Walang sinumang nais na magbayad ng pribadong mortgage insurance (PMI) sa isang mortgage. Hindi ito mura at nagdaragdag ito sa buwanang gastos ng pautang. Pag-isipan kung maiiwasan mo ang PMI ay nagsisimula sa pag-unawa kung bakit maaaring natigil ka sa unang lugar.
Ang isa sa mga hakbang na peligro na ginagamit ng mga nagpapahiram sa pag-underwriting ng isang mortgage ay ang ratio ng utang-sa-halaga (LTV) na utang. Ito ay isang simpleng pagkalkula na ginawa sa pamamagitan ng paghati sa dami ng utang sa pamamagitan ng halaga ng bahay. Ang mas mataas na ratio ng LTV, mas mataas ang profile ng peligro ng mortgage. Karamihan sa mga pagpapautang na may ratio na LTV na higit sa 80% ay nangangailangan na ang pribadong mortgage insurance (PMI) ay babayaran ng nangutang. Iyon ay dahil ang isang borrower na nagmamay-ari ng mas mababa sa 20% ng halaga ng pag-aari ay itinuturing na mas malamang na default sa isang pautang.
Mga Key Takeaways
- Ang pribadong mortgage insurance (PMI) ay maaaring maging isang mamahaling kinakailangan para sa pagkuha ng isang pautang sa bahay. Ang pagkakaroon ng seguro sa mortgage ay malamang na kinakailangan sa mga pagpapautang na may ratio na LTV na higit sa 80%.Avoiding PMI maaaring mabawasan ang iyong buwanang pagbabayad at gawing higit ang iyong bahay abot-kayang.Ang inaasahang pagpapahalaga sa halaga ng bahay ay isang pangunahing kadahilanan sa pagtukoy kapag pumipili ng landas patungo sa pag-iwas sa PMI.
PMI sa Lalim
Ipagpalagay natin, halimbawa, na ang presyo ng bahay na iyong binibili ay $ 300, 000 at ang halaga ng pautang ay $ 270, 000 (na nangangahulugang gumawa ka ng isang $ 30, 000 down na pagbabayad), na gumagawa ng isang ratio ng LTV na 90%. Ang buwanang pagbabayad ng PMI ay nasa pagitan ng $ 117 at $ 150, depende sa uri ng mortgage na makukuha mo. (Ang adjustable-rate na mga mortgage, o mga ARM, ay nangangailangan ng mas mataas na mga pagbabayad sa PMI kaysa sa mga nakapirming rate na mortgage.)
Gayunpaman, ang PMI ay hindi kinakailangan isang permanenteng kinakailangan. Ang mga tagapagpahiram ay kinakailangan na ibagsak ang PMI kapag ang ratio ng LTV ng isang mortgage ay umabot sa 78% sa pamamagitan ng isang kumbinasyon ng pangunahing pagbawas sa pagpapahalaga at pagpapahalaga sa presyo ng bahay. Kung ang bahagi ng pagbawas sa ratio ng LTV ay dahil sa pagpapahalaga sa presyo sa bahay, tandaan na kailangan mong magbayad para sa isang bagong pag-aaral upang mapatunayan ang dami ng pagpapahalaga.
Ang isang alternatibo sa pagbabayad ng PMI ay ang paggamit ng isang pangalawang mortgage o kung ano ang kilala bilang isang piggyback loan. Narito kung paano ito gumagana: Nakakuha ka ng isang unang mortgage na may halagang katumbas ng 80% ng halaga ng bahay, sa gayon maiiwasan ang PMI, at pagkatapos ay kumuha ng isang pangalawang mortgage na may halagang katumbas ng presyo ng benta ng bahay na minus ang halaga ng down na pagbabayad at ang halaga ng unang mortgage.
Gamit ang mga numero mula sa halimbawa sa itaas, kukuha ka ng unang mortgage para sa $ 240, 000, gumawa ng isang $ 30, 000 down na pagbabayad at makakuha ng isang pangalawang mortgage para sa $ 30, 000. Tinatanggal nito ang pangangailangan na magbayad ng PMI dahil ang ratio ng LTV ng unang mortgage ay 80%; gayunpaman, mayroon ka ring pangalawang mortgage na halos tiyak na magdadala ng mas mataas na rate ng interes kaysa sa iyong unang pautang. Bagaman maraming mga uri ng pangalawang mortgage na magagamit, ang mas mataas na rate ng interes ay para sa kurso. Gayunpaman, ang pinagsamang pagbabayad para sa una at pangalawang mga pagpapautang ay karaniwang mas mababa kaysa sa mga pagbabayad ng unang mortgage kasama ang PMI.
