Maraming nasasabik na namumuhunan sa real estate ang nag-iisip na maaari silang yumaman sa pamamagitan ng paggamit ng isang pautang sa bangko upang bilhin at i-upgrade ang mga lokal na fixer-uppers. Habang ang pamumuhunan sa real estate ay maaaring maging mas mahusay kaysa sa pamumuhunan sa stock market - dahil ang pagkakaroon ng maliit, mga lokal na merkado ng real estate ay lumilikha ng mga hindi magagawang mga mamumuhunan ay maaaring samantalahin - kakailanganin mo ang isang mas advanced na antas ng pag-unawa upang makagawa ng pera sa tirahan ng tirahan. Upang pumunta mula sa tagagawa sa real estate tycoon, dapat mong maunawaan ang merkado, pati na rin ang tatlong pangunahing sangkap ng malakas na mga kita sa real estate.
Maghanap para sa isang Malusog na Pambansang Palengke
Habang ang may karanasan at matalino na mamumuhunan sa real estate ay maaaring makagawa ng kaunting pera sa isang mahina sa buong lupain ng real estate, ang mga logro ay laban sa kanila; ang mga logro ng tagumpay para sa mga mas bagong mamumuhunan sa naturang merkado ay mas masahol pa. Ang tumataas na mga rate ng interes ay maaaring magtapon ng maraming malamig na tubig sa isang hindi man mainit na merkado ng real estate, dahil ang mga bumili ng real estate na may adjustable rate mortgages ay kailangang magbayad nang higit pa upang mapanatili ito, at hindi lahat kayang bayaran. Ito ay humahantong sa nabawasan ang demand para sa real estate, at ang mga presyo ay nahuhulog nang naaayon.
Kaya, kapag nagsisimula upang mabuo ang iyong portfolio ng real estate, ang mainam na oras ay nasa isang pagtanggi sa kapaligiran ng rate ng interes. Sa pangkalahatan, hindi lamang magiging mas mura ang iyong pautang, ngunit, ang paghadlang sa isang panandaliang crunch ng kredito, ang demand ay malamang na mas mataas, na maaaring maging matatag sa mahusay na pamamahala ng kapital.
Ang isa pang kanais-nais na katangian ay isang malusog na gross domestic product (GDP), dahil ang figure na ito ay talagang nagsasalita sa pangkalahatang kalusugan ng sistemang pang-ekonomiya na sumusuporta sa merkado ng real estate. Sa malusog na mga panahon ng GDP, tulad ng paglago ng higit sa 3% taun-taon, bihirang makita ang mga makabuluhang kahinaan sa real estate.
Panghuli, ang data ng kawalan ng rate ng kawalan ng trabaho ay madalas na nangungunang tagapagpahiwatig ng lambot ng merkado. Kung ang mga tao ay nakakakita ng ilang mga prospect para sa kita kung saan sila nakatira, lumilipat sila. Kaugnay nito, binabawasan nito ang pagpapahalaga sa presyo ng bahay (HPA).
Pumili ng isang Tukoy na Lokasyon
Ang data ng lokal na kawalan ng trabaho ay madalas na lubos na nagpapahiwatig ng data ng pabahay. Ang matalino na mamumuhunan ay naglalayong mamuhunan sa isang lungsod na nagpapakita ng malusog na mga trend ng kawalan ng trabaho at medyo malakas na data ng HPA. Inaasahan, ito ay isang lungsod kung saan ka nakatira, at samakatuwid ay magkaroon ng isang malakas na pagdakma ng mga vagaries ng lokal na pamilihan - at sa gayon ay madaling pamahalaan ang pag-aari. Gayunpaman, sa mga kontrol ng pamamahala ng tunog, posible na mamuhunan nang matagumpay sa iba pang mga lokasyon kung saan magagamit ang mga kasosyo sa pamamahala ng kalidad.
Hanapin ang Urban Sprawl Inflection Point
Kapag nahanap mo na ang perpektong lungsod para sa iyong ninanais na pamumuhunan, hanapin ang urban na sprawl hotspot. Kung nakikita mo ang pagpapalawak ng lungsod, at maaaring tiisin ang ilang panganib, pagkatapos ay mamuhunan sa real estate sa perimeter. Gayunpaman, kung ang merkado ay mukhang walang kamali-mali o malabo, dumikit sa mga panloob na singsing, upang magkaroon ng isang buffer laban sa reverse urban sprawl.
