Sa isang bersyon ng Periodic Chart of Investment Returns ng MFS Investments para sa mga taong 1998 hanggang 2017, ang mga real estate investment trust (REITs) ang nangungunang pagganap ng klase ng asset sa anim na mga taon. Dagdag pa, sa oras na iyon, ang mga REIT, na kinakatawan ng NAREIT Equity REIT Index, ay nagtipon ng average na taunang pagbabalik ng 8.67%, na siyang pangalawang pinakamahusay na klase ng pag-aari sa parehong panahon pagkatapos ng maliit na mid-cap assets na may average na taunang pagbabalik ng 9.12%.
Ang nakaraang pagganap ay walang garantiya sa pagbabalik sa hinaharap. Kaya, sa kasalukuyang kapaligiran, ang mga REIT ay maaari pa ring mamuhunan ng mga indibidwal na mamumuhunan pati na rin ang mga tagapayo sa pinansya at kanilang mga kliyente? (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang: REIT ETFs Offer Stability.)
Mga rate ng interes + REITS
Ayon sa Yahoo! Ang pananalapi, ang Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), na sumusubaybay sa MSCI US REIT Index, ay may kasalukuyang ani ng 4.3%. Sa kapaligiran ng rate ng interes ngayon, tiyak na kaakit-akit ito sa maraming mga namumuhunan. Ang tumataas na mga rate ng interes ay pangkalahatang isang negatibong kadahilanan para sa mga REIT; tumaas ang kanilang mga outflows dahil sa mas mataas na bayad sa interes, na binabawasan ang cash na magagamit nila upang makagawa ng pagbabayad ng dividend sa mga namumuhunan.
Ang mga REIT na may labis na antas ng utang o yaong kailangang mag-refinance ng mga katangian sa malapit na term ay mas madaling kapitan sa isang pagtaas ng rate kaysa sa iba.
Sa 2018, ang presyo ng Vanguard REIT ETF (VNQ) ay bumaba ng higit sa 12% mula sa isang mataas noong Enero ng 2015 na bahagya dahil sa kawalan ng katiyakan sa tiyempo at pagpayag ng Fed na itaas ang mga rate ng interes.
Mga nakaraang Pagganap ng REIT
Ang Cohen & Steers, isang tagapamahala ng pamumuhunan na nag-aalok ng isang bilang ng mga pondo ng REIT, binabanggit ang huling siklo ng Fed tightening sa pagitan ng Hunyo 2004 hanggang Hunyo 2006 bilang isang halimbawa kung saan ang mas mataas na rate sa una ay nasaktan ang pagganap ng mga REIT. Ngunit habang tumatagal ang oras, ang malakas na ekonomiya pagkatapos ay tumulong mapalakas ang pagbabalik para sa mga REIT.
Ang pinagsama-samang pagbabalik para sa mga REIT sa oras na ito ay 57.9%, na naghahambing sa 15.5% para sa mga stock at 5.9% para sa mga bono, ayon sa firm.
Sinasabi ng firm sa isang artikulo sa site nito: "Kapag ang ekonomiya ay nagpapabuti at ang mga panimula ng mga batayan, ang mga pagwawasto na hinimok ng ani ay ipinakilala sa kasaysayan ng kaakit-akit na mga pagkakataon sa pagbili para sa mga pangmatagalang mamumuhunan. Habang ang mga pakinabang ng mas malakas na paglago ng ekonomiya ay naging mas maliwanag, ang mga pagpapahalaga ay may posibilidad na bumalik sa normal. Naniniwala kami na ang mga namumuhunan na nakahanay upang samantalahin ang mga oportunidad na ito ay maaaring gantimpalaan sa mahabang panahon."
Mga REIT Nag-aalok ng Mga Pluss ng Pag-iiba-iba
Ang REIT ay hindi isang mahusay na nag-iiba mula sa mga stock na napatunayan ng kanilang halos 78% na ugnayan sa mga stock batay sa isang paghahambing ng S&P 500 Index at ang NAREIT Equity REIT Index sa loob ng 10 taon hanggang sa pagtatapos ng 2015. Ang REIT, gayunpaman, ay nagbibigay ng mabuti pag-iba-iba sa mga tuntunin ng mababa o negatibong mga ugnayan sa mga pangunahing bono, kalakal, at pera.
