Sa heyday ng pabahay ng boom noong 2004 at 2005, ang mga nagpapahiram na ginamit upang magbiro na "lahat ng kailangan mo upang makakuha ng isang mortgage ay paghinga." Nagbago ang panahon. Sa pagitan ng debread ng merkado ng real estate at ang krisis sa pagbabangko, ang mga pamantayan para sa pag-apruba ng pautang ay mas mahigpit na higit sa paghinga. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang 4 Key Factors na Nagtutulak sa Real Estate Market .)
TUTORIAL: Mga Indikasyon sa Pangkabuhayan Upang Malaman
Bagaman mas mahirap na maging kwalipikado para sa isang mortgage ngayon, ang proseso sa maraming paraan ay isang pagbabalik lamang sa mga pre-pabahay boom days kapag ang mga mamimili ay kinakailangan upang patunayan ang kanilang kita at mga ari-arian, ipakita ang kanilang kakayahang bayaran ang utang at magkaroon ng sapat na pagtitipid para sa isang pagbabayad at reserbang cash.
Mga Kinakailangan sa Down Payment Ang mga araw ng malawak na magagamit, walang pautang na pagbabayad ay nawala para sa karamihan ng mga mamimili. Sa gitna ng boom ng pabahay, walang magagamit na mga pautang na walang bayad, ngunit sa mga araw na ito ang maginoo na mga pautang ay nangangailangan ng isang pagbabayad na 5 hanggang 15%. Ang pautang na sineguro ng gobyerno na FHA ay nangangailangan ng isang pagbabayad na 3.5% para sa mga kwalipikadong mamimili, ngunit ang mga may marka ng kredito sa ibaba 580 ay dapat gumawa ng isang pagbabayad na 10%. Ang mga pautang sa VA, na magagamit sa mga miyembro ng militar at beterano, ay magagamit nang walang pagbabayad. Ang programa ng pautang sa USDA, na magagamit sa mga residente sa itinalagang mga lugar sa kanayunan, ay nag-aalok din ng walang pautang sa pagbabayad. (Matuto nang higit pa tungkol sa mga pautang sa VA sa Mga Natatanging Mga Kalamangan ng Mga Mortgage ng VA .)
Mga Uri ng Pautang Na ginamit upang makapag-apply para sa iba't ibang mga produktong pang-utang tulad ng mga pautang na interes lamang at mga opsyon-ARM. Habang ang mga pautang na interes lamang ay bihirang magagamit ngayon, ang mga pagpipilian-ARM ay nawala nang ganap. Ang mga pautang na naayos na rate ng banilya ay pinakapopular para sa nakararami sa mga nangungutang ngayon, na sinusundan ng mga hybrid na ARM na may isang nakapirming rate ng isang-hanggang-sampung taon, na sinusundan ng isang rate na nag-aayos ng taun-taon. (tungkol sa mga pagpipilian-ARM sa Opsyon ARMs: American Dream o Mortgage Nightmare? )
Ang mga Credit Scores Lenders ngayon ay mas umaasa nang higit kaysa sa nakaraan sa iyong marka ng kredito upang matukoy hindi lamang kung kwalipikado ka para sa isang mortgage kundi pati na rin upang itakda ang iyong rate ng interes. Habang nag-iiba ang mga nagpapahiram, karamihan ay nagsasabi na ang marka ng kredito na 680 ay kinakailangan na aprubahan para sa isang maginoo na pautang. Ang mga kinakailangan sa pautang ng FHA ay isang maliit na pagkakawala, at ang ilang mga nagpapahiram (ngunit hindi lahat) ay aprubahan ang isang pautang FHA para sa isang mamimili na may marka ng kredito ng 620 o sa ilalim. Marami ang nangangailangan ng isang marka ng 640 para sa isang FHA loan. Ang mga nanghihiram na may marka ng kredito na 720 o 740 pataas ay malamang na maaprubahan, depende sa iba pang mga pangyayari sa pananalapi. Ang mga rate ng interes ay nakatakda sa isang naka-base na batayan, na may pinakamahusay na mga rate ng interes na pupunta sa mga hiram na may pinakamataas na marka ng kredito.
