Refinance ng mortgage

Mga nilalaman

• Ano ang Mga Dahilan sa Refinance? Paano Makakakuha ng Pinakamagandang deal sa RefinancingAno ang Gastos sa Refinancing?

Maaari bang magkaroon ng kahulugan para sa iyo ang isang refinance ng mortgage? Marahil ay nagkaroon ka ng pag-uusap sa isang punto o iba pa. Ito ang isa kung saan pinag-uusapan ng isang miyembro ng pamilya o kapitbahay ang malaking bagay na nakuha nila sa pamamagitan ng muling pagpinansya sa kanilang utang. Ngayon ay naiwan ka upang magtaka: Natatalo ka ba kung hindi ka sumunod sa suit?

Mayroong mga oras na ang mga droga ng mga may-ari ng bahay ay nagmamadali sa pagpipino, kadalasan dahil sa isang pagbagsak sa mga rate ng interes. Ngunit ang mga rate ay hindi lamang ang dahilan upang mapalitan ang iyong kasalukuyang pautang, at hindi rin ito ang kaso na ang isang mainam na oras sa pagpipinansya para sa isang borrower ay kinakailangan isang magandang pagkakataon para sa taong nakatira sa tabi ng pinto o sa isang kalapit na bayan.

Bago tumalon sa isang pagpapasya, mahalagang maunawaan kung bakit nais mong kumuha ng isang bagong pautang sa bahay sa unang lugar — pagkatapos ay alamin kung may kahulugan ba sa iyong partikular na mga kalagayan.

Ano ang Mga Dahilan sa Pagpapaliwanag?

May mga halata at hindi gaanong halata na mga dahilan para sa muling pagdidiyet.

1. Bumabagsak na rate ng interes

Ito ang pinaka-halata na dahilan sa pagpipino. Kapag bumagsak ang mga rate ng interes, ang isang bagong utang ay nangangahulugang mas mababang gastos sa financing. Marahil ay kinuha mo ang isang 30 taong naayos na mortgage kapag ang mga rate ay nasa 6%, at ngayon ay bumaba sila sa 4.5%. Sa isang $ 300, 000 pautang, ang rate ng pagbagsak ng nag-iisa ay hahantong sa isang pagbawas sa $ 279 sa iyong buwanang pagbabayad.

Sa isang kaso tulad na, ang paggawa ng isang refi ay maaaring tunog tulad ng isang walang utak. Ngunit tandaan na ang pagkuha ng isang bagong pautang ay nangangahulugang magbabayad ng mga bagong gastos sa pagsasara. At ang mga maaaring o maaaring hindi nagkakahalaga ng pag-iimpok mula sa isang mas mababang rate, depende sa kung gaano katagal ang inaasahan mong mabubuhay sa iyong bahay.

Bilang isang pangkalahatang tuntunin, mas mahaba ang plano mong manatili sa lugar, mas makabuluhan ang pagpipino at kainin ang mga isang beses na bayad. Ngunit kailangan mong gumana ang mga numero upang malaman sigurado.

2. Pagpapalit ng isang ARM

Ang isang mabuting dahilan sa pagpipino ay kung mayroon kang isang adjustable-rate mortgage, o ARM, na nais mong i-convert sa isang nakapirming rate na pautang.

Ang ARM ay isang pautang na nag-aalok ng isang mababang pambungad na rate ng interes na "muling ibalik" matapos ang paunang natukoy na tagal ng panahon, maging isang taon mula sa iyong petsa ng pagsasara o limang taon — o higit pa. Kung ang mga rate ng interes ay nawala kapag ang pag-reset ng pautang, ang mga nangungutang ay maaaring maging para sa isang pagkabigla kapag nakita nila ang kanilang bagong buwanang pagbabayad.