Ang mga Tradeoffs
Sa kabuuan, pagdating sa PMI, kung mayroon kang mas mababa sa 20% ng presyo ng benta o halaga ng isang bahay upang magamit bilang isang pagbabayad, mayroon kang dalawang pangunahing pagpipilian:
- Gumamit ng isang "stand-alone" na unang mortgage at magbayad ng PMI hanggang sa ang LTV ng mortgage ay umabot sa 78%, at kung saan ang PMI ay maaaring mapawi.Gagamitin ang pangalawang mortgage. Ito ay malamang na magreresulta sa mas mababang paunang gastos sa pagpapautang kaysa sa pagbabayad ng PMI. Gayunpaman, ang isang pangalawang mortgage ay karaniwang nagdadala ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa unang pautang, at maaari lamang mapawi sa pamamagitan ng pagbabayad nito o muling pagsasaayos ng una at pangalawang mortgage sa isang bagong stand-alone na mortgage, baka kapag ang LTV ay umabot sa 80% o mas kaunti (kaya hindi kinakailangan ang PMI).
Maraming iba pang mga variable ay maaaring i-play sa desisyon na ito. Halimbawa:
- Ihambing ang posibleng pagtitipid sa buwis na nauugnay sa pagbabayad ng PMI kumpara sa pag-iimpok ng buwis na may kaugnayan sa pagbabayad ng interes sa isang pangalawang mortgage. Ang batas ng buwis sa 2017 ay nagbago ng mga limitasyon sa pagbawas sa interes ng mortgage, kaya suriin sa isang accountant patungkol sa iyong sitwasyon sa pananalapi.Paghanda ang gastos ng isang bagong pag-aaruga upang maalis ang PMI kumpara sa mga gastos ng muling pagsasaayos ng una at pangalawang mortgage sa isang solong stand-alone utang. Tandaan ang panganib na ang mga rate ng interes ay maaaring tumaas sa pagitan ng oras ng paunang desisyon ng mortgage at ang oras kung kailan ang muling una at pangalawang utang ay muling masuri.Suriin ang iba't ibang mga rate ng isang punong pagbawas ng dalawang pagpipilian.Tingnan ang halaga ng oras ng pera (ang ideya na ang pera na ginugol mo ngayon ay nagkakahalaga ng higit sa parehong halaga sa hinaharap).
Gayunpaman, ang pinakamahalagang variable sa pagpapasya ay ang inaasahang rate ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay. Kung pumili ka ng isang unang-una na pautang na nangangailangan sa iyo na magbayad ng PMI - sa halip na makakuha ng pangalawang mortgage na walang PMI - gaano kabilis mapahalagahan ng iyong tahanan ang halaga hanggang sa punto kung saan ang LTV ay 78%, at ang PMI ay maaaring matanggal ? Ito ang labis na kadahilanan sa pagpapasya at, samakatuwid, ang isa na tututuunan natin ngayon.
Pagpapahalaga: Ang Susi sa Paggawa ng Pagpapasya
Narito ang pinakamahalagang kadahilanan ng pagpapasya: Kapag ang PMI ay tinanggal mula sa nakatayo na unang mortgage, ang buwanang pagbabayad na babayaran mo ay mas mababa kaysa sa pinagsama na mga pagbabayad sa una at pangalawang mga pagpapautang. Nagtaas ito ng dalawang katanungan. Una, hanggang kailan maalis ang PMI? At pangalawa, ano ang mga pagtitipid na nauugnay sa bawat pagpipilian?
Nasa ibaba ang dalawang halimbawa batay sa iba't ibang mga pagtatantya ng rate ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay.
Halimbawa 1: Isang Mabagal na rate ng Pagpapahalaga sa Presyo sa Tahanan
Inihambing ng mga talahanayan sa ibaba ang buwanang pagbabayad ng isang stand-alone, 30-taon, nakapirming-rate na mortgage kasama ang PMI kumpara sa isang 30-taong naayos na rate ng unang mortgage na sinamahan ng isang 30-year / due-in-15-year second mortgage.
