Paano Sila Nagtatrabaho
Sa pamamagitan ng isang reverse mortgage, ang isang nagpapahiram ay nagbibigay ng mga pagbabayad sa may-ari ng bahay batay sa isang porsyento ng halaga sa bahay. Kapag namatay ang may-ari o gumagalaw sa labas ng pag-aari, maaaring mangyari ang isa sa tatlong mga bagay: (1) Ang may-ari ng bahay o ang kanyang mga tagapagmana ay maaaring ibenta ang bahay upang bayaran ang utang '(2) ang may-ari ng bahay o tagapagmana ay maaaring muling pagpipino ang umiiral na pautang upang panatilihin ang bahay; o (3) ang tagapagpahiram ay maaaring awtorisado na ibenta ang bahay upang mabayaran ang balanse ng utang.
Habang mayroong maraming mga uri ng reverse mortgages, kabilang ang mga inaalok ng mga pribadong nagpapahiram, sa pangkalahatan ay ibinabahagi nila ang mga sumusunod na tampok:
- Ang mga matatandang may-ari ng bahay ay inaalok ng mas malaking halaga ng pautang kaysa sa mga mas batang may-ari ng bahay. Karamihan sa mga mamahaling bahay na karapat-dapat para sa mas malaking pautang.Ang reverse mortgage ay dapat na pangunahing utang laban sa bahay. Ang iba pang mga nagpapahiram ay dapat na bayaran o sumasang-ayon na isailalim ang kanilang mga pautang sa pangunahing may-ari ng mortgage. Ang mga bayarin sa pagpinansya ay maaaring kasama sa gastos ng pautang.Ang tagapagpahiram ay maaaring humiling ng pagbabayad kung sakaling mabigo ang may-ari ng bahay na mapanatili ang ari-arian, mabigo na panatilihin ang naseguro ang pag-aari, hindi nabayaran ang mga buwis sa pag-aari nito, nagpapahayag ng pagkalugi, iniwan ang ari-arian, o gumawa ng pandaraya. Ang tagapagpahiram ay maaari ring humiling ng pagbabayad kung ang bahay ay nahatulan o kung ang may-ari ng bahay ay nagdaragdag ng isang bagong may-ari sa pamagat ng ari-arian, sublets lahat o bahagi ng ari-arian, binabago ang pag-uuri ng pag-zone ng ari-arian, o kumuha ng karagdagang mga pautang laban sa ari-arian.
Mga Pautang sa HECM
Ang mga reverse mortgage ay mula pa noong 1960, ngunit ang pinakakaraniwang reverse mortgage ay isang pederal na pag-utang sa home equity conversion mortgage (HECM). Ang mga mortgage na ito ay unang inaalok noong 1989 at ibinibigay ng US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Ang HECM ay ang tanging reverse mortgages na inisyu ng pamahalaang pederal, na nililimitahan ang mga gastos sa mga nagpapahiram at ginagarantiyahan na ang mga nagpapahiram ay tutugunan ang mga obligasyon. Ang pangunahing disbentaha sa HECMs ay ang maximum na halaga ng pautang ay limitado.
Mga Non-HECM na Pautang
Ang mga non-HECM reverse mortgages ay magagamit mula sa iba't ibang mga institusyong pagpapahiram. Ang pangunahing bentahe ng mga reverse mortgages na ito ay nag-aalok sila ng mga pautang sa mga halaga na mas mataas kaysa sa limitasyon ng HEMC. Ang isa sa mga disbentaha ng mga pautang na hindi HECM ay hindi sila naseguro ng pederal at maaaring maging mas mahal kaysa sa pautang sa HECM.
Kabuuang Taunang Gastos sa Loan
Bagaman ang rate ng interes sa isang mortgage ng HECM ay itinakda ng gobyerno, at ang gastos ng orihinal na halaga ng isang pautang sa HECM ay limitado sa 2% ng halaga ng bahay, ang kabuuang halaga ng pautang ay maaari pa ring mag-iba sa pamamagitan ng nagpapahiram. Bukod dito, sa paghahanap para sa isang tagapagpahiram, dapat isaalang-alang ng mga nangungutang ang mga gastos sa pagsara ng third-party, seguro sa mortgage at ang bayad sa serbisyo.