Pag-verify Sa taas ng boom ng pabahay, maraming mga nagpapahiram ang nag-apruba ng "walang pag-verify ng walang-kita na pag-verify / walang-dokumentasyon, " ngunit ang mga ito ay medyo imposible na matagpuan ngayon. Kailangang patunayan ng mga nanghihiram ang kanilang kita na may dalawang taong pagbabalik ng buwis at kakailanganin ang mga pahayag sa bangko upang patunayan na mayroon silang mga assets at reserbang cash. Ang pera na ginagamit para sa isang pagbabayad at pagsasara ng mga gastos ay dapat magkaroon ng isang landas sa papel na nagpapakita kung saan nanggaling, dahil may mga patakaran tungkol sa kakayahang gumamit ng mga pondo ng regalo.
Ang trabaho Ilang taon na ang nakalilipas, ang mga nagpapahiram ay aprubahan ang "nakasaad na kita" na pautang, ngunit ngayon ang mga nagpapahiram ay gumugugol ng oras upang mapatunayan ang pagtatrabaho at maingat na tinitingnan ang katatagan ng trabaho bilang bahagi ng proseso ng pag-apruba. Ang pag-apruba ng mortgage ay mas mahirap para sa mga aplikanteng nagtatrabaho sa sarili na dapat patunayan ang isang matatag na stream ng kita at ang kakayahang umangkop ng negosyo.
Ratios Ang isa pang mas mahigpit na paglipat para sa mga nangungutang ngayon ay ang ratio ng utang-sa-kita. Sa mga araw ng mas masamang patnubay, ang mga nagpapahiram ay higit na handa na mag-utos ng mga utang sa utang na kita hanggang sa 50% kung ang mga nangungutang ay tila may kakayahang magbayad ng utang. Karamihan sa mga nagpapahiram ay nililimitahan ang mga nagpapahiram sa pagbabayad ng pabahay na 31 hanggang 33% ng gross buwanang kita at isang pangkalahatang utang na 43 hanggang 45%. Minsan ang isang mataas na marka ng kredito o makabuluhang reserbang cash o isang mataas na pagbabayad ay magbibigay-daan sa mga nanghihiram na lumampas sa mga patnubay na ito, ngunit ang mga nagpapahiram ay hindi gaanong nais na palawakin ang mga ratio na ito kaysa sa nakaraan.
Mga Karagdagang Kritikal na Pagsuri Bilang bahagi ng kanilang mga bagong stratehiya ng stricter, ang mga nagpapahiram ay muling sumuri sa iyong kredito pagkatapos ng pag-apruba ng pautang ngunit bago ang petsa ng pag-areglo ng pautang bilang isang karagdagang proteksyon para sa kanilang pamumuhunan. Ang mga nanghihiram ay kailangang maging maingat upang maiwasan ang paggamit ng kanilang mga credit card, pag-apply para sa karagdagang kredito o paglipat ng mga trabaho sa panahon ng mahalagang panahon sa pagitan ng isang pag-apruba ng pautang at ang pag-areglo.
Ang Bottom Line Ang lahat ng mga bagong patakaran at pagbabago sa proseso ng pagpapautang ay nangangahulugan na ang isa pang bagay ay nagbago mula sa krisis sa pagbabangko: Mas matagal ang pag-apruba ng pautang. Ang mga tagapagpahiram ngayon ay dapat na maingat na suriin ang bawat detalye sa aplikasyon ng pautang kasama ang pagkakaroon ng isang pagtatasa, kaya ang mga nangungutang ay kailangang maging handa para sa isang application-to-settle na panahon ng hindi bababa sa 30 araw, ngunit madalas 45 hanggang 60 araw. Habang ito ay maaaring nakakabigo, lahat ito ay bahagi ng isang naibagong pagsisikap sa mga nagpapahiram upang maingat na i-screen ang mga aplikante sa pautang. (Para sa karagdagang pagbabasa, suriin din ang Pinakamataas na Credit Score: Posible Bang Kumuha? )
