Maaari mong pag-iisip tungkol sa muling pagpipinansya ng iyong home equity loan sa maraming kadahilanan. Maaari mong bawasan ang iyong buwanang pagbabayad sa pamamagitan ng pagkuha ng isang mas mababang rate ng interes o pagpapalawak ng iyong termino ng pautang. Baka gusto mong paikliin ang termino ng iyong utang upang magbayad ka nang mas kaunting interes sa katagalan at mas maaga nang walang utang. Baka gusto mo ring kumuha ng maraming pera sa iyong bahay. Anuman ang iyong dahilan, narito ang iyong mga pagpipilian at mga hakbang na kailangan mong gawin sa bawat kaso.
Pagpipilian 1: Gumawa ng isang Cash-Out Refinance
Ang isang cash-out na refinance ng iyong bahay ay maaaring maging isang mabuting paraan upang muling pagbawi ng isang utang sa equity ng bahay kung nais mo ring muling pagbigyan ang iyong unang pagpapautang. Kapag sumara ang iyong bagong pautang, ang bahagi ng mga kita ay pupunta sa pagbabayad sa iyong unang pautang, at ang bahagi ng cash-out ay babayaran ang iyong lumang utang sa equity ng bahay. Kung mayroon kang sapat na equity, maaari ka ring mag-bulsa ng ilang karagdagang cash.
Bakit Maaaring Maging Tama ang Piling Ito
Tanungin ang iyong sarili ng mga tanong na ito kapag isinasaalang-alang kung may katuturan ka bang muling pagbigyan ang iyong unang pautang: Mayroon ka bang variable-rate na pautang na nais mong maging isang pautang na rate bago ang pagtaas ng mga rate ng interes? Mayroon ka bang isang nakapirming rate na pautang na may mas mataas na rate ng interes kaysa sa makukuha mo ngayon? Mayroon ka bang pautang na Federal Housing Administration (FHA) na ang tanging bagay na maaari mong kwalipikado para sa oras na iyon, ngunit ngayon ang iyong mga kalagayan ay umunlad, at nais mong magkaroon ng isang mas mahal na maginoo na pautang na walang seguro sa mortgage?
Tulad ng maraming mga kadahilanan na maaaring gusto mong muling pagbigyan ng isang utang sa equity ng bahay, maraming mga kadahilanan na nais mong muling pagbigyan ang iyong unang mortgage. Ang pag-save ng pera o pag-alis ng isang hindi matatag na pautang sa isa na maaari mong mas mahusay na pamahalaan ay dapat na iyong pangunahing pagsasaalang-alang.
Pagtukoy ng pagiging karapat-dapat
Upang maging karapat-dapat para sa isang cash-out refinance, dapat ay pagmamay-ari mo ang bahay nang hindi bababa sa anim na buwan. Kailangan mong magkaroon ng sapat na equity ng bahay upang mabayaran ang pangunahing balanse sa iyong unang pautang, bayaran ang iyong utang sa iyong home equity loan at mayroon pa ring 20% stake sa iyong bahay.
Karaniwang ibinebenta ng mga tagapagpahiram ang mga utang na nagmula sa Fannie Mae o Freddie Mac. Upang gawin ito, dapat nilang sundin ang mga patnubay sa pagpapahiram ni Fannie o Freddie. Hindi mabibili si Fannie ng cash-out refinance loan sa isang unit na pangunahing tirahan (ibig sabihin, ang iyong bahay) na may ratio ng loan-to-value (LTV) na mas mataas kaysa sa 80%. Kung mayroon kang isang pautang na may mataas na balanse (nag-iiba ang mga limitasyon ng county), ang iyong ratio ng LTV ay hindi maaaring mas mataas kaysa sa 60%. Kung nakalista mo ang iyong tahanan para ibenta sa nakalipas na anim na buwan, ang pinapahintulutan na maximum ratio na utang na to-halaga ay 70%.
