Ang pamumuhunan sa real estate ay patuloy na isa sa mga pinakamahusay na paraan upang makabuo ng yaman at kunin ang mga buwis. Ang mga benepisyo ay kinabibilangan ng kakayahang mabawi ang gastos ng pag-aari ng paggawa ng kita sa pamamagitan ng pag-urong, na gumamit ng 1031 palitan upang mapagpaliban ang kita mula sa mga pamumuhunan sa real estate, at humiram laban sa equity ng real estate upang makagawa ng mga karagdagang pamumuhunan o para sa iba pang mga layunin. Bilang karagdagan, ang mga may-ari ng bahay ay maaaring makinabang mula sa exemption sa personal na paninirahan, na kung saan ay pinoprotektahan ang kita sa pagbebenta ng isang personal na tirahan mula sa mga buwis sa kita ng kapital, pati na rin ang pagbabawas para sa interes sa mortgage. Basahin upang malaman kung ang isa o isang kumbinasyon ng mga estratehiyang ito ay tama para sa iyo. (Para sa impormasyon sa background, basahin ang Pamumuhunan sa Real Estate .)
Pagkalugi
Maaari mong bawiin ang gastos ng pag-aarkila ng pag-aarkila ng kita sa pamamagitan ng taunang pagbabawas ng buwis na tinatawag na pamumura. Tinukoy ng Internal Revenue Code ang pagbabawas ng pamumura bilang isang makatwirang allowance para sa pagkapagod o pagsusuot at luha, kabilang ang isang makatwirang allowance para sa pagiging kabataan.
Ang mga namumuhunan sa real estate sa pangkalahatan ay gumagamit ng isang paraan ng pamumura na tinawag na Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), kung saan ang mga pag-aarkila ng tirahan at pagpapabuti ng istruktura ay naibawas sa paglipas ng 27.5 taon, habang ang mga kasangkapan at iba pang mga fixture ay nabawasan sa loob ng 15 taon. Ang gastos sa pagkilala ay madalas na nagreresulta sa isang pagkawala ng net sa mga ari-arian ng pamumuhunan kahit na ang ari-arian ay talagang gumagawa ng isang positibong daloy ng cash. Ang pagkawala, pati na rin ang mga gastos, tulad ng mga utility at seguro, ay iniulat sa Iskedyul E, pederal na form ng buwis ng kita 1040, at ibabawas mula sa ordinaryong kita.
1031 Palitan
Ang 1031 na palitan, na pinangalanan para sa Seksyon 1031 ng Internal Revenue Code, ay nagpapahintulot sa mga namumuhunan na ipagpaliban ang mga buwis sa pamamagitan ng pagbebenta ng isang ari-arian ng pamumuhunan at paggamit ng equity upang bumili ng isa pang pag-aari o mga katangian ng pantay o higit na halaga. Ang palitan na ito ay dapat mangyari sa loob ng isang tinukoy na tagal ng oras. Bagaman ang isang palitan na 1031 ay maaaring malawak na isama ang iba't ibang uri ng pag-aari, ang karamihan sa mga transaksyon ay nauugnay sa real estate. (Upang tungkol sa ganitong uri ng palitan, basahin ang Mga Transaksyon sa Smart Real Estate .)
Mga Regulasyon ng Ari-arian
Upang matagumpay na makumpleto ang isang 1031 exchange, dapat matugunan ng mga katangian ang mga sumusunod na pamantayan:
- Ang pinagsama-samang halaga ng mga kapalit na katangian ay dapat na pantay o higit kaysa sa mga naiwan na mga katangian.Ang mga pag-aari na kasama sa transaksyon ay dapat na katulad, na nangangahulugang ang tunay na pag-aari ay hindi maaaring ipagpalit para sa ilang iba pang uri ng pag-aari, tulad ng isang real estate tiwala sa pamumuhunan (REIT). (Para sa karagdagang impormasyon sa mga REIT, basahin ang Mga Pangunahing Mga Buwis sa REIT. ) Ang mga ipinagpalit na katangian ay dapat gaganapin para sa "produktibong mga layunin sa negosyo o kalakalan" (isang pamumuhunan).