Iyon ang dahilan kung bakit ang mga nangungutang ay madalas na susubukan na muling magbayad sa isang nakapirming rate na pautang bago ang petsa ng pag-reset, lalo na kung ang mga rate ay medyo mababa sa mga pamantayang pang-kasaysayan. Ang totoo, walang nakakaalam kung ano ang mangyayari sa mga rate ng interes sa kalsada. Kaya ang pagpili para sa isang mas ligtas na mapagpipilian ay karaniwang isang magandang ideya, lalo na kung plano mong mapuntahan ang iyong tahanan.

Ang magastos na pag-reset ng ARM ay isa sa mga kadahilanan na humantong sa pagpapautang ng mortgage sa isang dekada na ang nakalilipas. Ang mga pautang sa bahay na may isang madaling iakma na rate ay hindi halos pangkaraniwan tulad ng sila ay bumalik noon, kahit na sila ay gumawa ng isang pagbalik sa mga nakaraang taon. Kung mayroon kang isa, ang pananatiling isang hakbang sa unahan ng potensyal na problema ay maaaring maging isang matalinong ideya.

Mga Key Takeaways

• Ang mga kadahilanan upang muling pagbigyan ang iyong utang ay kasama ang pagbaba ng iyong rate ng interes, paglipat sa isang nakapirming rate mula sa isang adjustable rate ng mortgage, o kumuha ng cash sa labas ng iyong bahay.Nang mamili sa paligid para sa isang bagong utang, tandaan na hindi lamang sa mga rate ng interes, ngunit din sa pagsasara ng mga gastos, mabuting pagtatantya ng pananampalataya, at ang break-kahit point.Consider gamit ang mga serbisyo ng isang mortgage broker, ngunit gawin ang iyong sariling legwork upang matiyak na makakakuha ka ng pinakamahusay na deal.Decide kung nais mong gumamit ng mga puntos upang bawasan ang rate ng interes at tandaan na i-lock ang rate sa sandaling mayroon kang isang mahusay na alok.Get ang iyong mga ulat sa kredito upang makita kung ano ang iyong marka ng kredito at suriin para sa mga error dahil ang mahusay na kredito ay makakatulong sa pag-secure ng isang mas mahusay na pakete ng refinance.

3. Ang iyong pinahusay na marka ng kredito

Marahil ay kumuha ka ng isang utang sa bahay kapag ang iyong iskor ay mas mababa kaysa sa ngayon, na humahantong sa isang mas mataas-kaysa-average na rate ng interes. Mula noon, nakabuo ka ng mas mahusay na gawi sa pananalapi, binabawasan ang iyong balanse at regular na nagpapadala sa iyong pagbabayad bago ang takdang oras. Ang iyong kakayahang magbayad ng utang sa oras ay isa sa mga pinakamalaking kadahilanan sa pagtukoy ng iyong rate ng interes sa mortgage. Ang mga tagapagpahiram ay gumawa ng isang edukadong hula sa pamamagitan ng pagkolekta ng iyong credit score, na sumasalamin sa iyong panghihiram at kasaysayan ng pagbabayad.

Kung ang iyong marka ng kredito ay bumuti nang sapat, maaari kang maging karapat-dapat para sa isang mas mahusay na rate.

4. Pagpapahaba sa term ng utang

Kahit na ang kanilang mga rate ay pareho, ang ilang mga may-ari ng bahay ay nakapagpababa ng kanilang buwanang pagbabayad sa pamamagitan ng refinancing. Paano? Gumagawa lamang sila ng isang bagong pautang na may mas matagal na termino.

Sabihin mo, halimbawa, na kumuha ka ng isang 30-taong pautang sa halagang $ 250, 000. Sampung taon mamaya, ang balanse ng pautang na iyon ay pababa sa $ 200, 000. Sa pamamagitan ng pagkuha ng isang bagong 30-taong pautang para sa natitirang balanse, binababa mo ang iyong buwanang pagbabayad. Ngunit tinatalakay mo rin ang 10 karagdagang taon sa iyong utang.

Ang pagpapalawak ng iyong termino ng pautang ay maaaring magkaroon ng kahulugan kung nahihirapan kang sumunod sa iyong mga pagbabayad. Ngunit huwag kang magkamali - sa pamamagitan ng pag-unat ng iyong utang, hihigit kang interes sa katagalan.