Upang matulungan ang mga nangungutang sa paghahambing ng mga gastos sa mortgage, ang pederal na Katotohanan sa Lending Act ay nangangailangan ng mga tagapagbigay ng mortgage na ipakita ang mga nangungutang na may pagsisiwalat ng gastos sa anyo ng kabuuang taunang gastos sa pautang (TALC). Gamitin ang numerong ito kapag paghahambing ng mga pautang mula sa iba't ibang mga vendor; tandaan lamang na ang aktwal na mga gastos ng isang reverse mortgage ay higit sa lahat ay depende sa mga pagpipilian sa kita na napili
Mga Pagpipilian sa Kita
Ang HECM reverse mortgages ay nagbibigay ng pinakamalawak na iba't ibang mga pagpipilian sa pagbuo ng kita, kabilang ang mga pay-sum payout, credit line, buwanang cash advance, o anumang pagsasama nito.
Ang credit line ay marahil ang pinaka-kagiliw-giliw na tampok ng isang HECM loan dahil ang halaga ng pera na magagamit sa borrower ay tumataas sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng dami ng interes. Ang mga pautang na hindi HECM ay nag-aalok ng mas kaunting mga pagpipilian sa kita. (Para sa iba pang mga pagpipilian sa financing sa bahay, basahin ang Home-Equity Loan: Kung Ano ang Kailangan mong Malaman .)
Mga rate ng interes
Ang rate ng interes sa HECM reverse mortgages ay nakatali sa isang taon na rate ng seguridad ng Treasury ng US. Ang mga nagpapahiram ay may pagpipilian upang pumili ng rate ng interes na maaaring magbago bawat taon o isa na maaaring magbago bawat buwan. Ang isang taunang adjustable rate ay nagbabago sa pamamagitan ng parehong rate ng anumang pagtaas o pagbawas sa isang taon na rate ng seguridad ng Treasury ng US Ang taunang adjustable rate na ito ay nakulong sa 2% bawat taon o 5% sa buhay ng pautang. Ang isang buwanang adjustable rate mortgage (ARM) ay nagsisimula sa isang mas mababang rate ng interes kaysa sa ARM at inaayos bawat buwan. Maaari itong ilipat pataas o pababa 10% sa buhay ng pautang. (Upang malaman ang higit pa tungkol sa mga ARM, tingnan ang ARMed at Mapanganib .)
Paano Makakatulong ang Reverse Mortgages: Isang Real-World Study
Halos kalahati ng mga nakatatanda na 70 taong gulang at mas matanda na may isang credit card ay hindi binabayaran ang kanilang balanse nang buo bawat buwan, ngunit ang mga reverse mortgage ay makakatulong sa problemang iyon. Sa "Paano Ang Home Equity Extraction at Reverse Mortgages ay nakakaapekto sa Mga Resulta ng Kredito ng mga Senior Households, " isang gumaganang papel na pinondohan ng US Social Security Administration at inilathala noong Setyembre 2016 ng Michigan Retirement Research Center ng University of Michigan, ang mga mananaliksik na si Stephanie Moulton, Donald Natagpuan nina Haurin, Samuel Dodini at Maximilian D. Schmeiser na bumabagsak ang utang ng credit card kapag ang mga nakatatanda ay nagsasagawa ng mga reverse mortgages.
Ang mga pagtataya at pagbawas sa utang ay hindi rin gaanong karaniwan, hindi bababa sa tatlong taon pagkatapos magawa ang reverse mortgage. Ang mga matatanda na nakaranas ng isang pagkabigla ng kredito sa loob ng dalawang taon bago makuha ang reverse mortgage ay nakinabang nang higit. (Ang mga mananaliksik ay tinukoy ang isang pagkabigla sa kredito bilang isang pagbaba ng marka ng kredito na 25 puntos o higit pa.) Ang mga nakatatandang ito ay maaaring hindi kwalipikado para sa isa pang uri ng pautang sa equity ng bahay dahil sa kanilang kredito; ang kwalipikasyon para sa isang reverse mortgage ay hindi nakasalalay sa marka ng kredito ng isang senior.