Ang anumang cash o ari-arian na natanggap sa pamamagitan ng transaksyon na hindi itinuturing na katulad na ari-arian ay itinuturing na boot at napapailalim sa pagbubuwis. Kasama sa cash boot hindi lamang ang cash kundi pati na rin ang pisikal na pag-aari, tulad ng mga fixtures. Ang mortgage boot ay tumutukoy sa anumang pagbawas sa utang na nakamit sa pamamagitan ng transaksyon. Kaya, ang halaga ng utang na ipinapalagay sa kapalit na pag-aari ay dapat na katumbas o mas malaki kaysa sa halaga ng pagretiro ng utang kapag nabili ang pag-aari. (Para sa higit pa sa mga katulad na palitan, basahin ang Mga Katangian ng Trade upang mapanatili ang Bayad sa Bayad .)
Mga Regulasyon sa Pamumuhunan
Ang mamumuhunan ay dapat gumamit ng isang kwalipikadong tagapamagitan. Ang isang kwalipikadong tagapamagitan ay isang ahente na nagpapadali sa proseso ng palitan ng 1031, higit sa lahat sa pamamagitan ng paghawak ng netong nalikom mula sa nalipong pag-aari bago sila muling mamuhunan sa kapalit na ari-arian. Tanging isang kwalipikadong tagapamagitan ang maaaring may hawak ng mga pondo sa panahon ng pagpapalitan. Ang Federation of Exchange accommodationators ay detalyado ang papel na ginagampanan ng kwalipikadong tagapamagitan sa 1031 proseso ng palitan.
Ang mamumuhunan ay napapailalim sa dalawang deadline:
- Apatnapu't limang araw pagkatapos ng pagbebenta ng nasirang pag-aari dapat siyang maghatid ng isang nakasulat na listahan ng mga kwalipikadong kapalit na ari-arian sa isang kwalipikadong partido sa palitan, karaniwang ang tagapamagitan. Mayroon ding ilang mga patakaran na nililimitahan ang bilang ng mga pag-aari na maaaring makilala.Dagdagan, dapat niyang bilhin ang pinagsama-samang halaga ng kwalipikadong kapalit na mga ari-arian sa loob ng 180 araw ng pagbebenta ng nalipong pag-aari o 180 araw pagkatapos ng takdang petsa ng kanyang pagbabalik ng buwis para sa taong iyon, alinman ang unang nangyayari.
1031 Exchange, Hakbang sa Hakbang
Sa isang tipikal na transaksyon, ang isang namumuhunan ay nagpasya na magbenta ng isang ari-arian ng pamumuhunan at mamuhunan ng mga nalikom mula sa anumang pakinabang sa ibang pag-aari.
- Upang maisakatuparan ito sa isang paraan na mabisa sa buwis, ang namumuhunan ay pumapasok sa isang kasunduan sa pakikipagpalitan ng 1031 sa isang kwalipikadong tagapamagitan at inilalagay ang orihinal na pag-aari para ibenta. Kasabay nito, ang namumuhunan ay nagsisimulang maghanap para sa mga kapalit na katangian. Sa araw na ipinagbibili ng mamumuhunan ang orihinal na pag-aari (ang iniwan na pag-aari), ang net ay nalipasan matapos mabayaran ang lahat ng mga gastos ay ipinadala sa isang espesyal na account na itinakda ng kwalipikadong tagapamagitan.Ang mamumuhunan pagkatapos ay pumapasok sa panahon ng pagkakakilanlan at may eksaktong 45 araw upang makabuo ng isang listahan ng mga kwalipikadong katangian ng kapalit at 180 na araw upang isara ang kapalit na ari-arian sa panahon ng palitan.Ang paggamit ng buong nalikom mula sa pagbebenta ng iniwan na pag-aari, ang mamumuhunan ay magsara sa bagong pag-aari o pag-aari ng pamumuhunan.Ang kwalipikadong tagapamagitan ay nag-wire ng mga pondong iyon sa kumpanya ng pamagat, sarado ang espesyal na account at nakumpleto ang transaksyon.