5. Ang pagkuha ng salapi sa iyong bahay

Kabilang sa mga perks ng pagmamay-ari ng real estate ay ang pagkakataon na bumuo ng equity sa paglipas ng panahon. At sa sandaling gawin mo, ang iyong tahanan ay maaaring magsimulang magmukhang isang ATM mula sa kung saan maaari kang makakuha ng pera tulad ng nakikita mong akma.

Ang isang paraan upang gawin iyon ay ang pagpipinansya sa isang mas malaking pautang, na iniwan ka ng sobrang cash na magagamit mo para sa iba't ibang mga pangangailangan. Gayunpaman, upang gumawa ng cash-out refi, kailangan mong manatili sa loob ng utang na halaga, o LTV, ang threshold para sa iyong programa sa pautang. Ang ratio ng pautang-sa-halaga ay ang halaga ng mortgage na hinati ng inaasahang halaga ng pag-aari .

Sabihin nating nagmamay-ari ka ng isang bahay na nagkakahalaga ng $ 200, 000 at may utang ka pa ring $ 120, 000 sa iyong utang. Kung ang iyong tagapagpahiram ay may isang 80% na LTV, maaari kang magbayad muli sa isang $ 160, 000 pautang at kunin ang pagkakaiba sa $ 40, 000.

Maraming mga tao na nagbabayad ng bayad upang bayaran ang mataas na interes na utang na natagpuan ang kanilang mga sarili na tumatakbo muli ang kanilang utang sa sandaling magkaroon sila ng access sa mas maraming kredito.

Ngunit narito muli, magbabayad ka ng mga gastos sa pagsasara upang makuha ang bagong utang - at magkakaroon ka ng mas kaunting equity na darating sa iyong paraan kung kailan mo ibebenta ang pag-aari. Napakahusay na maaaring nagkakahalaga ito kung inilalagay mo nang mabuti ang pera, tulad ng pagbabayad ng isang mataas na interes ng credit card o paggawa ng isang pagkukumpuni na madaragdagan ang halaga ng iyong tahanan. Kung gumagamit ka ng pera upang bumili ng isang bangka o magpunta sa isang kakaibang bakasyon, baka gusto mong mag-isip nang dalawang beses.

Alalahanin na mayroong iba pang mga paraan upang i-tap ang pera sa iyong bahay, gayundin, tulad ng isang pautang sa equity-home o isang linya ng kredito ng bahay-equity, kung saan maaari kang gumuhit sa isang kinakailangang batayan. Ang paggawa ng isang maliit na araling-bahay at paghahambing ng mga kalamangan at kahinaan ng bawat isa ay makakatulong na masiguro mong gawin ang pinakamahusay na pagpipilian.

Paano Makukuha ang Pinakamagandang Deal sa Refinancing

Kung ang pamimili lamang para sa isang mortgage ay tulad ng pagbili ng isang TV - isang bagay lamang na suriin ang mga tindahan at online upang makita nang eksakto kung magkano ang kailangan mong bayaran. Sa kasamaang palad, ang paghahanap para sa mga pautang sa bahay ay medyo mas kumplikado.

Ang magkakaibang mga nagpapahiram ay mag-aalok ng iba't ibang mga rate - hindi babanggitin ang iba't ibang mga bayarin - depende sa mga kadahilanan tulad ng iyong iskor sa kredito, katayuan sa trabaho at ratio ng utang-sa-halaga. Ang tanging tunay na paraan upang matiyak na nakakakuha ka ng pinakamahusay na pakikitungo ay ang mamili sa paligid ng isang dakot ng mga tagapagkaloob. Maaaring nais mong isama ang isang halo ng mga mas malaking bangko pati na rin ang mga lokal na bangko at unyon ng kredito upang makita kung sino ang maaaring mag-alok sa iyo ng mga kaakit-akit na termino.

