Ang muling pagpapalawak ay tila tulad ng isang mahusay na paraan upang mabawasan ang iyong buwanang mga pagbabayad sa mortgage at iwan ka ng maraming pera para sa iba pang mga bagay. At maaari ito. Ngunit kapag tinimbang mo ang kalamangan at kahinaan, huwag kalimutang isaalang-alang kung paano makakaapekto ang paglipat na ito sa iyong halaga ng net. Ang dahilan: Ang isang mortgage ay higit pa sa isang buwanang pagbabayad. Ito ay isang instrumento ng utang na ginamit upang matustusan ang isang pag-aari. At ang propesor na jargon na accounting ay nangangahulugan na ang pagkakaroon ng isang mortgage ay nagpapababa sa iyong net halaga.
Narito kung paano gumagana ang linya ng pangangatwiran: Sa balanse ng isang sambahayan ang isang mortgage ay isang pananagutan. Tulad nito, ibinabawas mula sa mga ari-arian ng isang sambahayan upang matukoy na ang halaga ng net ng sambahayan. Masyadong maraming mga mamimili ang nahuhulog sa bitag ng muling pagpipinansya ng isang mortgage upang bawasan ang kanilang buwanang pagbabayad nang hindi isinasaalang-alang kung paano nakakaapekto ang refinancing sa kanilang kabuuang halaga ng net. Nagbabayad ba muli ang refinancing ng iyong bahay? O ito ay isang panandaliang pag-aayos sa isang mas malaking problema?
Ang Panahon ng Payback
Ang pinakasikat na pamamaraan para sa pagtukoy ng mga ekonomiya ng refinancing ng mortgage ay nagsasangkot sa pagkalkula ng isang simpleng panahon ng pagbabayad. Ang equation na ito ay ginawa sa pamamagitan ng pagkalkula ng kabuuan ng buwanang pagtitipid sa pagbabayad na maaaring mapagtanto sa pamamagitan ng muling pagpinansya sa isang bagong utang sa isang mas mababang rate ng interes at pagtukoy sa buwan kung saan ang pinagsama-samang kabuuan ng buwanang pagtitipid sa pagbabayad ay mas malaki kaysa sa mga gastos sa muling pagsasaayos.
Ipagpalagay, halimbawa, mayroon kang isang 30-taong pautang sa mortgage para sa $ 200, 000. Kapag inilabas mo ito, nakakuha ka ng isang 6.5% na naayos na rate ng interes, at ang iyong pagbabayad sa simula ng buwan ay $ 1, 257. Kung ang mga nakapirming rate ng interes ngayon ay nasa 5.5%, maaari nitong mabawasan ang iyong buwanang pagbabayad sa $ 1, 130, na gumagawa para sa isang buwanang pagtitipid ng $ 127, na $ 1, 524 taun-taon. (Ang karaniwang panuntunan ng hinlalaki ay kung maaari mong bawasan ang iyong kasalukuyang rate ng interes ng 0.75% hanggang 1% o mas mataas, makatuwiran na isaalang-alang ang muling pagsasaayos.)
Susunod, kakailanganin mong tanungin ang iyong bagong tagapagpahiram upang makalkula ang iyong kabuuang mga gastos sa pagsasara para sa posibleng pagpipino. Kung umabot sila sa humigit-kumulang na $ 2, 300, alam mo na ang panahon ng iyong pagbabayad ay 1.5 taon sa bahay ($ 2, 300 na hinati ng $ 1, 524 na katumbas ng 1.5 taon). Sa gayon, kung plano mong manatili sa bahay nang dalawang taon o mas mahaba, ang kahulugan ng refinancing, hindi bababa sa ayon sa simpleng pamamaraan ng pagbabayad.
