Ano ang rate ng capitalization?
Ang capitalization rate (na kilala rin bilang cap rate) ay ginagamit sa mundo ng komersyal na real estate upang ipahiwatig ang rate ng pagbabalik na inaasahan na mabuo sa isang ari-arian ng pamumuhunan sa real estate. Ang panukalang ito ay nakalkula batay sa kita ng net na inaasahan na bubuo ang pag-aari at kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa netong kita ng operating sa pamamagitan ng halaga ng pag-aari ng ari-arian at ipinahayag bilang isang porsyento. Ginagamit ito upang matantya ang potensyal na pagbabalik ng mamumuhunan sa kanilang pamumuhunan sa merkado ng real estate.
Habang ang rate ng cap ay maaaring maging kapaki-pakinabang para sa mabilis na paghahambing ng kamag-anak na halaga ng mga katulad na pamumuhunan sa real estate sa merkado, hindi ito dapat gamitin bilang nag-iisang tagapagpahiwatig ng lakas ng pamumuhunan dahil hindi isinasaalang-alang ang pagkilos, ang halaga ng oras ng pera at hinaharap na daloy ng cash mula sa mga pagpapabuti ng ari-arian, bukod sa iba pang mga kadahilanan. Walang malinaw na mga saklaw para sa isang mabuti o masamang rate ng takip, at higit sa lahat ay nakasalalay sa konteksto ng pag-aari at merkado.
Mga Key Takeaways
- Ang rate ng capitalization ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa netong kita ng pagpapatakbo ng isang ari-arian sa pamamagitan ng kasalukuyang halaga ng merkado. Ang ratio na ito, na ipinahayag bilang isang porsyento, ay isang pagtatantya para sa potensyal na pagbabalik ng isang mamumuhunan sa isang real estate investment.Cap rate ay kapaki-pakinabang bilang isang paghahambing ng kamag-anak na halaga ng mga katulad na pamumuhunan sa real estate.
Pag-unawa sa Pagdoble ng rate
Ang rate ng cap ay ang pinakasikat na panukala kung saan sinusuri ang mga pamumuhunan sa real estate para sa kanilang kakayahang kumita at potensyal na bumalik. Ang rate ng cap ay kumakatawan lamang sa ani ng isang ari-arian sa loob ng isang taon na abot-tanaw na ipinapalagay na ang ari ay binili nang cash at hindi sa pautang. Ang capitalization rate ay nagpapahiwatig ng intrinsic, natural, at un-leveraged rate ng pagbabalik ng ari-arian.
Formula ng Pagdoble sa Formula
Maraming mga bersyon ang umiiral para sa pagkalkula ng rate ng capitalization. Sa pinakatanyag na formula, ang capitalization rate ng isang real estate investment ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa net operating income (NOI) ng ari-arian sa pamamagitan ng kasalukuyang halaga ng merkado. Matematika,
Pagwawasto ng rate = Net Operating Kita / Kasalukuyang Halaga ng Market
saan, Ang kita ng net operating ay ang (inaasahan) taunang kita na nabuo ng mga ari-arian (tulad ng mga rentals) at nakarating sa pamamagitan ng pagbabawas ng lahat ng mga gastos na natamo para sa pamamahala ng ari-arian. Kasama sa mga gastos na ito ang gastos na binabayaran patungo sa regular na pangangalaga ng pasilidad pati na ang mga buwis sa pag-aari.
Ang kasalukuyang halaga ng merkado ng pag-aari ay ang kasalukuyang halaga ng pag-aari tulad ng bawat umiiral na mga rate ng merkado.
Sa isa pang bersyon, ang figure ay nakalkula batay sa orihinal na gastos sa kapital o ang gastos sa pagkuha ng isang ari-arian.
Pagwawasto ng rate = Net Operating Income / Buy Presyo
Gayunpaman, ang pangalawang bersyon ay hindi masyadong tanyag sa dalawang kadahilanan. Una, nagbibigay ito ng hindi makatotohanang mga resulta para sa mga dating pag-aari na binili ilang taon / dekada na ang nakakaraan sa mababang presyo, at pangalawa, hindi ito mailalapat sa minana na pag-aari dahil ang kanilang presyo ng pagbili ay zero na ginagawang imposible ang paghahati.
Bilang karagdagan, dahil malawak na nagbabago ang mga presyo ng pag-aari, ang unang bersyon na gumagamit ng kasalukuyang presyo ng merkado ay isang mas tumpak na representasyon kung ihahambing sa pangalawa na gumagamit ng nakapirming presyo ng orihinal na presyo ng pagbili.