Maaari itong maging mapang-akit na bisitahin ang isang online marketplace na nangangako ng mga instant quote mula sa iba't ibang mga kumpanya ng mortgage. Ngunit magkaroon ng kamalayan na ang mga bilang na ibinibigay nila ay madalas na mga pagtatantya, hindi aktwal na alok. Bukod dito, hindi mo laging kontrolado kung gaano kalawak ang personal na impormasyon na iyong ibibigay ay ibabahagi sa ibang mga partido. Iyon ang dahilan kung paano makipag-ugnay sa mga kagalang-galang na nagpapahiram nang paisa-isa, kahit na mas maraming oras, kadalasan ay isang magandang ideya.

Kapag namimili sa paligid, huwag lamang tumingin sa rate ng interes. Kahit na bago ka pormal na mag-aplay para sa isang refinance, maaari mong tanungin ang nagpapahiram kung bibigyan ito ng isang "mahusay na pagtatantya ng pananampalataya, " na detalyado kung magkano ang babayaran mo sa pagsasara ng mga gastos. Sa ilang mga kaso, ang pagbabayad ng isang bahagyang mas mataas na rate kung ito ay may mas mababang mga upfront fees ay maaaring talagang gumana sa iyong kalamangan.

Upang matukoy ang mga rate, ang bawat tagapagpahiram ay kailangang hilahin ang iyong ulat sa kredito, na maaaring mapababa ang iyong iskor sa kredito. Maaari mong mabawasan, o kahit na matanggal, ang epekto sa iyong iskor sa pamamagitan ng paggawa ng iyong pananaliksik sa isang maikling panahon. Ang kumpanya na bubuo ng mga marka ng FICO, halimbawa, ay hindi ka kilala (o hindi marami) para sa mga pagtatanong sa mortgage na ginawa sa loob ng 30 - 45 araw ng pagmamarka, depende sa kung aling bersyon ng formula ng FICO ang ginagamit ng nagpapahiram. (Tingnan ang higit pa sa iyong iskor sa kredito, sa ibaba.)

Maaari ka Bang Kumuha ng isang Mas mahusay na Refinance sa isang Mortgage Broker?

Ang paglapit ng maramihang mga tagapagkaloob ng mortgage ay maaaring mukhang maraming trabaho, lalo na kung mayroon kang isang limitadong halaga ng ekstrang oras. Iyon ang isa sa mga pakinabang ng pagtatrabaho sa isang mortgage broker, na nag-iipon ng iyong impormasyon at mga contact ng maraming nagpapahiram sa iyong ngalan. Ito ay tulad ng isang one-stop shop para sa iyong mga pangangailangan sa pagpapautang.

Dahil ang mga broker ay binabayaran ng mga bangko at mga kumpanya ng mortgage na pinagtatrabahuhan nila, hindi mo kailangang bayaran nang direkta para sa kanilang mga serbisyo. Dagdag pa, ang mga nagpapahiram kung minsan ay gantimpalaan ang mga ito para sa pagdala sa mga customer sa pamamagitan ng pagbibigay sa kanila ng mga espesyal na rate.

Ngunit may mga disbentaha sa pag-outsource ng iyong paghahanap. Maaaring mabayaran ang mga broker sa paglalagay sa iyo sa isang mas malaking utang, halimbawa, kahit na hindi ito sa iyong pinakamahusay na interes. At ang ilang mga nagpapahiram ay hindi gumana sa mga broker, kaya kung minsan ay limitahan nito ang iyong mga pagpipilian.

Walang problema sa paggamit ng parehong mga pamamaraan, bagaman. Maaari kang gumamit ng isang broker upang gawin ang mabibigat na pag-aangat, ngunit maghanap ng isa o dalawang quote sa iyong sarili upang makita kung paano nila ihahambing at mahanap ang pinakamahusay na tagapagpahiram para sa iyo.

Pag-lock sa Iyong rate: Alamin ang Diskarte

Ang paghula kung saan ang mga rate ng interes ay lilipas ng mga linggo nang mas maaga ay isang gawain ng isang mangmang - kahit na ang mga bangko ay hindi alam kung saan sila patungo. Kaya sa sandaling natagpuan mo ang isang mahusay na alok, palaging isang magandang ideya na i-lock sa iyong rate upang alam mong magiging pareho ito sa iyong petsa ng pagsasara.