Paghiram Laban sa Equity ng Bahay
Ang mga namumuhunan na nagtayo ng napakalaking equity sa alinman sa kanilang personal na bahay o pag-aari ng pamumuhunan ay maaaring pumili lamang upang muling pagpipinansya ang kanilang mga pag-aari at bunutin ang equity upang makagawa ng mga karagdagang pamumuhunan, mapabuti ang bahay, o para sa iba pang mga layunin. Iba-iba ang mga regulasyon mula sa estado sa estado.
Sa isang pangkaraniwang sitwasyon, ang isang nagpapahiram ay hihiram ng 80% ng pinagsamang pautang upang pahalagahan o 50% ng patas na halaga ng merkado ng ari-arian, alinman ang mas mababa. Halimbawa, sa isang $ 240, 000 na pag-aari na may isang $ 100, 000 loan, ang pinaka-borrower ay maaaring kunin ay $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).
Ang kakayahang manghiram ay depende din sa marka ng kredito ng borrower, ang kanilang umiiral na ratio ng utang-sa-equity, at ang kanilang ratio ng utang-sa-kita. Habang ang diskarte na ito ay medyo riskier, para sa mga may kakayahang hawakan ang karagdagang utang, makakatulong ito na bumuo ng kayamanan nang hindi kinakailangang pumasok sa isang 1031 na palitan o magbenta ng isang ari-arian. (Upang malaman ang higit pa tungkol sa mga pautang sa equity-home, basahin ang Home-Equity Loan: Ano Ito at Paano Ito Gumagana .)
Ang pagtukoy sa mga Buwis sa Pagbebenta ng isang Bahay
Nakakakuha mula sa pagbebenta ng pangunahing personal na tirahan ng isang nagbabayad ng buwis ay hindi kasama sa pagbubuwis ng mga kita sa kabisera hanggang sa $ 500, 000 para sa mga mag-asawa at $ 250, 000 para sa mga solong indibidwal kung ang nagbabayad ng buwis ay nanirahan sa bahay sa loob ng dalawa sa huling limang taon. Bilang karagdagan, kung ang mga nakuha mula sa pagbebenta ng pangunahing tirahan ng isang nagbabayad ng buwis ay mas malaki kaysa sa mga pagbubukod na iyon, maaari ring ipuhunan ang nagbabayad ng buwis na bahagi sa pamamagitan ng isang 1031 exchange.
Ang mga namumuhunan na naninirahan sa mga lugar na pinapahalagahan ng mga halaga ng bahay ay maaaring gumamit ng isang diskarte sa pangangalakal hanggang sa parehong bumuo ng kanilang personal na kayamanan at mabawasan ang mga buwis nang sabay. (Upang malaman ang higit pa tungkol sa mga implikasyon ng buwis sa pagbebenta ng iyong bahay, basahin ang Iyong Benta sa Iyong Bahay Mag-iiwan Ka Sa Pagbubuwis sa Buwis? )
Pagbawas ng Interes sa Mortgage
Maaaring ibabawas ng mga may-ari ng bahay ang bahagi ng kanilang mga pag-utang na maiugnay sa mga pagbabayad ng interes sa kanilang mga pagbabalik sa buwis. Ang mga pagbabayad na ito ay mas mataas sa mga unang taon ng pagpapautang at unti-unting bumaba habang ang utang ay binabayaran..
Ang Bottom Line
Maraming mga pagpipilian na magagamit sa may-ari ng real estate na naghahanap upang ibenta habang binabawasan ang pananagutan ng buwis.
- Ang isang palitan ng 1031 ay nagbibigay-daan sa pagbabalik mula sa isang benta na muling ma-invest sa katulad na ari-arian.Ang home-equity loan taps direkta sa halaga ng pag-aari at maaaring magamit para sa iba't ibang mga layunin. Ang pagbebenta ng isang punong punong paninirahan ay karapat-dapat para sa espesyal na paggamot sa buwis.Ang interes ng tubo ay maaaring ibawas sa oras ng buwis.
Ang iyong personal na sitwasyon ay magdikta kung alin sa mga opsyon na ito ang tama para sa iyo, ngunit ang alinman sa mga ito ay makakatulong na masulit mo ang iyong pamumuhunan sa real estate.
Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang Isang Primer ng Buwis para sa Mga May-ari ng Bahay .