Mga Key Takeaways
- Ang isang simpleng paraan ng pagbabayad ay madalas na ginagamit upang makalkula ang buwan kung ang pagtitipid ng pagtitipon ng isang may-ari ng bahay ay mas malaki kaysa sa gastos ng isang refinance.Ang mas pinansiyal na paraan ng paraan upang makalkula ang gastos ng refinancing ay isaalang-alang ang epekto sa halaga ng net ng iyong sambahayan.To find out kapag ang isang muling pagdidiyal na desisyon ay tunay na matipid, dapat na ihambing ng isang may-ari ng bahay ang kanilang umiiral na iskedyul na amortization ng mortgage sa iskedyul ng amortization ng bagong mortgage.
Ang Refinancing ay nakakaapekto sa Net Worth ng Iyong Sambahayan
Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay hindi pinapansin ang balanse ng sambahayan at ang kabuuang katumbas na halaga ng net. Dalawang pangunahing bagay ay hindi maipahalagahan para sa:
- Ang pangunahing balanse ng umiiral na mortgage kumpara sa bagong mortgage ay hindi pinansin. Ang Refinancing ay hindi libre. Ang mga gastos sa muling pagpopondo ay dapat bayaran mula sa bulsa o, sa karamihan ng mga kaso, ay pinagsama sa pangunahing balanse ng bagong mortgage. Kapag ang isang balanse ng mortgage ay nagdaragdag sa pamamagitan ng isang refinance transaksyon, ang pananagutang bahagi ng sheet ng balanse ng sambahayan ay nagdaragdag, at, ang lahat ng iba pang mga bagay ay pare-pareho, ang net netong sambahayan ay agad na bumababa sa pamamagitan ng isang halaga na katumbas ng gastos ng refinancing.Refinancing ng isang 30-taong mortgage na may 25 taong naiwan hanggang sa mabayaran ito sa isang bagong 30-taong pautang ay nangangahulugan na maaari mong tapusin ang pagbabayad ng higit na kabuuang interes sa buhay ng bagong mortgage, kahit na ang rate ng interes sa bagong mortgage ay mas mababa kaysa sa rate na gagawin mo bayaran ang natitirang 25 taon ng umiiral na mortgage.
Tumingin sa Tunay na Gastos ng Refinancing
Ang isang mas mahusay na paraan ng pananalapi upang matukoy ang mga ekonomiya ng muling pagpipinansya na isinasama ang aktwal na mga gastos ng muling pagpupondo sa equation na halaga ng net net ng sambahayan ay ihambing ang natitirang iskedyul ng amortization ng umiiral na mortgage laban sa iskedyul ng amortisasyon ng bagong mortgage.
Ang iskedyul ng amortization ng bagong mortgage ay isasama ang mga gastos sa muling pagpinansya sa punong balanse. (Kung ang mga gastos sa refinancing ay babayaran sa labas ng bulsa, kung gayon ang parehong halaga ng dolyar ay dapat ibawas mula sa pangunahing balanse ng pangunahing mortgage, batay sa pag-aakala na kung ang transaksyon ng refinance ay hindi maganap, ang pera na gagawin mo para sa mga gastos maaaring gamitin upang mabayaran ang pangunahing balanse ng umiiral na pautang.)
Alisin ang buwanang pagtitipid sa pagbabayad sa pagitan ng dalawang mortgage mula sa pangunahing balanse ng bagong mortgage. (Ginagawa ito dahil, sa teorya, maaari mong gamitin ang buwanang pagtitipid na nabuo mula sa refinancing upang mabawasan ang pangunahing balanse ng bagong mortgage.) Ang buwan kung saan ang binagong punong balanse ng bagong mortgage ay mas mababa kaysa sa pangunahing balanse ng umiiral na Ang pagpapautang ay ang buwan kung saan nakamit ang isang tunay na matipid na matipid na panahon ng pagbabayad muli, na batay sa halaga ng net net, ay naabot.