Ipagpalagay, halimbawa, na tinatantya ng bangko na maaari mong isara sa pautang sa loob ng 30 araw. Maaari mong hilingin na hilingin na i-lock ang iyong rate ng interes para sa 45 araw upang matiyak na hindi ito pulgada pataas sa oras na matapos mo ang tala.

Ang pagkuha ng isang rate ng lock na mas mahaba kaysa sa kinakailangan ay hindi palaging gumagana sa iyong pabor, gayunpaman. Tuwing i-freeze ng mga bangko ang kanilang rate, ipinapalagay nila na ang panganib ay dapat na pataas ang mga rate ng interes. Kaya't karaniwang gagantimpalaan nila ang mas matagal na panahon ng lock na may mas mataas na rate o karagdagang bayad.

Mga Punto o Walang Mga Punto?

Ang isa pang paraan upang makakuha ng isang mas mababang rate ng interes sa iyong pautang ay ang magbayad ng mga "puntos, " na paunang bayad na interes sa iyong tala. Ang bawat punto ay katumbas ng isang porsyento ng iyong halaga ng pautang. Kaya ang pagbabayad ng dalawang puntos sa isang $ 200, 000 na mortgage ay nangangahulugan na nagtataya ka ng higit sa $ 4, 000.

Bilang kapalit, ang nagpapahiram ay nag-aalok ng isang mas mababang rate, na maaaring makinabang sa iyo kung mananatili ka sa iyong bahay nang sapat. At tulad ng interes na babayaran mo sa kurso ng pautang, ang halaga na babayaran mo sa mga puntos ay sa pangkalahatan ay maibabawas ang buwis (ipinapalagay nito na nagbibigay pa rin ng pang-pinansiyal na kahulugan para sa iyo na italaga ang iyong mga pagbabawas sa halip na kunin ang bagong mas mataas na pamantayang pagbabawas).

Siyempre, kakailanganin mong magkaroon ng kaunting dagdag na cash sa oras ng pagsasara upang samantalahin ang paggamit ng mga puntos. Kung, sa kabilang banda, naghahanap ka ng pinakamababang posibleng harapang gastos sa iyong refi, mas mahusay mong iwasan ang paunang bayad na interes at pamumuhay na may isang mas mataas na rate ng interes.

Ano ang Gastos ng Refinancing?

Ang pag-asam ng isang makabuluhang mas mababang rate ng interes sa iyong pautang ay maaaring makatukso sa anumang may-ari ng bahay. Ngunit bago magpatuloy sa isang refi, kailangan mong malaman kung ano ang gastos nito. Kadalasan ang tila isang mahusay na pakikitungo ay nawawala ang kinang kapag nakita mo ang mga bayad.

Ito ang dahilan kung bakit mahalaga na ihambing ang mabuting pagtatantya ng pananampalataya mula sa iba't ibang mga nagpapahiram. Kasama sa mga dokumento na ito ang rate ng interes pati na rin ang isang breakout ng inaasahang gastos upang isara ang utang.

Ang isa sa pinakamalalaking outlays ay ang "originination fee." Ngunit haharapin mo rin ang isang iba't ibang mga singil, tulad ng mga gastos para sa isang na-update na talakayan, pamagat sa mga bayad sa paghahanap, at ang premium para sa seguro sa pamagat. Sa kabuuan, ang lahat ng mga gastos ay maaaring magdagdag ng hanggang sa 5% ng halaga ng utang.

Alamin ang Break-Even Point

Maliban kung balak mong manatili sa iyong bahay sa loob ng mahabang panahon, ang mga nakahaharap na gastos ay maaaring gumawa ng isang refi na nagbabawal. Upang malaman na, hatiin ang mga gastos sa pagsasara sa halagang nai-save mo bawat buwan mula sa iyong bagong rate ng interes. Ang resulta ay ang bilang ng mga buwan na aabutin bago ka masira kahit sa iyong bagong pautang.