Ang mga mortgage ay may mga sumusunod na katangian:
Sa Figure 2 , tinatantya ang taunang mga rate ng pagpapahalaga sa presyo ng bahay.
Pansinin na ang pagbabayad ng $ 120 PMI ay bumaba mula sa kabuuang buwanang pagbabayad ng nag-iisa na unang mortgage sa buwan 60 (tingnan ang Larawan 3 ) kapag ang LTV ay umabot sa 78% sa pamamagitan ng isang kumbinasyon ng pangunahing pagbawas at pagpapahalaga sa presyo ng bahay.
Ang talahanayan sa Larawan 4 ay nagpapakita ng pinagsamang buwanang pagbabayad ng una at pangalawang mga pagpapautang. Pansinin na ang buwanang pagbabayad ay pare-pareho. Ang rate ng interes ay isang timbang na average. Ang LTV lamang iyon sa unang pautang.
Gamit ang una at pangalawang mortgage, ang $ 85 dolyar ay maaaring mai-save bawat buwan para sa unang 60 buwan. Ito ay katumbas ng isang kabuuang pagtitipid ng $ 5, 100. Simula sa buwan ng 61, ang nag-iisa na unang mortgage ay nakakakuha ng bentahe ng $ 35 bawat buwan para sa natitirang mga termino ng mga pagpapautang. Kung hahatiin namin ang $ 5, 100 sa pamamagitan ng $ 35, nakakakuha kami ng 145. Sa madaling salita, sa sitwasyong ito ng mabagal na pagpapahalaga sa presyo ng bahay, simula sa buwan ng 61, aabutin ang isa pang 145 buwan bago ang bentahe sa pagbabayad ng mga nag-iisa na unang mortgage nang walang PMI ay maaaring makakuha i-back ang unang bentahe ng pinagsama una at pangalawang mga mortgage. (Ang panahong ito ay mas matagal kung ang halaga ng pera ay isinasaalang-alang.)
Halimbawa 2: Isang Mabilis na rate ng Pagpapahalaga sa Presyo sa Tahanan
Ang halimbawa sa ibaba ay batay sa parehong mga mortgage tulad ng ipinakita sa itaas. Gayunpaman, ang mga sumusunod na mga pagtatantya ng presyo ng tahanan ay ginagamit.
Sa halimbawang ito, ipinapakita lamang namin ang isang solong talahanayan ng buwanang pagbabayad para sa dalawang pagpipilian (tingnan ang Larawan 6 ). Pansinin na ang PMI ay nahulog sa kasong ito sa buwan ng 13 dahil sa mabilis na pagpapahalaga sa presyo ng bahay, na mabilis na binababa ang LTV sa 78%.
Sa mabilis na pagpapahalaga sa presyo ng bahay, ang PMI ay maaaring matanggal nang mabilis.
Ang pinagsamang utang ay mayroon lamang bentahe ng pagbabayad na $ 85 para sa 12 buwan. Ito ay katumbas ng isang kabuuang pagtitipid ng $ 1, 020. Simula sa buwan ng 13, ang stand-alone mortgage ay may kalamangan sa pagbabayad na $ 35. Kung hatiin namin ang $ 1, 020 sa pamamagitan ng 35, maaari naming matukoy na aabutin ng 29 na buwan upang makagawa ng paunang pagtitipid ng pinagsama una at pangalawang mga pagpapautang. Sa madaling salita, simula sa buwan ng 41, ang nanghihiram ay mas mahusay sa pinansiyal sa pamamagitan ng pagpili ng mga nag-iisa na unang mortgage sa PMI. (Ang panahong ito ay mas matagal kung ang halaga ng pera ay isinasaalang-alang.)
Ang Bottom Line
- Kung pipiliin mong magbayad ng PMI, maaari itong matanggal sa pamamagitan ng isang pagtatasa sa sandaling umabot ang LTV sa 78%. Kung pinili mong gumamit ng isang kombinasyon ng una at pangalawang mga mortgage, malamang na magkakaroon ka ng paunang pagtipid sa pagbabayad. Gayunpaman, ang tanging paraan upang maalis ang pangalawang mortgage, na marahil ay magdala ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa unang mortgage, ay sa pamamagitan ng pagbabayad nito o muling pagsasaayos ng iyong una at pangalawang pautang sa isang bagong stand-alone na mortgage.
