Pagdating sa pagpopondo ng tirahan ng real estate, ang karamihan sa mga transaksyon ay sumusunod sa isang maayos na proseso. Natagpuan ng nagbebenta ang isang handang mamimili na may kinakailangang kita, kasaysayan ng trabaho at marka ng kredito upang maging kwalipikado para sa isang mortgage, at ang isang institusyong nagpahiram ay naglalagay ng pera upang tustusan ang deal.
Ngunit paano kung ang tradisyonal na financing ay hindi magagamit, at ang mamimili at nagbebenta ay nais pa ring magpatuloy sa pribado sa pagbebenta? Ipasok ang kilala bilang financing ng nagbebenta. Tulad ng ipinapahiwatig ng termino, ang taong nagbebenta ng bahay ay pinansyal ang pagbili, sa halip na ang bangko na nagbibigay ng utang sa bumibili.
Ins And Outs Ng Mga Nagbebenta-Pinondohan na Mga Deal na Real Estate
Ano ang kanais-nais Tungkol sa Pagbebenta ng Pagbebenta
Ang kahaliling ito sa tradisyonal na financing ay isang kapaki-pakinabang na pagpipilian sa mga oras o sa mga lugar kung saan mahirap makuha ang mga mortgage. Sa ganitong masikip na mga kondisyon, pinansyal ang financing ng mga mamimili na mag-access sa isang alternatibong anyo ng kredito. Ang mga nagbebenta, sa turn, ay maaaring mag-tap sa isang populasyon ng mga mamimili na hindi kinakailangang maging karapat-dapat para sa isang tradisyunal na mortgage. At dahil pinansyal ng nagbebenta ang pagbebenta, maaaring utos ng ari-arian ang isang mas mataas na presyo ng pagbebenta.
Ang isang bangko ay hindi direktang kasangkot sa pagbebenta na pinondohan ng nagbebenta; ang mamimili at nagbebenta ay gumagawa ng mga kaayusan sa kanilang sarili. Gumuhit sila ng isang promissory note na nagtatakda ng rate ng interes, iskedyul ng pagbabayad mula sa bumibili hanggang sa nagbebenta, at ang mga kahihinatnan ay dapat na default ng mamimili sa mga obligasyong iyon. Hindi tulad ng isang benta na kinasasangkutan ng isang mortgage, kung gayon, walang paglilipat ng punong-guro mula sa mamimili hanggang sa nagbebenta, ngunit isang kasunduan lamang sa pagbabayad ng halagang iyon sa paglipas ng panahon.
Kasama lamang ang dalawang pangunahing manlalaro na kasangkot, ang financing ng may-ari ay maaaring maging mas mabilis at mas mura kaysa sa pagbebenta ng isang bahay sa kaugalian na paraan. Si Willie Kathryn Suggs, ang pangunahing broker at may-ari ng brokerage na batay sa real estate na Harlem na nagdadala ng kanyang pangalan, ay nagsabi na kapag pinansyal ng nagbebenta ang benta "mas mabilis ang pagsasara, dahil walang naghihintay para sa opisyal ng pautang sa bangko, underwriter at legal departamento upang i-clear ang file. " Binanggit din ng mga Suggs na "nagmamahal ang mga mamimili dahil makakapasok sila sa bahay nang mas kaunting pera."
Ang mga pagsara ng gastos ay talagang mas mababa para sa pagbebenta na pinondohan ng nagbebenta. Nang walang pakikilahok sa bangko, iniiwasan ng transaksyon ang gastos ng mga mortgage o mga puntos ng diskwento, pati na rin ang mga bayarin sa pagmula at isang host ng iba pang mga singil na regular na antas ng nagpapahiram sa proseso ng financing. Mayroon ding mas malawak na kakayahang umangkop, kahit papaano, tungkol sa mga probisyon ng pautang, mula sa kinakailangang down-payment hanggang sa rate ng interes hanggang sa term ng kasunduan.
Ang financing ng nagbebenta ay karaniwang tumatakbo lamang para sa isang medyo maikling termino, tulad ng limang taon, na may pagbabayad ng lobo na darating na sa katapusan ng panahong iyon. Ang teorya - o ang pag-asa, hindi bababa sa ay ang mamimili ay sa wakas ay muling magbabayad na ang pagbabayad gamit ang isang tradisyunal na tagapagpahiram, na armado ng pinahusay na karapat-dapat na kredito at nagtipon ng ilang katarungan sa bahay.
Kung Ano ang Kailangang Alam ng mga Mamimili
Para sa lahat ng mga potensyal na plus sa financing ng nagbebenta, ang mga transaksyon na gumagamit nito ay may mga panganib at katotohanan para sa parehong partido. Narito ang dapat isaalang-alang ng mga mamimili bago nila ma-finalize ang deal na pinondohan ng nagbebenta.