Higit pa sa mga rate ng interes, ang pagganap ng mga REIT ay depende sa kung paano ang ekonomiya at pamasahe sa stock market. Sa isang kamakailan-lamang na artikulo sa CNBC, si Joseph Smith, punong opisyal ng pamumuhunan para sa CBRE Clarion Securities, na namamahala ng halos $ 22 bilyon sa mga ari-arian ng real estate, ay nagsabi: "Sa buong taon mayroong isang flip-flop na nangyayari sa pagitan ng mga inaasahan para sa paglago ng ekonomiya at mga rate ng interes. Ang kawalan ng katiyakan ay lumilikha ng pagkasumpungin, at sa mga oras ng pagkasumpungin, ang ugnayan ng mga REIT na may mas malawak na stock market ay tumataas. " Ang quote ni G. Smith ay ginawa noong huling bahagi ng 2015. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang: Real Estate Investing sa isang High-interest Rate Environment. )
Ang Mga Salik na nakakaimpluwensya sa Mga Indibidwal na REIT
Tulad ng anumang kapwa pondo o ETF, may mga saligang REIT sa mga pondong ito. Ang mga indibidwal na REIT ay maaaring isama ang mga may isang kalakip na portfolio ng mga komersyal na katangian, tirahan at mga hotel o resorts kasama ng marami pa. Bilang karagdagan, mayroong pagkakalantad sa mga tiyak na sektor tulad ng pangangalaga sa kalusugan at mga espesyalista na lugar tulad ng mga troso at mortgage REIT.
Ang punto dito ay ang ilan sa pagganap ng mga REIT na ito ay itatali sa pagganap ng stock market at mga sektor ng negosyo kung saan sila naka-link. Nangangahulugan ito na ang pagganap ng mga REIT na ito ay lampas sa pagganap ng pangkalahatang merkado ng stock at / o ang ekonomiya. Hindi ito katulad ng adage ng real estate na tumutukoy kung paano lokal ang lahat ng real estate.
Ang mga indibidwal na REIT ay naiimpluwensyahan din ng mga taong namamahala sa kanila. Tulad ng anumang iba pang stock o katulad na instrumento, mahalaga ang pamamahala. Ano ang kanilang karanasan? Sigurado silang shareholder-centric? Mayroon ba silang sariling pera na namuhunan sa tabi mo?
Ang Tax Cuts at Jobs Act of 2017 ay kapaki-pakinabang sa mga namumuhunan sa real estate. Ang ilan sa mga pagbabago na kasama sa bagong batas sa buwis ay nakakaapekto sa mga REIT. Halimbawa, ang mga REIT ay nakikinabang mula sa 20% na pagbabawas sa kita ng pass-through entity.
Ang Bottom Line
Tulad ng maraming iba pang mga pamumuhunan ngayon, ang mga REIT ay maaaring magdusa nang una mula sa isang panahon ng mga pagtaas sa rate ng interes. Ang mga REIT na lubos na na-lever at ang mga maaaring kailanganin sa muling pagpapautang ng utang habang tumataas ang mga rate ay maaaring mas mahina kaysa sa iba. Ang mga tumitingin sa mga indibidwal na REIT ay kailangang tingnan ang pamamahala ng firm at ang pinagbabatayan nitong portfolio ng mga pamumuhunan. Mayroong isang bilang ng mga magkakaugnay na pondo at mga ETF na nagbibigay ng matatag na pagkakalantad sa lugar na ito. Sa paglipas ng panahon, ang mga REIT ay napatunayan na isang solidong sangkap ng maraming mga portfolio at maaaring maayos na magpatuloy pasulong. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang: 5 Mga Uri ng REIT at Paano Mamuhunan sa mga Ito. )