Sa pamamagitan ng paraan, ang mga calculator ng amortization ay matatagpuan sa karamihan ng mga website na may kaugnayan sa mortgage. Maaari mong kopyahin at i-paste ang mga resulta sa isang programa ng spreadsheet, pagkatapos ay isagawa ang karagdagang pagkalkula ng pagbabawas ng buwanang mga pagkakaiba sa pagbabayad mula sa pangunahing balanse ng bagong mortgage.
Gamit ang nabanggit na mga kalkulasyon, isang pagsusuri ng refinance ng isang umiiral na mortgage na may isang nakapirming rate ng interes ng 7%, 25 taong natitira hanggang sa pagbabayad, at isang punong balanse ng $ 200, 000 sa isang bagong 30-taong mortgage na may isang nakapirming rate ng interes ng 6.25% at refinancing gastos ng $ 3, 000 (na igugulong sa pangunahing balanse ng bagong mortgage) ay nagbibigay ng mga sumusunod na resulta:
Kung ang isang simpleng pagsusuri ng panahon ng pagbabayad ay ginagamit upang matukoy ang mga ekonomiya ng muling pagpipinansya sa itaas na halimbawa, ang pinagsama-samang buwanang pagtitipid sa pagbabayad ay mas malaki kaysa sa $ 3, 000 na gastos sa pagpipino na nagsisimula sa buwan 19. Sa madaling salita, ang simpleng paraan ng pagbabayad ay nagsasabi sa amin na kung inaasahan ng may-ari ng bahay na magkaroon ng bagong mortgage para sa 19 o higit pang mga buwan, may katuturan ang refinancing.
Gayunpaman, kung ang diskarte sa net halaga ay ginagamit, ang pagpapasya ng refinancing ay hindi magiging matipid hanggang buwan 29, kung ang pangunahing balanse ng bagong mortgage minus ang pinagsama-samang buwanang pagtitipid sa pagbabayad ay mas mababa kaysa sa punong balanse ng umiiral na mortgage. Ang diskarte sa net halaga ay nagsasabi sa amin na tatagal ng 10 buwan kaysa sa simpleng pamamaraan ng payback bago matipid ang refinancing.
Iba pang mga kadahilanan
Tandaan na sa panahon ng pagtanggi ng mga halaga ng bahay, maraming mga tahanan ang tinatanggap nang mas mababa kaysa sa dati nilang halaga. Ito ay maaaring maging sanhi sa iyo na hindi magkaroon ng sapat na katarungan sa iyong tahanan upang masiyahan ang 20% na pagbabayad sa bagong mortgage at hinihiling ka na magkaroon ng isang mas malaking cash deposit kaysa sa inaasahan. Maaari ka ring mangailangan sa iyo na magdala ng pribadong mortgage insurance, na sa wakas ay tataas ang iyong buwanang pagbabayad. Sa mga pagkakataong ito, kahit na sa pagbaba ng mga rate ng interes, ang iyong tunay na pag-iimpok ay maaaring hindi gaanong halaga.
Ang Bottom Line
Sa pamamagitan ng pagkalkula ng aktwal na ekonomiya ng muling pagpipinansya sa iyong pagpapautang, maaari mong tumpak na matukoy kung ano ang tunay na panahon ng pagbabayad na dapat mong labanan. Ang pag-crunching ng mga numero ay tumatagal ng kaunting trabaho, ngunit maaaring gawin ito ng sinuman.
Lalo na kung pinaplano mong lumipat sa susunod na ilang taon, ang paggugol ng ilang minuto upang makalkula ang aktwal na mga ekonomiya ng muling pagpahiram ng iyong mortgage ay maaaring mahusay na matulungan kang maiwasan ang pagsira ng iyong net na nagkakahalaga ng libu-libong dolyar. At kung mukhang ang muling pagbabayad ay magbabayad para sa iyo, magkakaroon ka ng mas malinaw na pag-unawa sa eksakto kung kailan ka magsisimulang makinabang mula sa paglipat na ito.