Kakailanganin mo rin ang isang minimum na marka ng kredito ng 640 hanggang 680, depende sa iyong ratio ng utang-sa-halaga. Maunawaan na ang mga nagpapahiram ay maaaring magkaroon ng kanilang sariling, mas matatag na pamantayan at nangangailangan ng isang mas mataas na marka ng kredito.
Mga Kinakailangan sa Loan-to-Halaga: Isang Halimbawa
Narito ang isang halimbawa kung paano gumagana ang mga kinakailangan sa pautang-sa-halaga sa isang tipikal na refinance ng cash-out na nangangailangan ng 80% LTV. Kung ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $ 300, 000, kakailanganin mong magkaroon ng $ 60, 000 sa equity left pagkatapos na gumawa ng cash-out refi. Nangangahulugan ito na ang iyong unang pagpapautang kasama ang iyong pautang sa equity ng bahay ay hindi maaaring kabuuang higit sa $ 240, 000. Mahusay na maunawaan kung paano gumagana ang pagkalkula, ngunit maaari mong gamitin ang isang online na cash-out na calculator ng refinance upang gawin ang matematika para sa iyong sitwasyon nang mabilis. Upang malaman kung magkano ang equity mo, ang iyong tagapagpahiram ay mag-uutos ng isang pagtatasa, na gagastos sa iyo ng ilang daang dolyar.
Pagsara ng Mga Gastos
Ang kawalan ng pagpili ng cash-out refi na pagpipilian ay ang mga gastos sa pagsasara na nauugnay sa isang unang mortgage ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga nauugnay sa isang utang sa equity ng bahay. Kung muling pinipinta mong makatipid ng pera, kakailanganin mong kalkulahin ang iyong break-even period at makita kung ilang buwan na kakailanganin mong magkaroon ng bagong pautang bago ka lumabas nang maaga pagkatapos isara ang mga gastos. Ang mas maikli ang break-kahit na ang panahon, mas mabuti.
Pinahihintulutan ka ng iyong tagapagpahiram sa pagpopondo sa iyong mga gastos sa pagsasara, na pinapawi ang tibo ng idinagdag na gastos na ito sa maikling oras. Ngunit kung ang iyong layunin ay gumastos ng mas kaunti sa katagalan, magbayad nang paitaas. Kung hindi man, magbabayad ka ng interes sa kanila hanggang sa mabayaran ang iyong pautang.
Ang isa pang posibilidad, kung muling pinapamahalaan mo ang medyo maliit na balanse ng mortgage, ay upang makahanap ng isang tagapagpahiram na nag-aalok ng isang espesyalista na produkto. Halimbawa, ang US Bank, ay nag-aalok ng Smart Refinance para sa mga balanse na mas mababa sa $ 150, 000 na walang mga gastos sa pagsasara.
Pagpipilian 2: Refinance sa isang Bagong Pautang sa Home Equity
Kung nasisiyahan ka sa iyong unang pagpapautang, nais mong tumingin sa muling pagpipinansya gamit ang isang bagong utang sa equity ng bahay.
Bakit Ito Maaaring Maging Isang Tama
Maaaring nais mong makakuha ng isang bagong utang sa parehong halaga ng kung ano ang utang mo sa iyong kasalukuyang pautang upang makatipid ng pera na may mas mababang rate ng interes at / o mas maiikling term. Maaari kang maging interesado sa isang bagong pautang para sa isang mas malaking halaga kung nais mong humiram upang masakop ang mga bagong gastos. O baka gusto mong makakuha ng isang bagong pautang na may mas matagal na term upang gawing mas abot-kayang ang iyong buwanang pagbabayad, tandaan na magbabayad ka ng mas maraming interes, sa katagalan, sa ganitong paraan. Ngunit ito ay isang mas mahusay na pagpipilian kaysa sa pag-default sa iyong umiiral na utang kung nagkakaproblema ka sa pagbabayad.
