Ano ang isang Mortgage ng Pakikilahok
Ang isang pakikilahok ng pakikilahok ay isang uri ng pagpapautang na nagbibigay-daan sa tagapagpahiram na ibahagi sa bahagi ng kita, o muling pagbili ng kita, ng isang pag-aari. Bilang tulad ng tagapagpahiram ay nagiging isang equity partner sa pagbili, sa halip na isang tagapagbigay ng utang lamang. Bilang kapalit ng isang mas mababang rate ng interes sa pautang, ang isang tagapagpahiram ay kukuha ng isang bahagi ng kita ng net operating (NOI).
PAGBABALIK sa Pagkakasali sa Pagkakasali sa Paglahok
Ang paglahok ng pakikilahok, na madalas na nakikita sa mga komersyal na transaksyon sa real estate, inaasahan ang patuloy na kita sa pag-upa. Kasama sa komersyal na pag-aari ang mga gusali ng opisina o kumplikadong apartment. Hatiin ng mga partido ang kita ng net operating na kung saan ay ang kabuuan ng mga kita mula sa pagpapatakbo ng ari-arian na minus ang mga gastos sa operating. Ang isang tipikal na split split ay 55/45, na may tagapagpahiram na natatanggap ang mas maliit na bahagi. Gayundin, ang tagapagpahiram ay nakakakuha ng isang bahagi ng mga muling pagbili ng kita, kadalasan ang lahat ng kita sa itaas ng isang tiyak na benchmark, kabilang ang pagbabayad ng punong-guro ng pautang.
Bakit Gusto ng isang Borrower ng isang Mortgage ng Pakikilahok
Ang bentahe ng isang pakikilahok sa pakikilahok sa isang nanghihiram ay ang mas mababang rate ng interes na hinihiling ng nagpapahiram, na bumubuo para sa pinaliit na kita sa pautang kasama ang kita ng kita ng kita at ang kita sa hinaharap na pagbebenta. Mula sa pananaw ng isang borrower, ang mga pautang sa pakikilahok ay katulad ng mga pambungad na rate ng teaser na inaalok ng isang adjustable rate mortgage (ARM). Ang pagkakaiba ay ang mababang rate ay matatag sa buhay ng pautang.
Siyempre, ang nanghihiram ay sumusuko ng maraming katarungan bilang kapalit ng mas mababang rate. Ngunit depende sa kung paano nakabuo ang pakikitungo, ang pagtitipid ng interes ay maaaring mabawasan ang pagkawala ng equity. Sa malapit na term, maaari itong posible para sa nanghihiram na magkaroon ng isang mas malaking ari-arian kaysa sa kung hindi niya kayang bayaran.
Ang Perspective ng Lender
Ang mga tagadala ng mga mortgage ng pakikilahok ay madalas na hindi tradisyonal na nagpapahiram. Maaari silang maging negosyante na naghahanap ng mga pamumuhunan sa real estate nang walang gulo ng pagbuo o pagpapanatili ng mga katangian ng kanilang sarili; ang mga paglahok sa paglahok ay nagpapahintulot sa kanila na maging tahimik na kasosyo. Minsan ang mga nagpapahiram ay mga pondo ng pensiyon na naghahanap ng mga kalidad na pamumuhunan na babalik ng higit sa mga bono ngunit wala ang pagkasumpungin ng mga stock.
Ang isang partikular na apela para sa mga pondo ng pensyon ay ang built-in na inflation na patunay ng mga paglahok sa paglahok. Karamihan sa mga pensyon ay kinabibilangan ng mga pagsasaayos ng cost-of-living (COLA) na nagpapataas ng mga payout sa panahon ng inflationary. Dahil ang mga presyo ng real estate sa pangkalahatan ay sinusubaybayan ang inflation, ang mga paglahok sa pakikilahok masiguro ang mas mataas na pagbabalik sa equity sa panahon ng inflation
Ang pagsasaalang-alang para sa mga nagpapahiram ay ang problema sa pagsubaybay sa daloy ng cash. Dapat nilang suriin ang mga libro ng borrower upang matiyak na tumpak na ang mga ipinahayag na netong kita. Kung hindi, hindi alam ng isang tagapagpahiram kung ang nagawa ng developer ay padding gastos upang maiulat ang mas mababang kita ng net. Bukod dito, maaaring i-cut ng isang developer ang mga sulok sa mga pagpapabuti o kahit na mga tampok sa kaligtasan, dahil dala niya ang gastos ng lahat ng pag-aayos ngunit nakakakuha lamang ng isang bahagi ng kita net, isang anyo ng panganib sa moral.