Ang mga palatandaan ng babala na nagsasabi sa iyo na lumayo sa perimeter ay kasama ang mga pagbabago sa materyal na walang trabaho at / o pagbagal ng paglago ng ekonomiya sa lokal na lugar. Maaari mo ring tingnan ang napapailalim na kalusugan ng negosyo ng mga pangunahing tagapag-empleyo sa lugar. Kung mahina ito, malamang na darating ang mga paglaho, na maaaring magsimulang sugpuin ang mga halaga ng real estate dahil sa pag-uugali ng suplay ng paggawa. Kung ang kalusugan ng negosyo ng mga pangunahing tagapag-empleyo ng lugar ay malakas, ang kabaligtaran ay totoo.
Ang mga halaga ng real estate ay maaaring magkakaiba-iba sa loob ng isang lugar ng metropolitan. Halimbawa, kung ang average na HPA sa isang lungsod ay 5%, maaaring ito ay 2% downtown, 6% sa unang suburban singsing, at 10% sa pangalawang suburban ring. Ang pangatlong singsing ay malamang na bukirin na may katamtamang potensyal ng HPA. Pansinin ang kababalaghan dito: ang iyong pinaka pabagu-bago ng pag-aalaga ng real estate ay mangyayari sa panlabas na singsing na katabi ng bukirin, sapagkat ito ang panlabas na cusp ng lungsod. Ang paggamit ng lokasyon na ito ay mapagsamantala sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng gilid sa mga merkado ng paglago. Logically, sa isang down market, nais mong maging pangunahing. Narito kung saan ang pinakamaliit na pag-urong ay malamang na maganap, dahil ginagawa ng buong merkado sa pabahay na ito ang hindi bababa sa malamang na lugar para sa pagkagambala ng balanse sa supply at demand.
Ang pag-unawa sa panganib sa pamumuhunan sa iba't ibang mga lugar ng lungsod ay halos kapareho sa pag-unawa kung paano kumikilos ang mga instrumento sa pananalapi. Isipin ang lunsod ng lunsod ng isang lungsod bilang mga bono na grade-investment, ang unang suburban singsing bilang mga pagkakapantay-pantay, at ang panlabas na singsing bilang mga derivatibo. Ang pag-unawa kung saan ang inflection ng urban sprawl ay nagaganap sa isang lungsod ay maaaring maibalik ang baligtad, o protektahan ang pamumuhunan sa downside.
Para sa kasiyahan, alamin natin ang sibuyas ng isang layer pa, upang mahanap ang mga pinakamainit na lugar. Ipagpalagay na nagpasya kang mamuhunan sa perimeter, dahil nakikita mo ang paglago ng ekonomiya at pagtaas ng demand ng paggawa sa lugar. Maaari mong subukang asahan ang lokasyon ng mga stoplight. Iyon ay kung saan ang mga hinaharap na komersyal na katangian, tulad ng mga suburban strip mall, ay itatayo; habang pinupuno ang pag-unlad ng tirahan ng real estate sa paligid ng mga darating na mall mall, ang mga halaga ng pag-aari ay malamang na tumalon nang malaki sa average na pagbalik ng real estate.
Ang Bottom Line
Ang oportunidad para sa itaas na average na rate ng pagbabalik ay tila mas malaki sa lupain ng real estate kaysa sa pinansiyal na instrumento ng pinansya, dahil may mas kaunting mga mata na tumitingin sa mga yunit na walang yaman. Ang pag-alam sa lokal na merkado ay gumagawa din ng bentahe sa pamumuhunan. Ang isang pangmatagalang o bumili-at-hold na diskarte ay mas mahusay kung mayroon kang sapat na kapital at limitadong mga pagkakataon, habang ang isang panandaliang o flipping diskarte ay magkakaroon ng kahulugan kung mayroon kang limitadong kapital at napakalaking pananaw sa mga matamis na lugar. Anuman ang iyong oras ng takbo, dapat ka munang maghanap para sa isang malakas na pambansang pamilihan, kung gayon ang isang rehiyon kung saan ipinapakita ang data na naisapubliko ng disenteng pagkakataon sa HPA. Sa wakas, i-play ang lunsod na sprawl perimeter kung naniniwala ka na lumalaki ang lugar, o lumayo ka rito kung nakikita mo itong pag-urong. Ang pag-unawa sa mga pangunahing puntong ito ay makakatulong sa pag-maximize ang halaga ng anumang portfolio ng real estate.