Pagtukoy ng pagiging karapat-dapat
Muli, kakailanganin mong matugunan ang mga minimum na kinakailangan sa pautang-sa-halaga upang maging kwalipikado, ngunit ang mga kinakailangang ito ay mas mababa para sa mga pautang sa equity ng bahay kaysa sa isang cash-out refinance. Iba't ibang mga hinihingi sa pamamagitan ng nagpapahiram, ngunit kung kabilang ka sa isang unyon ng kredito, halimbawa, maaari kang humiram ng hanggang sa 90% o kahit na 100% ng halaga ng iyong tahanan, lalo na kung mayroon kang mahusay na mga kondisyon ng kredito at pagpapahiram.
Kakailanganin mo ang isang marka ng kredito ng hindi bababa sa 620 para sa isang pautang sa equity ng bahay, kahit na ang iyong rate ng interes ay medyo mataas na may marka na mababa. Ang pinakamahusay na mga rate ay pumupunta sa mga nagpapahiram na may mga marka na 740 o mas mataas. Kadalasang binabayaran ng mga tagapagpahiram ang lahat o lahat ng mga pagsasara ng gastos sa isang home equity loan maliban kung isara mo nang maaga ang pautang, sa loob ng unang 24 hanggang 36 na buwan, kung saan kakailanganin mong bayaran muli ang nagpapahiram ng ilang daan hanggang sa ilang libong dolyar para sa pagsasara ng mga gastos, depende sa iyong lokasyon at laki ng pautang.
Ang paghahambing ng isang Home Equity Loan na may Cash-Out Refinance
Kailangan mong makakuha ng mga quote mula sa maraming mga nagpapahiram upang makita kung paano inihahambing ang rate ng interes sa isang bagong utang sa equity ng bahay sa paggawa ng isang cash-out refi, sa pag-aakalang ikaw ay interesado sa at kwalipikado para sa parehong mga pagpipilian. Sa pangkalahatan, ang mga pautang sa equity ng bahay at cash-out refi ay may mas mataas na mga rate ng interes kaysa sa muling pagpinansya ng isang unang mortgage. Ang isang cash-out refinance kung minsan ay may mas mataas na rate ng interes kaysa sa utang sa equity ng bahay. Sa alinmang kaso, ang rate ay depende sa iyong ratio ng utang-sa-halaga at sa iyong creditworthiness.
Sa alinman sa cash-out refinance o sa bagong home equity loan, kakailanganin mong matugunan ang lahat ng karaniwang mga pamantayan sa kwalipikasyon sa mortgage, tulad ng pagkakaroon ng sapat na kita at mababang utang upang makagawa ng iminungkahing buwanang pagbabayad, isang matatag na kasaysayan ng pagtatrabaho, at isang magandang marka ng kredito. Kailangan mo ring magsumite ng dokumentasyon upang maging kwalipikado sa pananalapi.
Ipunin ang iyong dalawang pinakabagong mga pahayag sa bangko, magbayad ng mga stubs, W-2s at pagbabalik ng pederal na buwis; home page ng insurance-home; pahina ng kinakailangang pagpapahayag ng baha-seguro, kung naaangkop; at ang iyong pinakabagong mga pahayag sa utang at home equity loan statement. Maging handa na magbigay ng iba pang mga dokumento habang hinihiling sa kanila ang underwriter ng pautang, lalo na kung ikaw ay nagtatrabaho sa sarili.
Ang Bottom Line
Sa huli, nasa sa nagpapahiram upang matukoy kung kwalipikado ka ba para sa isang cash-out refinance o isang bagong utang sa equity ng bahay. Maaari kang maging kwalipikado sa ilang mga nagpapahiram at hindi sa iba pa dahil iba-iba ang mga pamantayan sa pagpapahiram. Mamili sa paligid ng mga bangko, mga broker ng mortgage, online na nagpapahiram, at mga unyon ng kredito upang mahanap ang pinakamahusay na pakikitungo. At kung pupunta ka sa pagpipino, siguraduhing gagamitin nang matalino ang mga nalikom.