Huwag asahan ang mas mahusay na mga termino kaysa sa isang mortgage. Tulad ng mga tuntunin ng deal na pinondohan ng isang nagbebenta, ang kakayahang umangkop ay madalas na nakakatugon sa katotohanan. Ang nagbebenta ay naghuhukay sa kanilang mga pangangailangan sa pananalapi at panganib, kabilang ang posibilidad na ang mamimili ay default sa pautang, na may pag-asang isang potensyal na magastos at magulo na proseso.
Ang upshot ay maaaring maging malungkot para sa bumibili. Halimbawa, posible na ma-secure mo ang isang mas kanais-nais na rate ng interes kaysa sa inaalok ng mga bangko, ngunit mas malamang na magbabayad ka ng higit pa, marahil maraming mga karagdagang puntos na porsyento sa itaas ng umiiral na rate. At marahil kakailanganin mong magbigay ng isang down-payment na maihahambing sa laki ng isang karaniwang mortgage - iyon ay, 10% o higit pa sa halaga ng pag-aari.
Maaaring kailanganin mong ibenta ang iyong sarili sa nagbebenta. Ito ay matalino na maging malinaw at prangka tungkol sa mga kadahilanang hindi ka kwalipikado para sa isang tradisyunal na mortgage. Ang ilan sa impormasyong iyon ay maaaring lumabas kahit na susuriin ng nagbebenta ang iyong kasaysayan ng kredito at iba pang data sa background, kasama ang iyong trabaho, pag-aari, pag-angkin ng pinansiyal, at sanggunian.
Ngunit siguraduhin din, na itinuro mo ang anumang mga paghihigpit sa iyong kakayahang humiram na maaaring hindi lumawak sa panahon ng nararapat na masipag. Si Todd Huettner, isang mortgage broker at ang pangulo ng Denver na nakabase sa Huettner Capital, ay itinuro na kahit ang isang potensyal na mamimili na may magandang kredito at isang mabigat na pagbabayad sa kamay ay maaaring nagsimula kamakailan ng isang bagong negosyo, at sa gayon ay hindi makapag-kwalipikado para sa isang pautang ng hanggang sa dalawang taon.
Maging handa upang magmungkahi ng financing ng nagbebenta. Ang mga may-ari ng bahay na nag-aalok ng financing ng nagbebenta ay madalas na bukas na inihayag ang katotohanang iyon, sa pag-asang makaakit ng mga mamimili na hindi karapat-dapat sa mga pagpapautang. Kung hindi ka nakakakita ng isang banggitin sa financing ng nagbebenta, gayunpaman, hindi ito nasaktan upang magtanong tungkol dito, sabi ng broker ng mortgage na si Todd Huettner.
Kapag nagawa mo, sabi niya, ipanukala ang pagpipilian nang tahasang maaari mong gawin. Sa halip na tanungin kung ang pagpopondo ng may-ari ay isang pagpipilian, inirerekumenda ng Huettner na ipakita ng mga mamimili ang isang tukoy na panukala. "Halimbawa, 'Ang aking alok ay buong presyo na may 20% pababa, ang financing ng nagbebenta sa halagang $ 350, 000 sa 6%, binago sa loob ng 30 taon na may limang taong lobo. Kung hindi ako muling pagpipino sa loob ng dalawa hanggang tatlong taon, tataas ko ang rate sa 7% sa mga taon na apat at lima. '"
Kumpirma na ang nagbebenta ay libre upang tustusan ang pagbebenta. Ang pinansiyal na financing ay pinakasimpleng kapag ang nagbebenta ay nagmamay-ari ng ari-arian nang tama; ang isang mortgage na gaganapin sa ari-arian ay nagpapakilala ng mga labis na komplikasyon. Ang pagbabayad para sa isang paghahanap sa pamagat sa ari-arian ay makumpirma na tumpak na inilarawan sa gawa, at libre mula sa isang utang o mga utang sa buwis.
Ayon kay Jason Burkholder, isang broker, sales manager at ahente ng real estate na may Weichert, Realtors sa Lancaster, Pa., "Karamihan sa mga pagpapautang ay may sugnay na 'due to sale' na nagbabawal sa nagbebenta na ibenta ang bahay nang hindi binabayaran ang utang. kung ang isang nagbebenta ay gumagawa ng financing ng may-ari at nalaman ng kumpanya ng mortgage, isasaalang-alang nito ang bahay na 'ibinebenta' at hinihingi ang agarang pagbabayad ng utang nang buo, na pinapayagan ang nagpapahiram sa foreclose."
Kung Ano ang Kailangang Alam ng Mga Nagbebenta
Isaisip ang mga tip at katotohanan na ito kung isinasaalang-alang mo ang pagpopondo sa pagbebenta ng isang bahay.
