Ano ang Loan-To-Cost Ratio (LTC)?
Ang ratio ng loan-to-cost (LTC) ay isang sukatan na ginamit sa konstruksyon ng komersyal na real estate upang ihambing ang financing ng isang proyekto (tulad ng inaalok ng isang pautang) sa gastos ng pagtatayo ng proyekto. Pinapayagan ng ratio ng LTC ang mga komersyal na nagpapahiram sa real estate upang matukoy ang panganib na mag-alok ng isang loan loan. Pinapayagan din nitong maunawaan ng mga developer ang dami ng equity na pinanatili nila sa panahon ng isang proyekto sa konstruksiyon.
Katulad sa ratio ng LTC, ang ratio ng utang-sa-halaga (LTV) ay naghahambing din sa halagang pautang sa konstruksiyon ngunit sa patas na patas na pamilihan ng proyekto pagkatapos makumpleto.
Ang Formula para sa LTC Ay
Pautang sa Gastos = Gastos sa KonstruksyonAng Halaga
Ano ang Sinasabi sa iyo ng Load-To-Gastos na Ratio?
Ginagamit ang ratio ng LTC upang makalkula ang porsyento ng isang pautang o ang halaga na nais magbigay ng tagapagpahiram upang matustusan ang isang proyekto batay sa matigas na gastos ng badyet ng konstruksyon. Matapos makumpleto ang konstruksyon, ang buong proyekto ay magkakaroon ng bagong halaga. Sa kadahilanang ito, ang ratio ng LTC at ang mga ratios ng LTV ay ginagamit nang magkatabi sa konstruksyon ng real estate.
Ang ratio ng LTC ay nakakatulong upang linawin ang antas ng peligro o peligro ng pagbibigay ng financing para sa isang proyekto sa konstruksiyon. Sa huli, ang isang mas mataas na ratio ng LTC ay nangangahulugan na ito ay isang riskier na pakikipagsapalaran para sa mga nagpapahiram. Karamihan sa mga nagpapahiram ay nagbibigay ng mga pautang na pinansyal lamang ang isang porsyento ng isang proyekto. Sa pangkalahatan, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay pinansyal hanggang sa 80% ng isang proyekto. Ang ilang mga nagpapahiram ay nagpopondo ng mas malaking porsyento, ngunit ito ay karaniwang nagsasangkot ng isang mas mataas na rate ng interes.
Habang ang ratio ng LTC ay isang nagpapagaan na kadahilanan para sa mga nagpapahiram na isinasaalang-alang ang pagkakaloob ng isang pautang, dapat din nilang isaalang-alang ang iba pang mga kadahilanan. Ang mga tagapagpahiram ay isasaalang-alang din ang lokasyon at halaga ng pag-aari na kung saan ang proyekto ay itinatayo, ang kredensyal at karanasan ng mga tagabuo, at ang record ng credit ng utang at ang kasaysayan ng utang.
Halimbawa ng Paano Gumamit ng LTC
Bilang isang halimbawa ng hypothetical, ipalagay na ang mahirap na mga gastos sa konstruksyon ng isang komersyal na proyekto sa real estate ay $ 200, 000. Upang matiyak na ang nanghihiram ay may ilang katarungang nakataya sa proyekto, ang nagpapahiram ay nagbibigay ng isang $ 160, 000 pautang. Pinapanatili nito ang proyekto na bahagyang mas balanse at hinihikayat ang nanghihiram na makita ang proyekto sa pamamagitan ng pagkumpleto nito. Ang ratio ng LTC sa proyektong ito ay makakalkula bilang $ 160, 000 / $ 200, 000 = 80%.
Ang Pagkakaiba sa pagitan ng Pautang-sa-Gastos at Ratio ng Pautang-sa-Halaga
Malapit na nauugnay sa LTC ay ang ratio ng utang-sa-halaga, ngunit kung saan ay bahagyang naiiba. Inihahambing ng ratio ng LTV ang kabuuang pautang na ibinigay para sa isang proyekto laban sa halaga ng proyekto pagkatapos makumpleto (kaysa sa gastos ng konstruksyon). Isinasaalang-alang ang halimbawa sa itaas, isipin natin na ang hinaharap na halaga ng proyekto, sa sandaling nakumpleto, ay doble ang mga gastos sa pagtatayo. Kung ang kabuuang pautang na ibinigay para sa proyekto, pagkatapos makumpleto, ay $ 320, 000, ang ratio ng LTV para sa proyektong ito ay magiging 80% din.