Nalaman ng pag-aaral na ang mga reverse mortgage loan ay nabawasan ang kanilang credit card utang higit pa kaysa sa mga nangungutang na kumuha ng iba pang mga uri ng mga pautang sa equity ng bahay (closed-end home equity loan, home equity line of credit at cash-out refinancings). Ang mga nangungunang kabuuan at pagtaas ng buwanang daloy ng cash na ibinigay ng reverse mortgages ay nakatulong sa mga nakatatanda na mabayaran ang kanilang utang sa credit card.
Ayon sa pag-aaral, ang mga nakatatanda na sa una ay umatras ng $ 10, 000 gamit ang isang reverse mortgage ay nabawasan ang kanilang utang sa credit card ng $ 2, 364 sa unang taon pagkatapos paghiram ng halagang iyon. Ang karagdagang paghiram ay nagreresulta sa kaunting karagdagang mga pagbabayad sa utang: para sa bawat karagdagang $ 10, 000 na naatras sa harap, ang mga nakatatanda ay nagbabayad ng isa pang $ 166, at para sa bawat karagdagang $ 100 sa buwanang cash flow ng reverse mortgage na nabuo, ang mga nakatatanda ay nagbabayad ng karagdagang $ 45 na utang sa buong taon .
Kapansin-pansin na ang pag-aaral na ito ay sumasaklaw sa mga nagpapahiram na gumawa ng isang reverse mortgage sa pagitan ng 2008 at 2011, isang natatanging masamang panahon sa kasaysayan ng pananalapi. Ang isang katulad na pag-aaral na isinagawa sa panahon ng kaunlaran ng ekonomiya ay maaaring magkaroon ng iba't ibang mga natuklasan.
Ang mga matatanda na isinasaalang-alang ang isang reverse mortgage bilang isang solusyon sa utang sa credit card ay dapat suriin kung ang halaga ng equity ng bahay na kanilang mawawala sa reverse mortgage fees at interes ay nagkakahalaga ito sa mga tuntunin ng halaga ng interes sa credit card na kanilang i-save. Ito ay isang kumplikadong pagkalkula na pinakamahusay na isinasagawa ng isang accountant o tagaplano sa pananalapi. Ang isang reverse mortgage counselor ay maaaring hindi sapat na sapat na kaalaman upang sagutin ang tanong na ito
Ang Bottom Line
Ang pagkuha ng pautang laban sa iyong tahanan ay isang malaking desisyon na makakaapekto sa iyong kasalukuyang pananalapi at sa estate na iniwan mo sa iyong mga tagapagmana. Mayroong malaking gastos na kasangkot, kabilang ang pagbuo ng pautang, serbisyo, at interes. Kailangan mo ring tandaan na, sa isang reverse mortgage, tataas ang iyong utang sa paglipas ng panahon dahil sa interes sa pautang. Kung binago mo ang iyong isip tungkol sa pautang, o kailangang lumipat sa pag-aari dahil sa mga kadahilanang pangkalusugan, ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng ari-arian ay ginagamit upang mabayaran ang reverse mortgage. Depende sa laki ng utang at ang halaga ng pag-aari, maaaring mayroong kaunti o walang pera na natitira pagkatapos mabayaran ang utang.
Bago kumuha ng isang reverse mortgage, dapat mong suriin nang mabuti ang paksa, ihambing ang mga gastos mula sa iba't ibang mga nagpapahiram at basahin ang lahat ng mga dokumento ng pagsisiwalat. Habang ang pamumuhunan ng mga nalikom mula sa isang reverse mortgage ay karaniwang hindi ipinapayo dahil sa pangangailangan na muling bawiin ang mga gastos ng pautang kasama ang interes, ang kita mula sa isang reverse mortgage ay maaaring magbigay ng isang pagkakataon upang muling itutok ang iba pang mga elemento ng iyong portfolio ng pamumuhunan. Bago ipagpalagay na ang mortgage, isaalang-alang ang cash flow ang reverse mortgage ay magbibigay at suriin ang mga implikasyon na makukuha ng bagong mapagkukunan ng kita sa iyong pangkalahatang diskarte sa pamumuhunan.
Para sa higit pang pananaw, tingnan ang Reverse Mortgage Pitfalls .