Hindi mo kailangang pinansya ang pagbebenta nang matagal. Bilang nagbebenta, maaari mong, sa anumang oras, ibenta ang promissory note sa isang mamumuhunan o tagapagpahiram, kung kanino ang mamimili ay pagkatapos ay nagpapadala ng mga pagbabayad. Ayon kay Robin Daniels, isang namumuhunan sa real estate at may-ari ng lupa sa Central Florida, "Maraming mga nagbebenta ang natatakot na ibenta sa financing ng may-ari ngunit hindi alam na ang tala na hawak nila ay isang bagay na maaaring ibenta sa ibang tao. Maaaring mangyari ito sa parehong araw bilang pagsasara, kaya ang nagbebenta ay makakakuha ng cash kaagad."
Sa madaling salita, ang mga nagbebenta ay hindi kailangang magkaroon ng cash, o hindi sila kailangang maging mga nagpapahiram. Gayunman, magkaroon ng kamalayan, na malamang na kailangan mong tanggapin nang mas mababa kaysa sa buong halaga ng tala upang maibenta ito, kaya binabawasan ang iyong pagbabalik sa pag-aari. Ang mga tala sa pangako sa mga pag-aari ay karaniwang nagbebenta ng 65% hanggang 90% ng halaga ng kanilang mukha, ayon sa Amerinotexchange, isang kumpanya na dalubhasa sa pagpopondo ng pangalawang-merkado.
Gumawa ng financing ng nagbebenta ng bahagi ng iyong pitch upang ibenta ang pag-aari. Dahil medyo bihira ang financing ng nagbebenta, itaguyod ang katotohanan na inaalok mo ito, na nagsisimula sa listahan ng pag-aari. Pagdaragdag ng mga salitang "magagamit ang financing ng nagbebenta" sa teksto ay maaalerto ang mga potensyal na mamimili at ang kanilang mga ahente na ang pagpipilian ay nasa mesa.
Kung titingnan ng mga potensyal na mamimili ang iyong tahanan, magbigay ng higit pang detalye tungkol sa mga kaayusan sa financing. Maghanda ng isang sheet ng impormasyon na naglalarawan sa mga termino ng financing, kasama ang isang pangkalahatang paliwanag kung ano ang pinansyal ng pagbebenta, dahil maraming mga mamimili ang hindi pamilyar dito.
Humingi ng payo sa buwis, at isaalang-alang din ang tulong sa paghiram sa utang.
Dahil ang mga deal na pinansyal ng nagbebenta ay maaaring magdulot ng mga komplikasyon sa buwis, makisali sa isang tagaplano sa pananalapi o dalubhasa sa buwis bilang bahagi ng iyong koponan para sa pagbebenta. Gayundin, maliban kung ikaw ay nakaranas at kumportable bilang isang tagapagpahiram, isaalang-alang ang pag-upa ng isang kumpanya na nagbibigay ng pautang upang mangolekta ng buwanang pagbabayad, mag-isyu ng mga pahayag at isagawa ang iba pang mga gawaing kasangkot sa pamamahala ng isang pautang.
Ang Bottom Line
Tulad ng hindi pangkaraniwang at hindi pamilyar sa karamihan ng mga tao, ang financing ng nagbebenta ay maaaring maging kapaki-pakinabang na pagpipilian sa mapaghamong mga merkado ng real-estate. Gayunpaman, ang pag-aayos ay nag-uudyok ng ilang mga espesyal na panganib para sa bumibili at nagbebenta, at ito ay matalino na makisali sa propesyonal na tulong upang mapagaan ang mga iyon at pahintulutan ang proseso na magpatakbo.
Ang parehong partido ay dapat umarkila ng isang abogado o ahente ng real estate upang isulat at suriin ang kontrata sa pagbebenta at tala ng pangako, kasama ang mga kaugnay na gawain. Subukang maghanap ng mga propesyonal na nakaranas ng mga transaksyon sa bahay na pinondohan ng nagbebenta-at naranasan kung saan ka nakatira, kung maaari, dahil ang ilang mga kaugnay na regulasyon (tulad ng mga namamahala sa pagbabayad ng lobo) ay nag-iiba ayon sa nasasakupan.
Ang mga propesyonal ay makakatulong din sa mamimili at nagbebenta na magpasya sa partikular na kasunduan na pinakamahusay na nababagay sa kanila at sa mga pangyayari ng pagbebenta. Kung hindi ito isang deal na pinondohan ng nagbebenta, sinabi ng mamumuhunan sa real estate na si Don Tepper ng Solutions 3D LLC na "mayroong tunay na dose-dosenang iba pang mga paraan upang bumili" maliban sa isang tradisyunal na pag-aayos ng utang. -option, pag-upa-pagbili, kontrata sa lupa, kontrata para sa gawa, pagbabahagi ng equity, at balot ng mga mortgage. "Karamihan sa mga mamimili, at pinaka-ahente ng real estate, ay hindi alam kung paano ang alinman sa mga gawaing ito, " sabi niya.
