy na pagtaas ng demand.
Ang isang bagong patakaran ng Pambansang Association of Realtors® na kilala bilang "MLS Pahayag 8.0" ay labis na pinipigilan ang mga listahan ng off-market.
Ang mga listahan ng off-market ay maaaring mukhang hindi magkakasundo sa isang nagbebenta. Pagkatapos ng lahat, mayroong higit na pangangailangan kaysa imbentaryo, na nangangahulugang ang pag-bid ng mga digmaan ay pangkaraniwan sa maraming mga kapitbahayan. Kaya bakit nais ng mga nagbebenta na gumawa ng mga lihim na listahan, at paano mo ito - ang bumibili — ay makahanap sa kanila?
Mga Key Takeaways
- Ang mga listahan ng off-market ay mga pag-aari na ibinebenta ngunit hindi nakalista sa maraming mga serbisyo ng listahan. Ang ilang mga nagbebenta ay nagnanais ng isang listahan ng off-market upang subukan ang mga tubig, mapanatili ang privacy, makatipid sa mga komisyon, o lumikha ng isang pakiramdam ng pagiging eksklusibo na maaaring magresulta sa isang mas mataas na presyo ng pagbebenta.Para sa mga mamimili, ang mga listahan ng off-market ay nagbibigay ng pag-access sa karagdagang imbentaryo, isang pagkakataong makatipid kung ang komisyon ay mas mababa, at ang pagkakataon na maiwasan ang kumpetisyon para sa pag-aari sa isang kanais-nais na lugar. kung minsan ay nagbibigay ng napakaliit na silid ng wiggle para sa mga mamimili na naghahanap upang makipag-ayos ng presyo. Upang makakuha ng access sa mga listahan na ito, ang mga mamimili ay maaaring lapitan ang mga ahente o direktang may-ari ng bahay, o subukang mag-online.
Mga kalamangan para sa mga Nagbebenta
Ang ilang mga nagbebenta ng bahay ay pumipili para sa isang listahan ng off-market upang masubukan ang tubig habang ang iba ay nais ng isang mas pribadong proseso ng pagbebenta o ang pagkakataon na makipag-ayos sa isang mas mababang komisyon sa pagbebenta dahil mayroon lamang isang ahente na kasangkot.
Ang ilang mga may-ari ng bahay ay naisip na ang isang listahan ng bulsa ay lumilikha ng isang pang-akit na makakakuha sa kanila ng isang mas mataas na presyo Matapos ang lahat, kung ang bahay ay nakalista at nagtatapos upo sa merkado nang higit sa 30 araw, mayroong isang magandang posibilidad na mga mamimili ay susubukan na gumawa ng mga alok sa lowball. Kung wala ang "araw sa merkado" tiket, hindi gaanong posibilidad na mawalan ng gana ang isang nagbebenta.
Paano Nanalo ang mga Mamimili
Para sa iyo bilang isang mamimili, ang mga benepisyo ng isang listahan ng off-market ay dalawang beses. Para sa mga nagsisimula, binibigyan ka ng access sa imbentaryo na hindi nakikita ng mga kapwa homebuyer. Kung bumili ka sa isang partikular na mainit na merkado, ang mga listahan ng bulsa ay maaaring ang tanging paraan upang bumili ng bahay. Sa mga regular na klima ng merkado, maaari kang makakuha ng isang pakikitungo nang bahagya dahil ang komisyon na magbabayad ng nagbebenta ay mas mababa.
Hindi lahat ng mga homebuyer ay naghahanap ng isang pangunahing tirahan. Maaari kang naghahanap ng isang pag-aari ng pamumuhunan, o mga bahay na bibilhin at i-flip para sa isang kita. Ang isang listahan ng off-market sa isang mahusay na kapitbahayan ay maaaring maging isang mahusay na paraan upang makamit ang layuning iyon.
Pahayag ng MLS 8.0 Malinaw na Patakaran sa kooperasyon
Ang isang makabuluhang roadblock sa mga listahan ng off-market ay dumating kasama ang mga kamakailan-lamang na daanan, ng National Association of Realtors, ng "MLS Pahayag 8.0 Malinaw na Patakaran sa Pagtutulungan." Ang patakaran na ito, epektibo noong Enero 1, 2020, kasama ang lokal na pagpapatupad ng ipinag-uutos ng Mayo 1, 2020, ay nangangailangan. anumang broker ng real estate na nakikilahok sa maraming serbisyo sa listahan upang isumite ang kanilang listahan sa MLS sa loob ng isang araw ng negosyo ng pagmemerkado ng ari-arian sa publiko.
Ang Praktikal na Epekto ng MLS Pahayag 8.0
Ito ay nagkakahalaga na tandaan na ang MLS Pahayag 8.0 ay hindi batas sa tradisyonal na kahulugan. Ayon kay Realtor Doug Wagner ng RE / Max Victory, "Ang Pambansang Association of Realtors ay isang samahang namamahala, hindi isang ligal na nilalang, ngunit lahat ng mga miyembro ng MLS, mga broker at ahente ng samahan ay dapat sumunod sa bagong patakaran."
Ang tala ni Wagner na ang mga lisensyadong ahente na hindi Realtors (hindi mga miyembro ng NAR) ay hindi nakasalalay sa patakaran. Gayunpaman, naibigay na ang katotohanan na 89% ng mga kamakailang homebuyer ay gumagamit ng isang real estate o broker at na halos 7 sa 10 lisensyadong mga ahente ng real estate ay Realtors, ang praktikal na epekto ay ang Pahayag 8.0 ay nalalapat sa karamihan sa mga transaksyon sa tirahan.