Marahil ay narinig mo na ang mga nagpapahiram na nag-aalok ng mga pautang na walang mga gastos sa pagsasara, na maaaring parang perpektong paraan upang makatipid ng ilang pera. Ngunit mayroong isang catch: Ang tagapagpahiram ay kailangang singilin ka ng mas mataas na rate ng interes upang account para sa mga gastos. Kung mananatili ka sa iyong bahay nang sapat, maaari kang maging mas mahusay na mag-ukol sa mga bayarin ngayon kapalit ng isang mas mababang buwanang pagbabayad.

Ang Kahalagahan ng Mga marka sa Kredito

Ang mga kalakaran sa ekonomiya ay may malaking epekto sa rate ng interes na iyong matatanggap. Halimbawa, ang mga nakapirming-rate na mga utang, halimbawa, ay may posibilidad na ilipat sa hakbang na lock kasama ang ani sa isang 10-taong Treasury bond.

Ngunit ang mga indibidwal na kadahilanan ay mayroon ding maraming dapat gawin sa iyong rate. Ang iyong kita at kasaysayan ng trabaho ay gumaganap ng isang mahalagang bahagi, tulad ng iyong marka ng kredito, na batay sa impormasyon sa iyong ulat sa kredito. Mas mataas ang iyong iskor, mas mababa ang rate na kailangan mong bayaran sa iyong bagong utang.

Ayon sa website ng myFICO, ang isang borrower na may marka na 760 o mas mataas ay karaniwang magbabayad ng higit sa $ 200 na mas mababa bawat buwan sa isang 30-taong, nakapirming rate na mortgage na nagkakahalaga ng $ 216, 000 kaysa sa isang tao na may marka na 620.

Pagpapabuti ng Iyong Kalidad

Magbabayad ito, kung gayon, upang makuha ang iyong marka ng kredito hangga't maaari bago simulan ang proseso ng refi. Maraming mga nagbibigay ng credit card ang nag-aalok sa kanila ng libre, kahit na ang ilan ay gumagamit ng mga sistema ng pagmamarka maliban sa FICO, na kung saan ay ang pinaka malawak na ginagamit na modelo. Maaari mo ring bilhin ang iyong puntos mula sa myFICO.com.

Gusto mong tingnan ang iyong aktwal na ulat ng kredito, din, mula sa lahat ng tatlong ahensya ng pag-uulat: Eksperto, Equifax, at TransUnion. Sa kabutihang palad, maaari kang makakuha ng isang libreng kopya ng bawat isang beses sa isang taon sa annualcreditreport.com. Tiyaking tumpak ang impormasyon sa iyong umiiral na mga account sa kredito. Kung nakakita ka ng isang error sa iyong ulat, nais mong makipag-ugnay sa naaangkop na biro ng kredito upang maaari itong mag-imbestiga.

Ipinagbabawal ang anumang mga pangunahing error sa iyong ulat, maaaring maglaan ng oras upang mapalakas ang iyong mga numero. Ang pinakamalaking kadahilanan na nakakaapekto sa iyong iskor ay ang iyong paggamit ng kredito at kasaysayan ng pagbabayad, na magkakasamang bumubuo ng isang 65% ng iyong FICO number. Kaya ang pinakamahusay na bagay na maaari mong gawin upang bawasan ang iyong rate ng utang ay upang mabawasan ang iyong iba pang mga balanse ng pautang at palaging gawin ang iyong mga pagbabayad sa oras.

Ang Bottom Line

Walang isang-laki-akma-lahat ng sagot sa kung ang refinancing ng iyong utang ay may kahulugan. Sa karamihan ng mga kaso, bumaba ito sa matematika. Kung ang halaga na nai-save mo sa isang buwanang batayan ay sa kalaunan ay ilalahad ang mga gastos sa pagsasara, ang pagkuha ng isang bagong pautang ay maaaring maging isang matalinong paglipat.