Mga halimbawa ng Pagwawasto ng Rate
Ipagpalagay na ang isang mamumuhunan ay may $ 1 milyon at isinasaalang-alang niya ang pamumuhunan sa isa sa dalawang magagamit na pagpipilian sa pamumuhunan - isa, maaari siyang mamuhunan sa mga bono na inisyu ng pamahalaan na nag-aalok ng isang nominalong 3 porsyento na taunang interes at itinuturing na pinakaligtas na pamumuhunan at dalawa, siya maaaring bumili ng isang komersyal na gusali na may maraming mga nangungupahan na inaasahang magbabayad ng regular na upa.
Sa pangalawang kaso, ipalagay na ang kabuuang renta na natanggap bawat taon ay $ 90, 000 at ang mamumuhunan ay kailangang magbayad ng kabuuang $ 20, 000 tungo sa iba't ibang mga gastos sa pagpapanatili at mga buwis sa pag-aari. Iniwan nito ang netong kita mula sa pamumuhunan sa pag-aari ng $ 70, 000. Ipagpalagay na sa unang taon, ang halaga ng pag-aari ay nananatiling matatag sa orihinal na presyo ng pagbili na $ 1 milyon.
Ang halaga ng capitalization ay makalkula bilang (Net Operating Income / Property Value) = $ 70, 000 / $ 1 milyon = 7%.
Ang pagbabalik na ito ng 7 porsyento na nabuo mula sa pamasahe ng pamumuhunan sa pag-aari ay mas mahusay kaysa sa karaniwang pagbabalik ng 3 porsyento na magagamit mula sa mga bono na walang bayad sa panganib. Ang labis na 4 na porsyento ay kumakatawan sa pagbabalik para sa panganib na kinuha ng mamumuhunan sa pamamagitan ng pamumuhunan sa merkado ng ari-arian bilang laban sa pamumuhunan sa pinakaligtas na mga bono ng panustos na may panganib na zero.
Mapanganib ang pamumuhunan sa ari-arian, at maaaring magkaroon ng maraming mga senaryo kung saan ang pagbabalik, na kinakatawan ng panukalang capitalization rate, ay maaaring magkakaiba-iba.
Halimbawa, ang ilan sa mga nangungupahan ay maaaring lumipat at ang kita sa pag-upa mula sa ari-arian ay maaaring mabawasan sa $ 40, 000. Ang pagbawas ng $ 20, 000 tungo sa iba't ibang mga gastos sa pagpapanatili at mga buwis sa pag-aari, at ipinagpalagay na ang halaga ng ari-arian ay mananatili sa $ 1 milyon, ang rate ng capitalization ay umaabot sa ($ 20, 000 / $ 1 milyon) = 2%. Ang halaga na ito ay mas mababa kaysa sa pagbabalik na magagamit mula sa mga bono na walang panganib.
Sa isa pang senaryo, ipalagay na ang kita ng pagrenta ay mananatili sa orihinal na $ 90, 000, ngunit ang gastos sa pagpapanatili at / o pagtaas ng buwis sa ari-arian, upang sabihin ang $ 50, 000. Ang capitalization rate ay magiging ($ 40, 000 / $ 1 milyon) = 4%.
Sa isa pang kaso, kung ang kasalukuyang halaga ng merkado ng ari-arian mismo ay nababawasan, upang sabihin ang $ 800, 000, kasama ang kita sa pagrenta at iba't ibang mga gastos na pareho, ang rate ng capitalization ay tataas sa $ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75%.
Sa kakanyahan, ang iba't ibang antas ng kita na nakukuha mula sa pag-aari, mga gastos na nauugnay sa pag-aari at ang kasalukuyang pagpapahalaga sa merkado ng ari-arian ay maaaring makabuluhang baguhin ang rate ng capitalization.
Ang sobrang pagbabalik, na magagamit sa teoretiko sa mga namumuhunan sa pag-aari at higit sa mga pamumuhunan sa bono ng Treasury, ay maaaring maiugnay sa mga nauugnay na mga panganib na humantong sa mga nabanggit na mga sitwasyon. Ang mga kadahilanan sa peligro ay kinabibilangan ng:
- Edad, lokasyon, at katayuan ng pag-aariProperty type - multifamily, opisina, pang-industriya, tingian o libanganTanggapan ng solensyo at regular na mga resibo ng upaTerm at istraktura ng mga nangungupahan (s) Ang pangkalahatang rate ng merkado ng pag-aari at mga kadahilanan na nakakaapekto sa kanyang pagpapahalagaMacroeconomic fundamentals ng ang rehiyon pati na rin ang mga kadahilanan na nakakaapekto sa mga negosyo ng mga nangungupahan
Pagbibigay-kahulugan sa Pagdoble ng rate
Dahil ang mga rate ng cap ay batay sa inaasahang mga pagtatantya ng kita sa hinaharap, sila ay napapailalim sa mataas na pagkakaiba-iba. Mahusay na maunawaan kung ano ang bumubuo ng isang mahusay na rate ng cap para sa isang pag-aari ng pamumuhunan.