Nananatili ang Mga Listahan sa Layo
Sa kabutihang palad, ang MLS Pahayag 8.0 ay hindi nangangahulugang pagtatapos ng mga listahan ng off-market. Ang bagong patakaran ng NAR ay may mga built-in na pagpipilian na nagpapahintulot sa mga ahente ng miyembro at broker na mapanatili ang parehong mga limitado at buong listahan ng off-market.
Halimbawa, sa ilalim ng MLS Statement 8.0, ang mga nagbebenta ay maaaring mag-opt out sa MLS IDX o pagpapakita sa internet. Ang isa pang pagpipilian, na kilala bilang isang listahan ng "eksklusibo" ng opisina ay magagamit din sa mga nagbebenta na nais mapanatili ang privacy. Sa kaso ng isang eksklusibo sa tanggapan, maaaring ibahagi ng ahente ang listahan sa iba pang mga ahente sa opisina o isa-isa sa mga mamimili.
Ang ilang iba pang mga pagpipilian sa off-market na dati nang magagamit sa pamamagitan ng mga broker tulad ng "pribadong listahan ng mga network" ay hindi na pinahihintulutan ng Pahayag 8.0. Ang iba, kabilang ang "paparating na" at "pagkaantala na maipakita" ay nasa ilalim ng kontrol ng mga lokal na MLS ngunit isasama ang mga bagong paghihigpit na pumipigil sa mga ahente na ibahagi ang mga ito sa mga mamimili.
Ayon kay Wagner, ang online website na Zillow, na kumukuha ng mga listahan mula sa data ng MLS ngunit hindi isang miyembro ng NAR, ay hindi napigilan mula sa pagpapatuloy ng mga programang nasa labas ng merkado tulad ng "Make Me Move, " Coming Soon, "FSBO, " at "iBuyer."
Makipag-ugnay sa Ahente ng Real Estate
Ang paghahanap ng isang tradisyunal, eksklusibo, off-market na bahay ay nangangailangan ng isang maliit na araling-bahay at maraming networking. Kapag matukoy mo ang kapitbahayan na nais mong bilhin, kailangan mong makabuo ng isang listahan ng mga nangungunang ahente ng real estate at makipag-ugnay sa kanila tungkol sa anumang mga eksklusibong listahan ng opisina na maaaring mayroon sila.
Mag-online
Bilang karagdagan sa pakikipag-ugnay nang direkta sa mga ahente ng real estate, ang mga mamimili ay may mga tool na magagamit sa kanila online upang makahanap ng mga listahan ng hindi MLS tulad ng For Sale by Owner (FSBO), mga Anunsyo sa pahayagan, o maging sa Craigslist. Tulad ng nabanggit sa itaas, ang online website Zillow ay may ilang mga programa sa off-market na magagamit sa mga potensyal na nagbebenta at mamimili.
Diskarte sa mga May-ari ng Bahay
Kung mayroong isang lugar o kapitbahayan na interesado ka, ang isang pagpipilian ay upang suriin nang direkta sa mga may-ari ng bahay. Maaari kang makahanap ng isang nangunguna sa pamamagitan ng pagtuktok ng pinto o pagpapadala ng mga mailer. Habang gugugol ka ng oras at pera — at hindi magagarantiyahan ng tagumpay - mayroong isang maliit na pagkakataon kahit isang tao ang tutugon.
Huwag ipalabas ang napapabayaang mga pag-aari, lalo na kung alam mong kaya mong gawin ang pag-aayos. Marahil ay mayroong isang may-ari ng bahay na labis na labis sa mga gastos sa pangangalaga-at isang hindi naniniwala na siya ay maaaring magbenta — na ang isang hindi hinihiling na alok ay maituturing na pagpapala.
Kaya lang hindi mo natatapos ang paglabag sa bangko, siguraduhing naka-print ka ng mga mailer na parehong mura at epektibo. Pagkatapos ng lahat, nais mong mukhang propesyonal sa iyong diskarte hangga't maaari. At hindi mo alam hanggang sa magtanong ka, di ba?
Alamin ang Proseso
Ang paghahanap ng listahan ng off-market ay kalahati lamang ng labanan. Ang nakakakita ng isang pakikitungo ay dumaan sa endgame, na ang dahilan kung bakit kailangang malaman ng mga mamimili ng mga listahan ng off-market na nasa labas ang proseso. Kapag nakakuha ka ng kontrata, ito ay isang karaniwang pakikitungo, ngunit dahil ang ahente ay malamang na kumakatawan sa kapwa mo, maaari itong makakuha ng isang medyo magulo.
Kilala bilang isang dalisay na pagbebenta ng ahensya — habang perpektong ligal - maaaring mahirap sabihin sa mamimili kung nasa isip niya ang ahente. Ang mas mataas na presyo ng pagbebenta, ang heftier ang komisyon para sa ahente. Kung bumili ka sa isang merkado na may kaunting imbentaryo, maaaring hindi mahalaga kung nakakuha ka ng pinakamahusay na pakikitungo hangga't nakarating ka sa bahay, ngunit nagbabayad ito upang magkaroon ng kamalayan ng anumang mga salungatan ng interes.
Ang Bottom Line
Ang merkado ng real estate ay mainit pa rin sa maraming mga lugar ng bansa na may higit na pangangailangan kaysa imbentaryo. Ang mga namimimiming mga mamimili na nag-bid out sa mga bahay ay nangangailangan ng anumang pakinabang na makukuha nila. Bagaman ang Pahayag ng MLS 8.0 ay mahigpit na pinipigilan ang pag-access sa mga listahan ng off-market na hindi ito ipinagbawal nang buo. Gawin ang iyong araling-bahay, mapagtanto na may mga panganib, at alamin na ang paghahanap ng iyong susunod na bahay sa pamamagitan ng isang listahan ng off-market ay maaaring sulit.
