Ano ang isang Relocation Mortgage (Relo)
Malinaw na idinisenyo para sa relocating at paglilipat ng mga empleyado, ang relocation mortgage (Relo), ay isang uri ng alternatibong produktong mortgage. Sinasamantala ng mga korporasyon ang mga pautang na ito bilang bahagi ng pag-sign o pakete ng trabaho para sa mga empleyado sa itaas na antas. Ang mga pag-utang sa Relo ay ginagawang mas kumportable at matipid ang paglipat ng proseso.
BREAKING DOWN Relocation Mortgage (Relo)
Ang mga mortgage ng relocation ay madalas na nagsasangkot ng mga kontribusyon sa pananalapi ng employer. Ang mga kontribusyon na ito ay maaaring magsama ng mga subsidyo upang masakop ang mga gastos sa pagsasara, pagbili ng rate ng interes, at sa ibaba ng mga rate ng interes sa merkado. Ang mga rate ng mortgage ng relocation ay maaaring magmula sa mga rate ng 25- hanggang 50-base point (BPS) sa ibaba ng mga rate ng interes sa merkado para sa mga katulad na maginoo na mga mortgage. Ang isang batayang punto ay katumbas ng 1/100 sa 1% at binabawasan ang rate ng interes ng pautang.
Ang tagapagpahiram ay maaari ring magbigay ng isang nakatuong kawani ng mga consultant sa pautang sa bahay na sinanay upang matugunan ang mga pangangailangan ng paglilipat ng mga empleyado na bumibili o nagbebenta ng bahay. Maaari itong magresulta sa mas mabilis at mas murang pagproseso ng pautang.
Paglipat ng Empleyado gamit ang Relocation Mortgage
Ang ilang mga data ay nagpapakita na ang isang empleyado na lumipat sa kanilang trabaho ay malamang na maglilipat nang paulit-ulit sa mahuhulaan na agwat ng oras, madalas na dalawa o higit pang mga relokasyon sa limang taon. Ang isang employer ay malamang na hindi makakatulong sa relocation ng isang empleyado maliban kung inaasahan nila ang panunungkulan sa bagong lokasyon ng isang taon o mas mahaba. Kaya ang mga mamimili na ito ay maaaring mas malamang na magwawasto nang maaga sa buhay ng pautang. Gayundin, ang subsidyo ng employer sa pangkalahatan ay nagpapababa ng buwanang pagbabayad ng borrower at bawasan ang pagiging sensitibo ng borrower sa rate na may kaugnayan sa refinancing sa panahon ng suporta, na karaniwang maaga sa buhay ng pautang.
Kung tumaas ang mga rate ng interes, ang mga prepayment ay may posibilidad na manatiling medyo mas mabilis pagkatapos ng una o dalawa taon dahil sa natural na mga siklo ng relocation sa mga nagpapahiram na ito. Ang isang pagtanggi sa mga rate ng interes ay maaaring maging dahilan upang hikayatin ng employer ang empleyado na refinance ang pautang sa pamamagitan ng mga sugnay na refinancing clause.
Pamumuhunan sa Relocation Mortgage Pool
Nag-aalok si Fannie Mae ng isang relocation ng mortgage na suportado ng seguridad (MBS). Ang pool ng mga nakapailalim na mga katangian ay binubuo nang buo ng mga pautang sa relocation. Gayunpaman, ang mga pautang sa relocation, kasama ang mga pautang na magbahagi ng kooperatiba at ilang mga pautang sa buy-down, ay itinuturing na mga espesyal na tampok na pautang sa mortgage. Bilang mga espesyal na tampok na pautang, may mga limitasyon sa bilang ng mga pag-aari na maaaring nasa mga karapat-dapat na pool.
Ang mga pautang sa relocation ay maaari ring isama sa iba pang mga pool. Kung ang isang nakapirming rate na pool ay naglalaman ng higit sa 10 porsyento ng mga pautang sa relocation, ang prefix ng pool ay makikilala ang pool bilang isang relocation loan pool at ang mga istatistika ng pool na bahagi ng prospectus supplement ay magpapakita ng porsyento ng mga pautang sa relocation sa pool.
Ang sinumang security pool na suportado ng mortgage ay nagdadala ng panganib ng prepayment ng pautang ng bumibili. Ang kakayahang mahulaan ang panganib na ito ay may malaking halaga sa mga mangangalakal. Ang mga pag-utang sa Relo ay may posibilidad na magkaroon ng isang mas mahuhulaan na katangian ng prepayment na nagpapahintulot sa relo ng MBS na mangalakal sa isang premium. Ang mga relocation ng relocation ay may higit na mahuhulaan na mga katangian ng panganib sa prepayment kaysa sa mga mortgage na hindi relo. Gayundin, ang muling paglipat ng utang MBS ay may kasaysayan na may prepaid nang mas mabilis kaysa sa mga katulad na maginoo na produkto sa karamihan sa mga rate ng interes sa interes at maaari ring protektahan ang mamumuhunan sa pagtaas ng rate ng interes.