Ang rate ay nagpapahiwatig ng tagal ng oras na aabutin upang mabawi ang namuhunan na halaga sa isang ari-arian. Halimbawa, ang isang pag-aari na may isang rate ng cap na 10% ay aabutin sa paligid ng 10 taon para mabawi ang pamumuhunan.
Ang iba't ibang mga rate ng cap sa iba't ibang mga pag-aari, o iba't ibang mga rate ng takip sa iba't ibang mga horizon ng oras sa parehong pag-aari, ay kumakatawan sa iba't ibang mga antas ng peligro. Ang isang pagtingin sa pormula ay nagpapahiwatig na ang halaga ng rate ng cap ay magiging mas mataas para sa mga pag-aari na bumubuo ng mas mataas na kita sa operating operating at may mas mababang pagpapahalaga, at kabaligtaran.
Sabihin, mayroong dalawang katangian na magkapareho sa lahat ng mga katangian maliban sa hiwalay na heograpiya. Ang isa ay nasa isang posh city center area habang ang iba naman ay nasa labas ng lungsod. Ang lahat ng mga bagay na pantay, ang unang ari-arian ay bubuo ng isang mas mataas na pag-upa kumpara sa pangalawa, ngunit ang mga ito ay bahagyang mai-offset ng mas mataas na gastos ng pagpapanatili at mas mataas na buwis. Ang ari-arian ng sentro ng lungsod ay magkakaroon ng medyo mas mababang rate ng takip kumpara sa pangalawa dahil sa makabuluhang mataas na halaga ng merkado.
Ipinapahiwatig nito na ang isang mas mababang halaga ng rate ng cap ay tumutugma sa mas mahusay na pagpapahalaga at isang mas mahusay na pag-asam ng pagbabalik na may mas mababang antas ng panganib. Sa kabilang banda, ang isang mas mataas na halaga ng rate ng cap ay nagpapahiwatig ng medyo mas mababang mga prospect ng pagbabalik sa pamumuhunan sa pag-aari, at samakatuwid ay isang mas mataas na antas ng peligro.
Habang ang halimbawa sa itaas na hypothetical ay ginagawang isang madaling pagpipilian para sa isang mamumuhunan na sumama sa mga ari-arian sa sentro ng lungsod, ang mga tunay na sitwasyon sa mundo ay maaaring hindi tuwiran. Ang namumuhunan sa pagtatasa ng isang ari-arian batay sa rate ng cap ay humaharap sa mapaghamong gawain upang matukoy ang naaangkop na rate ng cap para sa isang naibigay na antas ng panganib.
Rate ng capitalization
Representasyon ng Gordon Model para sa rate ng Cap
Ang isa pang representasyon ng rate ng cap ay nagmula sa Gordon Growth Model, na tinawag din bilang modelo ng diskwento sa dividend (DDM). Ito ay isang pamamaraan para sa pagkalkula ng intrinsikong halaga ng presyo ng stock ng kumpanya na independiyenteng ng kasalukuyang mga kondisyon ng pamilihan, at ang halaga ng stock ay kinakalkula bilang kasalukuyang halaga ng hinaharap na dibahagi ng stock. Matematika, Halaga ng Stock = Inaasahang Taunang Dividend na Daloy ng Kumpanya / (Kinakailangan na rate ng Pagbabalik ng Investor - Inaasahang Rate ng Paglago ng Dividend)
Pagbuo muli ng equation at pag-generalize ng formula na lampas sa dibidendo, (Kinakailangan na rate ng Pagbabalik - Inaasahang Rate ng Paglago) = Inaasahang Cash Daloy / Halaga ng Asset
Ang kinatawan sa itaas ay tumutugma sa pangunahing pormula ng rate ng capitalization na nabanggit sa naunang seksyon. Ang inaasahang halaga ng daloy ng cash ay kumakatawan sa netong kita ng operating at ang halaga ng asset ay tumutugma sa kasalukuyang presyo ng merkado ng ari-arian. Ito ay humahantong sa capitalization rate na katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng kinakailangang rate ng pagbabalik at ang inaasahang rate ng paglago. Iyon ay, ang rate ng cap ay simpleng kinakailangang rate ng pagbabalik minus ang rate ng paglago.
Maaari itong magamit upang masuri ang pagpapahalaga ng isang ari-arian para sa isang naibigay na rate ng pagbabalik na inaasahan ng mamumuhunan. Halimbawa, sabihin ang netong kita ng operating ng isang ari-arian ay $ 50, 000, at inaasahan itong tumaas ng 2 porsyento taun-taon. Kung ang inaasahang rate ng pagbabalik ng mamumuhunan ay 10 porsyento bawat taon, kung gayon ang net cap rate ay darating sa (10% - 2%) = 8%. Gamit ito sa pormula sa itaas, ang pagpapahalaga sa pag-aari ay dumating sa ($ 50, 000 / 8%) = $ 625, 000.
